서울의 오랜 노후주거지로 손꼽혔던 성북구 정릉골이 미래 주거문화를 선도할 친환경 힐링 주거공간으로 다시 태어나고 있다.

∥2009년 정릉골 마스터플랜 수립 본격화

정릉골은 성북구 정릉3동 757번지 일대에 위치한다. 1960년경 청계천 등 도심개발로 터전을 잃어버린 이주민들이 하나둘씩 정착해 무허가 판자촌을 형성한 것이 시초가 됐다. 아직도 일부 가구는 연탄을 때는 등 열악한 주거환경이 그대로 남아있다.

1982년 정부의 무허가주택 양성화 정책에 따라 일부 주민들이 국공유지를 불하받아 집을 짓기도 했지만 전반적인 주거환경 개선과는 거리가 멀었다. 도로를 비롯한 기반시설은 극도로 열악했고, 개발 필요성이 끊임없이 제기됐다. 그러던 2003년 정릉골이 개발제한구역(집단취락지구)에서 해제됨에 따라 변화의 물꼬가 트였다.

선계획 후개발 원칙에 따라 먼저 지구단위계획구역으로 지정된 이후 재개발을 위한 정비계획 수립절차가 이뤄졌다. 먼저 2008년 특별경관관리지역 시범사업으로 지정됐으며, 2009년 9월 공공관리 시범사업 선정 및 정비구역지정을 위한 공람․공고가 이뤄지며 본격적인 정릉골 마스터플랜 수립이 진행됐다.

계획수립절차가 마냥 순조로웠던 것은 아니었다. 도시계획 용도지역․지구제에 의거 1종일반주거지역 및 자연경관관리지역으로 지정됨에 따라 용적률과 층수 등이 제한됐기 때문이다. 2010년 2월 도시계획위원회 심의 결과 4층 이하 등으로 개발기준이 정해진 이후 주민들은 용도지역 종상향을 통해 최고층수 확보 등을 노력했지만 정부당국의 입장은 확고했다.

최초 도시계획 심의결정 이후 2년여 동안 4차례에 걸쳐 추가 심의 절차에 도전했지만 주민들이 원했던 개발여건은 이뤄지지 않았다. 결국 1종일반주거지역이 그대로 유지되며 용적률 150% 이하 및 평균 4층 이하 등으로 밀도계획이 수립됐다.

2012년 8월 재개발사업을 위한 정비구역으로 지정․고시된 정릉골은 2014년 6월 조합설립을 위한 추진위원회 승인 및 2017년 6월 조합설립인가 등을 거쳐 현재 건축심의 절차를 진행 중이다.

∥내년초 건축심의 통과 임박

2017년 조합인가를 득한 정릉골 주택재개발정비사업조합(조합장=천재진)은 후속 절차로서 건축심의 절차를 진행 중이다.

작년 9월 지구단위계획 및 정비계획 변경 절차를 거쳐 작년 12월 교통영향평가 심의를 통과했다. 이어 지난 1월 건축심의를 신청해 지난 7월 첫 번째 심의를 받았지만 일부 건축계획 및 구조, 교통 등에서 지적사항이 제기됨에 따라 관련 보완 절차를 진행 중이다. 천재진 조합장은 “현재 건축위원회 재심의 신청에 따른 유관 부서 협의 절차를 진행 중이며, 내년 2~3월경 심의를 통과할 것으로 기대한다”고 전했다.

정릉골은 2012년 8월 결정된 제1종 지구단위계획 및 정비계획에 의거 8개 단지로 구성된다. 단지별 용적률이 86~150% 이내로 결정돼있으며, 건폐율은 34~48% 이내로 제한된다. 천 조합장은 “8개 단지 구성 및 단지의 중심부를 관통하는 연결녹지 설치 등의 문제점으로 인해 합리적인 건축계획 수립 및 용적률 확보에 적지 않은 어려움이 있다”면서 “사업시행인가 이후 기본계획 변경을 통해 사업성을 극대화할 예정”이라고 말했다. 이어 “정릉골은 구릉지로서 저층부와 상층부 표고차이가 최대 70m 이상이므로 관계부서에 지속적인 요청 및 협의를 실시해 저층부 최고층을 7층 이하로 변경할 계획”이라고 덧붙였다.

향후 일정으로 천 조합장은 “내년 2~3월경 건축심의 통과를 기대하고 있으며, 그 후 사업시행인가 등을 거쳐 내년 연말에는 시공사 선정을 치를 계획”이라고 말했다.

∥친환경 힐링 주거공간으로 ‘환골탈태’

내부순환도로 정릉IC 인근 국민대학교와 정릉천 사이에 자리한 정릉골 지구단위계획 구역면적은 30만7313㎡에 달한다. 이중 경국사와 수녀원 등 존치시설을 제외한 정비구역 면적은 20만3857㎡이며, 건립예정 세대수는 1407세대이다. 조합은 북한산 자락과 정릉천 등 주변 자연환경을 최대한 활용해 미래를 선도할 수 있는 ‘친환경 힐링 주거공간’ 조성을 꿈꾸고 있다.

정릉골구역은 북한산, 정릉생태하천 등 천혜의 자연환경과 우이신설 경전철과 내부순환도로 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 있다. 구역입구에 경전철 보국문역을 비롯해 정릉IC를 통한 내부순환도로 양방향 진출입이 용이하다. 구역 좌측에 인접한 국민대를 비롯해, 서경대와 대일외고 등 교육환경 또한 우수하다.

이처럼 자연과 교통, 교육 등 최적의 정주여건을 지닌 정릉골의 최대 장점은 자연환경이 빼어나다는 점이다. 북한산을 배후로 두고, 정릉천이 정릉골을 감싸 흐르는 전형적인 배산임수의 양택지에 해당한다. 더불어 경국사와 수녀원 등 주변의 풍부하고 양호한 수림대가 형성돼있다. 산과 하천, 숲으로 이뤄진 최적의 자연환경을 지닌 정릉골의 앞날이 기대된다.

잠깐 인터뷰 - 정릉골 주택재개발정비사업조합 천재진 조합장

“자연과 조화로운 최상의 주거공간 목표”

지난 7월 서울시 건축경관위원회 심의를 통해 사업의 세부구상을 모색했으나, 주동의 배치가 도로변 경관 및 통경의 흐름을 다소 저해한다는 의견이 있었다. 또한 현 지형을 바탕으로 과도한 성토․절토를 지양하라는 의견이 제기돼 가로변 통경의 흐름과 지형에 순응할 수 있는 배치계획으로 조정 중이다. 조합에서는 위원회 의견을 수용해 최대한 빠른 시일내 건축심의가 통과될 수 있도록 최선의 노력을 다하고 있다.

차별화된 매력에 대해.

건축은 배경속의 예술이라 한다. 주변의 자연환경과 조화를 이루는 테라스하우스 등 다양하고 특화된 공간구성, 특히 단지 안에서 건강, 여가, 치유 등을 테마로 하여 여유로운 삶을 누릴 수 있는 최상의 편의시설을 갖출 것이다. 장차 개발이 완료되면 거대한 숲속의 그림 같은 집이 탄생하게 된다. 당연히 미래주거문화를 선도하는 지역으로 탈바꿈하게 될 것으로 확신한다. 우리 후손들에게 오래도록 자랑스러운 유산으로 물려줄 수 있도록 노력하겠다.

제도개선에 대해.

요즘 부동산 가격급등으로 많은 대책이 나오고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 소득3만~4만달러 시대에 적합한 주택품질의 요구가 커지고 있다. 이런 양질의 주택수요와 공급의 불일치가 가격상승의 주요 원인이라고 본다. 재개발사업은 부동산시장의 수요에 맞는 양질의 주택을 공급하는 한편 각종 기반시설 확보 등 공공에도 기여하는 공익사업이다. 그럼에도 불구하고 각종 규제로 인해 십수년이 걸린다는 것은 매우 비효율적이다. 이런 불필요한 규제를 완화해 재개발사업이 수월하게 추진되기를 바란다.

조합원에게 당부하고 싶은 바는.

정릉골구역이 개발되기만을 간절히 바라면서 열악한 주거환경 속에서 인고의 세월을 함께 해 주신 조합원에게 진심으로 위로와 감사의 말씀을 드린다. 2020년 경자년 새해에는 제시한 사업계획을 차질 없이 실행해 나가도록 최선을 다하겠다.