사업진행과정에서 인가된 사업시행계획이 변경되는 것은 통상적으로 있는 일이다. 이 때 사업시행계획의 변경으로 말미암아 조합이 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 진행해야 하는지, 종전의 분양신청 기간 만료 익일로 조합원의 지위를 상실한 조합원들이 복권되는 것인지 문제가 될 수 있다.

2. 사업시행계획 변경이 있는 경우 다시 분양공고 및 분양신청 절차를 거쳐야 하는지

가. 법제처 질의회신 사례 (2012. 3. 7.)

법저체는 “사업시행인가 후 분양신청을 받았으나, 사업시행계획을 변경하여 다시 인가를 받은 경우 기존의 분양신청자 및 분양신청을 하지 않은 자 등을 포함하여 다시 분양신청을 받아야 하는 것인지”에 관한 질의에 “도정법 제46조 제1항에서 사업시행자는 사업시행인가 고시 이후 분양 공고 및 분양 신청을 받도록 규정하고 있으며, 귀 문의의 경우와 같이 당초 사업시행인가를 받은 내용을 변경하여 다시 사업시행인가를 받은 경우 분양신청에 대한 사항은 최초 분양 신청의 근거가 되는 사실관계에 중대한 변화가 생겨 최초 조합원들의 분양신청 의사 결정에 영향을 미치는지 여부 및 일반분양 실시 여부 등을 포함한 현지 현황, 관련서류 및 관련법령 등을 종합적으로 검토·판단하여야 할 사항으로 사료됨”이라는 회답을 함으로써, 사업시행계획에 중대한 변경이 있는 경우에 한하여 재분양신청절차를 거쳐야 함을 시사했다.

나. 서울행정법원 2014. 9. 19. 선고 2013구합19400

사업시행계획 등의 주요 부분에 변동이 생겨 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀음에도, 새로운 분양신청 없이 종전이 사업시행계획이나 정비사업의 현황을 기초로 분양신청을 하거나 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자의 선택을 여전히 유효한 것으로 강제한다면, 조합원들의 이익을 보호하려는 여러 도시정비법 관계 규정의 취지와도 어긋나는 결과를 가져오게 될 것이다. 따라서 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀다면, 사업시행자로서는 토지등소유자들을 대상으로 새로운 분양공고 및 분양신청절차를 거쳐야 한다.

3. 사업시행계획이 변경되는 경우 조합원 지위가 회복되는지 – 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2012나 79660판결

재건축 사업에 대한 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 피고들에게 다시 분양신청기회를 부여하여야 하는 등 재분양대상자로서의 법적이익이 존재하거나 소급적으로 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵고, 비록 원고가 이미 현금청산의 대상자로서 매매계약이 체결된 것으로 간주되고 조합원의 자격을 상실한 것으로 확정된 피고들에 대하여 재분양신청의 기회를 부여하였다고 하더라도 이는 피고들의 조합가입 동의서 제출 등을 전제로 재건축 사업을 원만하게 진행하기 위한 호의적 차원에서 한 것으로 보일 뿐이며 이 사건에서처럼 피고들이 최초 분양신청기간 중에는 물론 재분양신청 기간에도 분양신청을 하지 않은 경우에조차 조합원 지위가 회복된다고 할 수 없고, 재분양신청 기간 종료일을 기준으로 청산금을 다시 산정하여야 한다고 할 수 없다.

4. 결어

사업시행계획의 변경이 있을 때마다 분양신청 절차를 다시 거쳐야 하는 것은 아니고, 중대한 변경이 있는 경우에 한하여 분양신청절차를 거치면 족할 것이다. 아울러 중대한 사업시행계획 변경이 있다고 하더라도 당연히 조합원의 지위가 회복되는 것은 아니라고 할 것인바, 조합원의 지위를 상실한 자는 일응 재분양신청을 함과 동시에 조합설립동의서를 제출해야 다시금 조합 사업에 참여할 수 있는 기회를 얻을 수 있을 것이다.

문의 02) 537-3322