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현장논단 - 신탁방식 정비사업의 장단점
2019년 07월 12일 (금) 11:42:03

   

최형용 조합장 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합 / 한양대학교 지방자치대학원 석사

본인이 조합장을 역임하고 있는 흑석11재정비촉진구역재개발사업은 2017년부터 신탁대행자방식을 도입하였다. 도입 당시 초기자금의 원활한 조달, 정비사업비 절감, 신속한 사업추진 등을 장점으로 소개한 신탁방식을 믿고 2017년 10월 사업대행자 지정고시를 받게 되었다. 그 후 벌써 1년이 넘는 시간을 신탁사와 함께 사업을 추진하고 있다. 그럼 지금까지 느낀 신탁방식에 대한 장단점을 소개하고자 한다.

장점을 먼저 설명하면, 신탁사가 참여하여 제일 많이 변화된 부분은 자금이다. 신탁사 참여 전까지 협력업체나 공공자금에 의지해서 조합을 운영하였다. 여기서 모순인 점은 대다수의 조합들이 일을 같이 하자고 선정한 협력업체에게 사정을 해서 조합의 운영비나 사업비를 대여 받는다는 점이고, 이로 인해 용역 업무 관련 투명성 또는 합리성에 반한다고 볼 수밖에 없다.

그 사례로 사업추진 중 정비계획 변경에 시간이 지연되면서 점점 자금이 부족하게 되었다. 특히 정비사업을 반대하는 일부 조합원이 전혀 타당하지 않은 사유를 가지고 조합설립무효소송을 제기하자 공공자금도 받을 수 없게 되었다. 이로 인해 조합은 자금사정이 더욱 악화되었고, 업체 용역비는 물론 직원 급여도 지급하지 못하는 상황에 다다르게 되었다. 이는 조합 운영에 부담을 주고, 조합장으로써 활동이 위축되는 악순환이 될 수밖에 없는 구조였다.

그러나 신탁사가 참여한 이후 조합운영비 및 제반 사업비를 필요에 따라 적시에 대여함에 따라 자금에 관해서는 조합의 걱정이 모두 사라지게 되었고, 조합집행부 및 협력업체들도 자금에 대한 고민이 사라져 더욱더 업무에 매진할 수 있게 됐다. 더욱이 협력업체들도 용역결과에 따라 바로 기성금을 받을 수 있어 우리 구역 업무를 최우선으로 노력해주어 사업 속도도 더욱 신속하게 진행될 수 있었다.

다음으로, 신탁사 참여 이후 신탁사의 전문인력이 우리 사업을 위해 여러 가지 전문지식을 바탕으로 인허가 관련 구청이나 서울시에 대관업무 협조와, 조합운영, 협력업체 선정 등의 지원역할을 통해 사업이 보다 원활하게 추진될 수 있었던 계기가 되기도 했다.

특히 재정비촉진계획 변경 시 구역내 큰 대지 500평 이상의 대형교회와의 대토 협의 문제가 있었는데, 협상과정에서 찬성과 일부 조합원의 반대로 조합원들 의견이 갈라져 갈등이 심하게 있었다. 이를 신탁사가 주도적으로 설명회를 개최하여 교회 대토 시 사업수지 등을 면밀히 검토하여 알려줌으로써 주민들의 갈등을 줄이고 원만하게 대토하는 방향으로 이끌어 종교이전과 관련한 협상을 타결한 사례도 있었다.

또한 협력업체 선정시에도 입찰공고안을 작성해주고, 이사회 및 대의원회에서 입찰 방안, 선정 방법 등을 관련 내용을 잘 설명하고 납득시켜 진행했다. 그 결과 업체 선정과 관련하여 조합 내부에 잡음이 발생하지 않게 투명하게 진행하는 한편 다수 실적을 보유한 우수업체가 경쟁력 있는 용역비로 선정되어 조합 사업비 절감도 동시에 달성하는 효과도 얻게 되었다.

그리고 신탁사의 법률자문 법무법인을 통해 무료로 법률자문을 받고, 인허가 과정에서 기술적으로 검토할 부분도 신탁사 기술팀을 통해 자문을 받을 수 있어 비용이 발생되지 않으면서 조합의 부족한 전문지식을 보완 할 수 있었다.

이 밖에도 신탁방식으로 시공사 선정시, 단순도급제로 시공사를 선정하여 공사비가 절감되고, 결과적으로 사업성이 상향되는 장점도 있다. 우리 사업장의 경우 내년 상반기 중 시공사 선정을 진행할 예정으로 아직까지 공사비가 절감되는 것까지 검증되지는 않았지만, 현재 여러 우수한 시공사들의 홍보전담팀들이 영업을 다니며 참여할 것을 약속하고 있어 경쟁도 치열하고, 이에 따라 공사비도 많은 부분 절감될 것으로 기대하고 있다.

이러한 식탁방식의 여러 가지 장점에도 불구하고 단점으로 꼽을 수 있는 것은 신탁방식에 따른 수수료가 만만치 않다는 것이다. 우리 사업의 경우 신탁 수수료가 조합원 분담금과 일반분양수입금, 상가분양금, 임대주택 판매금 등 총액의 3%로서 대략 100억이 넘는 금액이다. 결코 작은 금액이 아니기 때문에 신탁방식 채택시 조합원간에도 의견이 분분했지만, 100억원이 넘는 수수료를 지급하더라도 장점이 더 크고 공사비 및 사업비 절감이 많은 부분 이루어질 것으로 기대하여 총회에서 무난히 통과될 수 있었다.

결론적으로, 현재까지 신탁방식의 도입은 우리구역에서 단점 보다는 장점이 많아 촉진계획변경 등 인허가 부분도 신속하게 진행되었고, 대형교회 협의 과정을 통해 세대수도 증가하여 사업성이 향상되는 효과도 함께 얻을 수 있었다.

위 내용들과 관련하여 여러모로 장점이 많은 사업방식으로 신탁대행자방식을 결정해서 현재는 촉진계획변경 절차를 진행 중이나 역시 ‘신탁대행자방식의 정비사업이 답이다’라는 결론을 내리고자 한다.

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