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신정4구역, 2026년 입주 대장정 ‘START’
지난 달 27일 조합설립인가 완료 … 세입자대책 위한 촉진계획 변경추진
2019년 09월 27일 (금) 15:37:04 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

신정뉴타운 마지막주자인 신정4구역이 조합설립인가를 받았다.

지난 27일 양천구청은 신정4재정비촉진구역 재건축정비사업조합(조합장=신동일)에 대해 조합설립을 인가했다.

2003년 2차 뉴타운으로 지정된 신정․신월뉴타운지구는 2007년 신정재정비촉진지구로 지정됐다. 신정4구역은 촉진지구 지정시 노후도 요건이 맞지 않아 존치관리구역으로 관리되어 왔다. 2017년 재정비촉진계획이 결정되며 신정4재정비촉진구역으로 지정돼 본격적인 사업추진이 시작됐다.

2017년 8월 정비구역으로 지정된 신정4구역은 작년 6월 추진위원회 승인 등을 거쳐 지난 달 27일 마침내 조합설립인가를 받게 됐다. 구역지정 이후 불과 2년 만에 90%가 넘는 동의율을 자랑하며 조합설립인가를 받는 등 쾌조의 흐름을 타고 있다.

신동일 조합장은 “뉴타운지구 중 가장 늦게 출발했지만 빠르게 조합설립인가를 받은 것은 모두 조합원 여러분의 적극적인 협조가 있었기에 가능했다”며 “그 동안 인근 구역에서 사업이 진행되는 과정을 간접적으로 경험했기 때문에 어떻게 하는 것이 조합원 스스로에게 이익이 되는지를 알고 있고, 이런 조합원들의 적극적인 마인드가 적지 않은 영향을 미친 것으로 본다”고 말했다.

이어 “외부 용역업체의 도움 없이 동의율 90% 이상을 확보한 것처럼 조합원님들이 사업 전반적인 과정을 이해하고 있고, 조합원으로서 사업에 적극적으로 참여하는 것이 결국 내 재산을 지키고 나아가 자산가치를 상승시키는 것임을 잘 알고 있다”고 덧붙였다.

조합설립 이후 신정4구역은 건축심의 및 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분계획 수립 등을 진행해야 한다. 조합은 향후 3년 이내 관리처분계획 인가를 받고, 2026년 입주를 목표로 하고 있다. 다만 건축심의에 앞서 단독주택 재건축사업의 세입자대책 마련과 관련해 촉진계획 변경 절차를 진행할 필요가 있다. 서울시 방침에 의거 사업시행인가 조건으로 세입자대책이 준비돼야하기 때문이다.

별도의 세입자대책이 추가되는 만큼 조합의 부담이 늘어나는 것은 피할 수 없지만 그에 대한 용적률 인센티브 등의 보상대책을 원활하게 소화할 경우 큰 부담은 없을 것으로 보인다. 신 조합장은 “향후 이주단계에서 발생할 수 있는 세입자문제를 사전에 준비하는 것이기 때문에 위험요소를 미리 차단한다는 측면에서 비용부담과 같은 부정적 측면만 있는 것은 아니다”라며 “게다가 보상대책으로서 용적률 인센티브, 기부채납 조정, 임대주택 분양전환 등 여러 가지 보상방안을 고려하고 있기 때문에 큰 문제가 되지는 않을 것으로 생각한다”고 밝혔다. 다만 촉진계획 변경절차가 빠른 시간내 진행될 수 있도록 경미한 변경 절차로 진행될 수 있도록 시에 요구할 방침이다.

   

신정4구역은 신정재정비촉진지구 가운데 가장 마지막 주자라는 점 외에도 재개발이 아닌 재건축으로 진행된다는 특징이 있다. 이에 따라 초과이익환수제가 적용되며, 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 승계가 금지된다. 반면 임대주택 건립을 최소화할 수 있으며 세입자 보호대책을 서울시로부터 지원받을 수 있는 이점도 지닌다.

신 조합장은 “인근 구역이 전부 재개발사업인 것과 달리 재건축으로 진행되는 만큼 사업방식의 차이에 대해 조합원에게 알릴 필요가 있다”면서 “지형이 구릉지인데, 보통은 단점으로 지적하지만 입체적이고 고저차를 활용한 특색 있는 설계를 마련한다면 타 구역과 차별성이 있는 매력적인 곳으로 다시 태어날 수 있다”고 미래상을 제시했다.

한편 신 조합장은 재건축․재개발 정비사업에 드리워진 규제일변도의 주택정책에 대해 우려의 목소리도 잊지 않았다. 그는 “비강남권의 단독주택 재건축은 재개발과 별반 다르지 않다. 원주민 대부분이 영세하기 때문에 일률적으로 이익 환수제를 적용하는 것은 문제가 많다. 또한 환수제 자체적으로 문제점이 상당해 향후 적용과정을 우려하지 않을 수 없다”고 전했다.

아울러 “분양가 상한제 관련 현실적으로 수분양자보다 조합원이 더욱 영세한 것이 사실인데, 조합원의 이익을 빼앗아 일반분양자에게 준다는 것은 납득할 수 없다”면서 “초과이익 환수제와 분양가 상한제 등의 비상식적인 법안에 대해서는 제도 폐지를 위해 노력할 것”이라며 정부정책을 비판했다.  


 잠깐 인터뷰 - 신정4재정비촉진구역 재건축정비사업조합 신동일 조합장

“가만히 있어서는 아무것도 이뤄지지 않는다”

 

   
-재건축사업에 참여한 계기는.

신정뉴타운중에서 우리구역만 개발이 되지 않아 관심을 갖고 참여하게 됐다. 주민간 원활한 소통을 위해 온라인상에서 카페 및 오프라인 모임을 갖으며, 개발사업의 당위성과 이익실현에 대해 꾸준히 의견을 교환하는 한편 구청과 서울시에 다방면으로 재건축사업을 요구했다. 처음에는 ‘왜 우리구역만 개발이 되지 않을까’ 고민하다 ‘개발이 되려면 어떻게 해야 하지’로 옮겨갔다. 결국 가만히 기다려서는 아무것도 이뤄지지 않는다는 생각에 보다 능동적으로 참여하고자 했다. 구청을 찾아가는 일부터 시작된 것이 어느새 지금의 위치에 오게 됐다.

 

-성공적 재건축사업을 위해 필요한 것은.

단독주택 재건축사업은 권리관계가 다양하고 복잡하다. 조합원만 1천여명에 달한다. 조합원 지분을 살펴보면 3평에서 80평까지 매우 다양하게 구성돼 있다. 그만큼 조합원 각자의 이해관계가 모두 다르다는 의미이다.

만약 1천여명의 조합원이 각자 목소리만 낸다면 재건축사업은 한걸음도 전진할 수 없을 것이다. 기본적으로 사람 심리가 본인 중심으로 이뤄지지만 그래도 가끔은 1000여명의 조합원이 참여하는 재건축사업이라는 큰 틀에서 생각해주었으면 한다. 조금 더 넓은 시야로, 성공적인 재건축사업을 위해 중요한 일과 덜 중요한 일을 구분해주시면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶다.

이와 관련 집행부로써 보다 많은 조합원 의견을 수용할 수 있는 균형 잡힌 사업계획을 마련하는 것이 나의 역할이라 생각한다.

 

-재건축 관련 제도개선에 대해.

본질적으로 미실현 이익을 대상으로 과세하는 ‘초과이익 환수제’는 폐지되는 것이 당연하다. 설사 폐지되지 않는다면 그 시작점을 추진위원회 승인일을 기준으로 해서는 안 되고, 더 뒤로 늦춰야 한다. 또한 공시가격의 현실화율이 70~80%에 이르는 아파트와 50~60%에 불과한 단독주택간 형평성에 문제가 있어 반드시 개선되어야 한다.

분양가 상한제 또한 조합원 이익을 일반분양자에게 전가하는 것은 사업주체인 조합원들에게 너무 가혹한 처사다. 따라서 우선적으로 폐지되어야 하며 설사 그렇지 못할 경우 상한제 적용을 받지 않도록 인근 구역과 연합해 대응할 것이다.

 

-조합원에게 하고 싶은 말은.

조합원 여러분이 90%가 넘는 동의율로 사업추진에 대해 열정을 보여주시고, 조합장 선거에서 압도적인 지지를 보내주신 것에 대해 감사하게 생각한다. 재건축이라는 것이 한마음 한뜻으로 진행해도 그리 만만하지 않다는 점은 조합원 여러분도 잘 아시리라 믿는다. 그만큼 조합원의 기대에 어긋나지 않도록 투명하고 공개적으로 진행할 것이다. 재건축을 통해 조합원의 자산가치 상승은 물론 살기 좋은 주거환경을 조성하는 길에 끝까지 동참해주시기를 당부 드린다.

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