법원이 구분소유권을 갖지 못한 상가 공유자에게 사실상 조합원 자격을 부여하는 판결을 내림에 따라 향후 적지 않은 혼란이 예상된다.

최근 대법원은 신반포12차 재건축사업 관련 상가 소유자 31인이 서초구청을 대상으로 제기한 조합설립인가 취소소송에 대해 최종 원고 승소 판결을 내렸다. 소송을 제기한 신반포12차 상가 소유자들은 구분소유권이 아닌 공유지분을 지닌 공유자다.

도시정비법에 따르면 조합원 자격을 갖는 토지등소유자가 여러 명으로 이뤄진 공유자인 경우 그 중 1인만을 조합원으로 보고 있다. 이번 대법원 판결로 구분소유권이 아닌 지분만을 소유한 공유자에게도 사실상 조합원 자격을 부여함에 따라 향후 논란이 거세질 전망이다.

서초구 잠원동 50-5번지 일대에 위치한 신반포12차는 1982년 준공됐다. 최고 12층 아파트 3개동 324세대의 비교적 소규모 재건축 사업장으로서 지난 2014년 9월 안전진단을 통과해 재건축 추진의 기틀을 닦았다. 이후 2015년 9월 조합설립을 위한 추진위원회 승인 등을 거쳐 2017년 1월 조합설립인가를 받았다.

신반포12차는 아파트 소유자들의 절대적인 지지를 받은 것과 달리 사업 초기부터 상가 소유자들과 갈등을 겪은 것으로 알려진다. 양측은 서로의 재산권을 침해하지 않는 범위 내에서 독립정산 방식으로 사업추진을 논의했지만 합의에 이르지는 못했다. 이후 서초구청으로부터 조합설립인가가 결정됨에 따라 이에 반발한 상가측이 취소소송을 제기하게 됐다.

현행 <도시 및 주거환경정비법>에 따르면 재건축사업에서 조합을 설립하려면 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. 이 때 상가와 같은 복리시설은 주택단지 복리시설 전체를 하나의 동으로 보고 과반수 동의를 얻도록 하고 있다.

사건의 중심인 신반포12차 상가 건물은 각각의 소유자가 구분소유권이 아닌 지분을 소유한 공유 관계로 이뤄져 있다. 도시정비법에 따르면 이처럼 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유로 속하는 때’에는 공유자를 대표하는 1인만을 조합원으로 규정하고 있다. 대표자 1인 외 나머지 공유자는 관리처분 단계에서 현금청산자로 분류된다.

위와 같은 규정에 따라 신반포12차는 공유 관계인 상가 건물에 대해 조합원 1인으로 보고 조합설립 절차를 진행했고, 상가 소유자들은 동별 과반수 동의요건에 따라 전체 48명의 상가소유자 중 25명의 동의를 얻어야 한다며 취소소송을 제기했던 것.

이와 관련 서초구청은 “도시정비법이 정한 바에 따라 수인이 공유한 자는 토지등소유자 1인이고, 그 수인이 구분소유적 공유관계에 대해 판단할 근거가 없다”며 항소 절차를 진행해왔다. 그러나 지난 1심과 2심 결과 모두 상가측에서 승소했다.

대법원의 판단 역시 원심을 유지하는 것으로 나타났다. 대법원은 “상가 건물이 구분 건물로 등기되지 않았지만 분양 당시부터 수분양자들에게 호수와 위치, 면적 등을 나눠 계약을 맺었다”며 “구분소유권을 객체로 하려는 행위도 존재했기 때문에 구분소유가 성립하는 것으로 봐야 한다”고 밝혔다.

보통 재건축사업은 아파트와 상가 소유자간 상이한 입장차로 인해 사업추진 과정에서 분쟁에 휩싸이는 경우가 대부분이다. 이번 대법원 판결로 인해 상가가 공유관계인 경우 협의 과정은 더욱 어려워질 것으로 예상된다.