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김미현 변호사의 법률 이야기 - 분양신청 통지시 개략적 분담금과 관리처분시 분담금이 차이가 있는 경우 위법한지 여부
2018년 10월 19일 (금) 14:32:59

   

김미현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 문제의 소재

재개발정비사업조합을 대리하여 수행하였던 관리처분계획 취소 사건에서의 문제되었던 쟁점 하나를 살펴본다. 이 소송은 분양신청을 한 조합원들이 분양신청 당시의 안내되었던 개략적 분담금과 관리처분계획상 조합원 분담금의 차이가 크게 발생하였으므로 분양신청시 적법한 통지가 이루어지지 아니하였다고 주장하면서 관리처분계획이 취소소송을 제기한 사건이다.

 

2. 관련 규정

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 02. 08. 법률 제14567호로 개정되지 이전의 것) 제46조는 사업시행인가 고시일부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 통지하여야 한다고 정하고, 같은 법 제48조는 분양신청의 현황을 기초로 조합원 부담금 등을 포함한 관리처분계획을 수립하여야 한다고 규정하고 있다.

 

3. 원고들 주장의 요지

원고들은 분양신청 통지 내용을 신뢰하여 피고 조합에게 분양신청의 의사표시를 한 것이다. 그런데 이 사건 관리처분계획상 원고들의 부담금은 분양신청 통지상 개략적인 부담금 보다 2배 늘어난 금액이다. 이러한 통지는 분양신청 전에 개략적인 부담금 내역을 통지함으로써 이를 기초로 분양신청 여부를 결정하도록 한 도시 및 주거환경정비법 규정의 취지에 명백히 어긋나는 것으로 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 그 내용이 실질적으로 변경된 경우에 해당한다. 분양신청에 관한 적법한 통지가 있었다고 할 수 없어 분양신청 절차상 위법이 있다.

 

4. 당 법인의 입장

구 도시정비법 제46조 및 제48조에 따르면, 조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 ‘개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항’을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하며, 통지일부터 30일 이상 60일 이내를 분양신청기간으로 정하여 분양신청을 받은 뒤, 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 피고 조합은 위 법 규정에 준수하여 ‘개략적인 부담금 내역’을 포함한 분양신청안내문을 통지하였다.

조합이 분양신청안내문을 통지할 당시에는 분양신청을 하지 아니할 청산자의 숫자나 그 금액 또는 비례율을 정확히 알기 어렵기 때문에 추정적인 수치를 안내할 수밖에 없고, 위 통지 당시에도 조합원 분양예정가 또는 분양수입액 등의 변동으로 개략적 부담금 내역과 관리처분계획 수립시 분양대상자별 부담금 내역은 차이가 발생될 수 있음을 고지하였고, 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따라 관리처분계획 수립을 위한 총회 개최 전 1개월 전에 부담금 내역을 통지하였다. 즉, 분양신청 안내 당시에는 조합으로서도 개략적인 추정 부담금 외에 정확한 부담금을 알 수는 없는 것이므로 분양신청 절차에 어떠한 하자가 발생하였다고 볼 수 없고, 따라서 관리처분계획에 하자가 있다고 볼 수도 없다.

 

5. 법원의 판단(서울행정법원 2017. 5. 12. 선고 2016구합67752호 판결)

서울행정법원은 “토지등소유자들로부터 분양신청을 받는 경우 사업시행자에게 개략적인 부담금 내역 등을 토지등소유자들에게 통지하도록 규정하고 있는 취지는 사업시행자인 조합으로 하여금 분양신청을 앞둔 조합원들에게 상당한 비용을 부담하면서 재개발에 참여할 것인지 여부를 선택할 수 있도록 정보를 제공하기 위한 것이다. 그런데 조합원별 부담금은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의하여 분양대상자, 청산대상자, 분양평형 등이 결정되어야 비로소 구체적으로 확정될 수 있는 것이고 분양신청 통지 단계에서는 그 때까지의 정보 및 상황을 기초로 예상되는 부담금의 내용을 추정하여 산정할 수밖에 없으므로 추후 확정된 관리처분계획상 부담금 내용이 분양신청 통지 당시와 다르다고 하더라도 위법하다고 할 수 없다.”고 판단하고, 원고들의 청구를 기각하였다.

 

6. 결론

조합이 개략적 부담금을 추정하여 통지하면서 장래에 확정될 관리처분계획시의 조합원별 분담금을 정확히 알 수 있다고 볼 수는 없기 때문에 개략적 분담금과 금액차이를 이유로 관리처분계획에 하자 있음을 다툴 수는 없으므로, 법원의 판단이 옳다. 다만, 위의 법원 판단과는 별개로, 개정된 도시정비법 제72조는 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 분양대상자별 분담금의 추산액과 분양대상자별 종전 토지 및 건축물의 사업시행인가 고시일 기준의 가격을 통지하여야 한다고 규정하고, 본 개정 규정은 부칙 제17조에 따라 개정법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다고 규정하였다. 개정법은 2018. 3. 2. 자로 새로 시행되었으므로 그 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합에서는 조합원별 종전자산가액 및 분담금 추산액을 통지하여야 한다는 점을 유의하여야 한다.

문의 02-2673-3809

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