흑석3구역이 이주 마무리 단계에 접어들었다.

흑석3구역 주택재개발정비사업조합(조합장=강용구)이 이주를 거의 마무리하고 공사 시작을 눈앞에 두고 있다.

현재 이주율 97%를 보이고 있으며 종교부지 등 일부 남아있는 조합원에 대한 막바지 협의가 진행되고 있다. 조합에서는 최대한 빠른 시일안에 이주를 마무리하고 철거를 진행해 분양과 공사착공을 서두를 계획이다.

∥일부 조합원 관리처분인가 무효소송 제기

흑석뉴타운 중 원만하게 사업이 진행되어 오던 흑석3구역은 2016년 관리처분을 앞두고 일부 조합원들이 ‘우리재산지킴이’라는 이름으로 사업비와 공사비에 문제를 제기하며 갈등이 발생했다.

당초 조합은 2016년 9월 관리처분총회를 개최하려 했으나 지킴이 측에서 사업비 1천억 감소, 세대당 1억원 부담금 감소를 주장하며 총회중단을 요구했다. 이후 조합에서는 총회를 미루고 협상권을 지킴이 측에 넘겨줘 직접 협상을 진행하도록 했으나 큰 성과를 얻지 못한 상태에서 예비비를 줄이고 당장 지출하지 않아도 되는 비용을 축소하는데서 마무리하고 지난해 4월 관리처분을 진행했다.

지난해 8월 관리처분인가를 받은 흑석3구역은 10월부터 이주를 시작해 현재 97%가 이주를 완료한 상태다.

그런데 최근 일부 조합원들이 다시금 조합장 해임을 거론하며 관리처분인가 무효소송까지 제기해 논란이 증폭되고 있다.

소송을 제기한 조합원들은 “사업비가 기존 대비 10.4% 증가했으므로 2/3 이상의 동의를 얻었어했는데 일반결의로 진행했기에 관리처분인가가 무효”라고 주장하고 있다.

현행 도시 및 주거환경정비법에서는 사업시행계획이나 관리처분계획을 수립할 경우 정비사업비 등이 10% 이상 증가하면 조합원 2/3 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다.

하지만 이 부분은 관리처분총회시에는 사업비가 10% 이상 증가하지 않았고 이후 조합원의 국공유지 계약포기로 인해 10.4%까지 증가한 것으로 비례율이 바뀌지 않아 조합원 부담금에는 변동이 없는 사안이다.

소송 제기 조합원들은 지난 2월 27일 관리처분효력정지 가처분까지 제기했으나 이에 대해 서울행정법원은 ‘이유 없음’으로 가처분 신청을 기각했다.

관련 전문가들은 “대부분 조합원들이 이주를 나간 상황에서 조합원의 부담에 변동이 없는 사소한 부분을 문제삼아 관리처분인가 무효소송을 제기하는 것은 소송을 통해 얻는 이득은 없이 자칫 조합원에 큰 피해를 가져올 수 있다”는 의견을 내놓고 있다.

대부분 조합원들이 이주를 나가 이주비, 사업비 등의 대출금이 2천억을 넘은 상태로 매달 금융비용만 5~6억이 발생하는데 소송으로 사업이 지연된다면 그 피해가 고스란히 조합원들에게 전가될 수 있다.

∥조합임원 해임발의 … 자칫 사업지연으로 인한 피해 우려

흑석3구역에서는 현재 일부 조합원들이 관리처분 무효소송에 이어 5월 12일 조합임원 해임총회를 준비하고 있는 것으로 알려졌다.

일부 조합원들은 “조합이 이주비를 축소하고 신재생에너지, 조경사업 등에서도 시공사에 유리하도록 사업비를 높였으며 무리한 업체선정으로 조합원 이익을 침해했다”며 며 조합임원 해임을 준비하고 있다.

아울러 “시공사 측에서 무상제공하기로 했던 부분이 이제와서는 조합원부담으로 바뀌었다”며 “공사비 인상 없이 인근 흑석9구역의 사업조건과 동일하게 공사를 진행해야 한다”고 주장하고 있다.

조합에서는 이사비와 관련해 “2011년 가계약시 공사비에서 1천만원 무이자 3천만원으로 총 세대당 4천만원의 이사비가 책정되어 있었으나 본계약시 세대당 무이자 1천만원으로 낮췄다”며 “무이자 이사비는 사업비에 포함되는 부분이라 조합원 분담금을 줄이기 위해 낮춘 것이고 공사비에서 이사비를 지급하는 경우 22%의 세금을 납부해야 하기에 이를 절감하기 위해 무이자로 지급하기로 한 것”이라고 설명했다.

창호 설치와 관련해 공사비가 과다하게 증가되었다는 주장에 대해서는 “당초 공사비에 조합원분 창호공사가 포함되어 있었고 일반분양분은 조합의 부담으로 되어 있었으나 공사의 일관성 및 관리에 문제가 발생할 수 있고 공사비에 포함시 시공사의 각종 간접비용이 포함되어 상대적으로 조합원의 부담금이 더 발생하기에 조합 직발주로 변경하고 그만큼 공사비를 감액했다”고 밝히고 “금액이 늘어는 것은 일반 이중샷시에서 고급 사양인 시스템 창호로 업그레이드하면서 발생한 것”이라고 강조했다.

최근 발코니 확장이 일반화되면서 창호는 단열과 외부 소음 차단 등을 위해 매우 중요한 요소가 되어 고성능의 시스템 창호를 도입하는 곳들이 많아졌다. 3구역에서도 생활의 편리성과 단지가치 향상을 위해 창호의 업그레이드는 꼭 필요했다는 설명이다.

신재생에너지 관련 비용은 환경영향평가 기준에 의해 의무적으로 도입해야하는 것으로 불가피한 부분이 있고 조합에서는 공사비가 많이 드는 지열시스템을 연료전지 등으로 변경이 가능한지 검토하고 있는 상황이다.

조합에서는 관리처분 당시 지킴이 활동으로 인해 사업이 1년 정도 지연되는 피해를 입었던 만큼 이번 일부 조합원들의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다.

이주 마무리 단계에 접어든 사업장에서 조합 임원이 교체된다면 당연히 업무 공백이 발생할 수밖에 없고 이는 곧바로 사업지연으로 이어지게 된다.

특히 이주를 하지 않고 남아 있는 3%는 대부분 종교부지나 대형시설물 등으로 긴밀한 협의가 중요한 곳들이어서 만약 집행부가 교체된다면 협상자체가 어려울 수 있는 상황이다.

한 정비사업 관계자는 “이주부터 공사착공까지는 수용재결, 명도소송, 강제집행, 주도보 협의, 조합원 분양, 일반 분양 등 재개발 사업에서 민감하고 중요한 업무들이 진행되는 과정으로 업무의 연속성이 매우 중요하다”며 이를 감안할 때 “해임총회 발의시기가 적절치 않고 사업지연 우려가 커 실익은 없고 조합원 부담 증가의 위험만 가중시킬 수 있다”고 지적했다.

∥인근 구역 시공자 선정과 맞물려 논란 증폭

흑석3구역에서는 이미 2016년 관리처분총회를 준비하며 ‘우리재산지킴이’의 활동으로 갈등이 빚어졌었다.

지킴이는 지난해 초 조합임원에 대한 해임을 발의했으나 결국 무위로 돌아갔고 지난해 9월 총회에서 현 집행부가 재신임되면서 조합원들의 지지를 확인한 바 있다.

관리처분 당시 불거졌던 갈등이 마무리되고 순조롭게 이주가 마무리되고 있는 상황에서 갑자기 다시 비대위가 결성되며 조합임원 해임을 발의한 것에 대해 일각에서는 인근 구역의 시공자 선정과 관계가 있는 것 아니냐는 의혹을 제기하고 있다.

지난 30일 인근 흑석9구역의 시공자 선정 입찰마감 결과 지난해 잠실과 서초 등에서 치열한 수주경쟁을 펼쳤던 GS건설과 롯데건설이 리턴매치를 펼치게 됐다.

일부 정비사업 관계자들은 이 과정에서 수주전의 네거티브 전략으로 3구역의 시공사와 조합에 문제를 제기하고 나선 것으로 볼 수 있다는 의견을 내놓고 있다.

아울러 조합임원 해임을 발의한 조합원들이 주장하는 내용들이 대부분 조합임원의 문제보다는 시공사인 GS건설과의 계약내용에 집중돼 있는데다 해당 내용에 대한 홍보 역시 3구역이 아닌 9구역에서 주로 진행하고 대치동 자이갤러리앞에서 시위를 하는 등 시공사의 문제를 부각시키는데 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다고 지적했다.

중요한 것은 일련의 관리처분인가 무효소송과 조합임원 해임발의가 실제 3구역 조합원들에게 이익을 가져올 가능성이 있느냐 하는 점이다. 타지역의 사례를 볼 때 이미 이주가 97%까지 진행된 상황에서 시공자와의 계약조건을 변경하고 조합의 사업비를 낮춰 조합원 부담을 크게 줄일 가능성은 희박하다. 갈등이 지속되는 경우 자칫 사업지연으로 인한 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려할 때 실익없이 리스크만 증가하는 잡음이 발생하고 있는 것이다.

조합에서는 “일부 조합원들이 납득할 수 없는 소송제기와 조합임원 해임발의를 진행하고 있지만 대다수 조합원들은 서둘러 사업을 진행해 하루속히 새 아파트에 입주하는 것을 바라고 있다”며 “사업지연으로 인한 피해를 막기 위해 조합원들의 흔들리지 않는 지지가 필요하다”고 밝혔다.

사업 마무리단계에 접어든 흑석3구역이 외부요인으로 인한 난관을 잘 극복해나갈 수 있을지 귀추가 주목된다.