법원은 토지 매매대금을 ㎡당 32,990천원으로 증액판결하였으나, 소송당사자 모두 판결에 불복하여 고등법원에 항소하였다. 조합은 지방법원이 판결한 ㎡당 32,990천원을 공탁하고 재건축사업을 진행하였고, 김지율씨는 일단 이의를 유보하고 공탁금을 수령하였다.

이 경우 김지율씨는 언제까지 양도소득세를 신고납부해야 할까?

해설) 일반적인 부동산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 단, 예외적으로 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 양도일이 된다.

따라서 이전등기만 해주지 않는 다면, 잔금을 받을 때가 양도시기가 된다. 그러므로 이 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하고 납부하면 된다.

문제는 매매대금으로 얼마를 받을지 확정되지 않거나, 본인의 의사와는 무관하게 소유권이전등기가 진행된 경우이다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 【매도청구】에 의하면, “사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 조합사업에 동의하지 않는 등의 사유가 있는 경우 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있도록 규정하고 있다.

조합의 매도청구에 대하여 통상적으로 조합의 종전자산평가액에 본인의 부동산을 팔고자하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 즉, 합의되지 않고, 법원의 조정내지 판결에 의하여 지루한 싸움을 계속하게 된다.

매매대금은 판결의 확정에 의하여 결정될 수밖에 없다. 또한 1심재판부의 판결에 따라 잠정결정된 보상금을 조합에서 공탁하고, 현금청산자가 공탁금을 수령할지 여부는 자유의지다. 다만, 공탁금을 수령했다고, 1심 재판부의 판결에 승복하는 것은 아니므로 통상 공탁금을 수령하고 상급심을 진행하게 마련이다.

이처럼 얼마를 받을지 모르는 상태에서 양도소득세를 미리 신고한다는 것은 사실상 이해하기 어렵다.

현재의 위 사례에 대한 국세청의 견해는 다음과 같다.

첫째, 공탁금을 이의 없이 수령한 경우 공탁일을 양도일로 본다. 즉, 법원에서 공탁금을 수령한 날이 아니고, 조합이 법원에 공탁한 날이 양도일이다.

둘째, 상금심을 통해서 변동된 보상금을 수령하는 경우에는 변동된 보상금이 법원판결로 확정된 날이 양도일이 된다.

한편, 위에서 공탁일을 양도일로 간주하는 것은 양도시기를 인위적으로 조정하는 것을 방지하고자 하는 취지이다. 공탁금에 대해서 이의 없이 수령하였으므로 매매대금이 확정된 것으로 보고, 잔금청산은 공탁일이후로 언제든지 가능하므로 수령시기를 조정통한 조세회피를 방지하고자하는 취지이다.

한편 위 경우 모두 공탁일, 또는 변동보상금확정일보다 소유권이전등기일이 앞설 경우 소유권이전등기일이 양도일이 됨을 주의하여야 한다.

양도시기와 관련하여서는 잔금청산일과 소유권이전등기일중 빠른 날이 양도일이라는 것이 대원칙이다.

서면-2015-부동산-2579 [부동산납세과-138] , 2016.01.26

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