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분양신청기간 연장 통지를 하지 아니한 관리처분계획의 하자 정도
2019년 06월 28일 (금) 11:40:19

   

이재현 변호사 / 법무법인 산하

1. 사건의 개요

서울 은평구 A 재개발 조합은 2012년 7월 사업시행인가를 득하고, 2014. 7. 7.부터 2014. 9. 4.까지를 분양신청기간으로 정하여 공고하였다가 2014. 9. 5. 위 분양신청기간을 2014. 9. 24.까지로 연장하는 내용의 추가분양신청 공고를 하였다.

A 조합은 조합원 B에게 분양신청기간연장 통지를 하지 않았고, B 조합원은 연장된 분양신청기간이 지나도록 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자로 분류되었다.

A 조합은 2017. 5. 4. 은평구청장으로부터 위와 같은 내용이 포함된 관리처분계획에 대해 인가를 받았고, B는 자신을 현금청산대상자로 분류한 관리처분계획에 하자가 있음을 이유로 소송을 제기하며, 주위적으로는 관리처분계획의 무효의 확인을 구하고, 예비적으로 관리처분계획의 취소를 주장하였다.

이 사건의 쟁점은 분양신청기간 연장의 경우에도, 연장 통지를 다시 해야 하는지 여부 및 이를 거치지 않았을 경우 위법성의 정도가 어느 정도인지 등이다.

 

2. 법원의 판단

구 도시정비법 제46조 제1항 제1문은 ‘사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지’하여야 한다고 규정하고 있고, 그 단서는 ‘사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다’고 규정하고 있다.

이 법원이 인용하는 제1심판결에서 본 법리 및 관계 법령의 문언과 취지, 피고의 정관 규정 등을 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 의하면, 사업시행자가 분양신청기간을 연장할 경우에도 이 사건 조항 제1문에 따라 연장된 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하여야 한다고 해석함이 타당하다.

① 이 사건 조항 제1문은 ‘분양신청기간’을 토지등소유자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는바, 이를 최초의 분양신청기간으로 한정하여 해석할 근거가 없고, 분양신청기간의 연장 등으로 그 기간이 변경된 경우 변경된 분양신청기간 또한 제1문의 ‘분양신청기간’에 포함된다고 해석하는 것이 문언상 자연스럽다.

② 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 그 위임에 의하여 정해진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 한다. 피고 정관 제7조 에 의하면 피고는 조합원의 권리․의무에 관한 사항(변동사항 포함)을 조합원에게 고지․공고하여야 하고, 그 고지는 등기우편으로 개별 고지하여야 한다. 조합원의 분양신청여부는 조합원이 상당한 비용을 부담하면서 정비사업에 참여할 것인지, 현금으로 청산 받고 주택정비사업에 참여하지 아니할 것인지를 선택하는 것으로서, 분양신청기간을 비롯한 분양신청에 관한 사항은 조합원의 권리․의무에 관한 사항에 해당한다. 따라서 분양신청기간이 연장된 경우 이는 권리․의무에 관한 변동사항이 있는 경우이므로, 피고 정관에 의하더라도 피고는 이를 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 한다.

따라서 피고가 원고에게 분양신청기간연장 통지를 하지 아니한 것은 구 도시정비법 제46조, 구 도시정비법 시행령 제47조에 위반하여 위법하고, 이는 관리처분계획의 수립을 위한 필수적인 절차를 위반한 것으로서 그 하자는 중대하다고 보아야 한다. 그러나 이 사건 조항에서 분양신청기간을 연장할 경우에도 이를 다시 통지하여야 한다고 명확히 규정하고 있지 아니한 이상 피고가 이를 통지하지 아니한 하자가 객관적으로 명백하다고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 처분이 당연무효라고 할 수 없으므로 그 무효확인을 구하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다고 할 것이나, 그 취소를 구하는 원고의 예비적 청구는 이유 있다.

 

3. 결어

분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해주기 위한 것인데, 분양신청기간이 연장된 경우에도 분양신청의 기회 보장의 필요성은 동일하다. 오히려 분양신청기간의 연장을 통지하지 아니하여 토지등소유자가 이를 알지 못한 경우, 분양신청의 기회를 추가로 보장하기 위해 분양신청기간을 연장한 취지가 몰각될 우려가 있다.

따라서 분양신청기간의 연장 통지를 하지 아니한 것은 도시정비법 및 그 시행령 규정에 반하여 위법하다고 볼 수 있다.

그러나 관리처분계획이 위법하다고 하더라도 무효가 되기 위해서는 그 하자가 중대할 뿐 아니라 명백하기 까지 해야 한다. 판례의 태도와 같이 분양신청연장의 경우에도 이를 다시 통지를 해야하는지에 대해 도시정비법은 명확하게 규정하고 있지 않고, 이와 관련한 대법원 판례가 명확하게 있지 않는 바, 연장통지를 다시금 하지 않은 부분을 명백한 하자라고 보기는 어려워 무효에 이르는 하자로 볼 수 없다고 봄이 타당하다.

문의) 02-537-3322

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