송파구 문정동 136번지 일대 단독주택 재건축사업이 강력한 정부규제에도 불구하고 사업추진에 전력을 다하고 있다.

∥송파 유일의 단독주택 재건축

문정동 136번지 재건축사업은 송파구에서 유일한 단독주택 재건축사업이다. 지난 2010년 송파구는 송파동 100번지, 오금동 143번지, 문정동 136번지 등 세 곳을 단독주택 재건축사업을 위한 정비예정구역으로 지정한 바 있다. 그러나 글로벌 금융위기 여파로 부동산시장이 크게 위축됨에 따라 적지 않은 정비사업장이 중도하차했다.

서울시 등 정비사업 출구전략에 의해 사업추진이 미미한 현장은 구역해제 조치가 이뤄졌기 때문이다. 사업성이 충분하지 않거나 사업주체인 주민들의 추진 의사가 미약한 경우 구역해제가 진행됐다. 송파동 100번지와 오금동 143번지 역시 그런 중도하차한 경우이다. 반면 문정동 136번지의 경우 사업주체인 토지등소유자들의 적극적인 참여의사를 원동력으로 삼아 위기를 극복할 수 있었다.

문정동 136번지 일원 재건축정비사업조합(조합장=정수희)은 2007년 재건축을 위한 추진준비위원회가 구성되며 시작됐다. 2010년 2월 기본계획수립을 위한 후보지로 신청됐으며, 같은 해 11월 정비예정구역으로 지정됐다. 사업을 추진한지 8년만인 2015년 1월 정비구역으로 지정됨에 따라 마침내 사업추진의 발판이 마련됐다.

주민들의 적극적인 참여의지가 남달랐던 문정동 136번지 일원은 빠른 속도로 추진단계를 밟아갔다. 구역지정 이후 6개월 만에 추진위원회 승인을 받았으며, 그로부터 불과 1년만인 2016년 6월 조합설립인가를 받았다. 1년 후인 2017년 7월 사업시행인가를 획득한 조합은 이듬해인 작년 5월 시공사 선정 등을 거쳐 지난 4월 대망의 관리처분인가를 받게 됐다.

“재건축사업에 있어서 가장 중요한 것은 조합원들의 단결”이라는 정수희 조합장은 “중요한 순간마다 조합원들이 뭉치고 한목소리로 조합을 지지해 각 사업절차를 순조롭게 진행할 수 있었다”고 설명했다. 지난 4월 관리처분인가를 받음에 따라 조합은 이주 절차를 진행 중이다. 지난 10월 시작된 이주는 내년 3월말까지 6개월 동안 진행된다.

문정동 136번지 재건축 사업계획에 따르면 단독주택과 연립주택 등 노후불량 건축물 188개동을 철거하고 공동주택 14개동 최고 18층 아파트 1265세대(일반분양 286세대) 및 근린생활시설 2개동 등을 건립한다. 주택규모별 공급현황에 따르면 전용 49㎡형 350세대, 전용 59㎡형 505세대, 전용 74㎡형 307세대, 전용 84㎡형 103세대 등으로 구성된다.

∥“초과이익환수, 제도개선 필요”

정비구역으로 지정된지 불과 4년 만에 관리처분인가를 받는 등 쾌조의 성과를 거두었지만 아쉬운 부분이 없는 것은 아니다. 부활한 초과이익 환수제에 의거 환수금 부담이 예상되고 있기 때문이다. 이와 관련 조합은 신속한 사업추진을 위해 관련 규제를 수용하고 진행하되 위법 논란이 있는 부분을 대상으로 추후 법률적 조치로 대응할 방침이다.

조합에 따르면 초과이익 환수제 관련 조합원간 의견이 나뉜 적도 있었다. 빠른 사업추진을 위해 환수제 적용이 불가피하다는 의견과 환수제를 피하자는 의견 등이 맞섰던 것. 정수희 조합장은 “환수금 예정액이 다소 많게 나왔지만 납득할만한 산출방법으로 명확한 금액이 산정되어야한다는 의견이 많았다”며 “그렇지만, 환수제로 인해 사업을 늦춘다는 의견보다는 빨리 진행해야하다는 의견이 압도적으로 많았다”고 전했다.

정 조합장은 “재건축으로 인해 조합원들이 실질적으로 이익을 보았는지 여부와 그 이익이 합리적이고 현실적으로 산출돼야한다”고 주장한다. 가장 중요한 것은 주택가격을 산출하는 기준시점을 추진위 설립일로 보는 것이 합리적이지 않으며, 사업시행인가 시점을 기준으로 산정해야 한다는 것. 이와 더불어 “조합설립인가 시점부터 10년 이상 보유한 장기보유자에 대해서는 초과이익금을 면제해야 타당하다”고 덧붙였다.

∥“상한제 유예기간 6개월, 현실적 불가능”

지난 4월 관리처분인가를 득한 문정동136번지 재건축사업은 내년 3월까지 이주를 계획하고 있다. 현 사업일정상 분양가 상한제 적용을 피할 수 없을 것으로 보인다. 조합은 분양가 상한제 관련 정부당국에 대해 쓴 소리를 이어갔다.

정 조합장은 “순수 이주기간만 6개월 이상이 소요되는 과정이고, 도중에 미이주 세대 등에 대한 명도 절차 등을 고려한다면 유예기간을 6개월로 제한한 것은 상식적으로 도무지 납득할 수 없다”고 고통스런 심정을 밝혔다.

이어 “관리처분인가 사업장까지 소급해 상한제를 적용시키는 것은 도시정비법에 의해 치러진 적법한 행위를 부정하는 것으로서 정부 스스로 법의 존엄성을 훼손하는 것이라 본다”고 비판했다.

잠깐 인터뷰 - 문정동 136번지 일원 재건축정비사업조합 정수희 조합장

“비용절감을 통한 빠른 사업추진이 핵심”

조합을 운영하며 가장 중요하게 생각한 부분이 분담금이다. 재건축은 조합원의 재산으로 하는 사업이기 때문이다. 이에 행정적인 절차나 약간의 기술적인 절차, 법률적 절차도 최대한 조합 자체적으로 수행해 비용지출을 최소화하려고 노력했다. 비용절감을 위해 노력하는 모습이 조합장으로서 본인을 지지해주는 조합원들에게 보답하는 원칙이라 생각한다. 당연한 말이지만 빠른 사업추진은 성공적인 결과를 얻기 위한 기본적인 사항이다.

갈등 및 분쟁 해결방안은.

분쟁이 발생하는 가장 근본적인 이유는 결국 돈이라 생각한다. 따라서 용역비와 조합운영비 등을 과다하지 않게, 합리적으로 산정하고자 노력했다. 결과론적이지만 다른 지역보다 낮은 용역비로 빠르게 사업을 추진하다보니 조합원간 분쟁이 많지 않았고, 간혹 발생해도 그 수위가 높지 않았던 것으로 보고 있다.

갈등과 분쟁은 전문적인 지식이 아닌 유언비어나 잘못된 정보 등에 의해 발생한다. 따라서 본 조합은 명확한 사실적인 근거 자료를 바탕으로 조합원들에게 정보를 제공했고, 사전에 분쟁이 없도록 유도해왔다. 때로는 잘못된 주장으로 인해 발생할 수 있는 예상 손실액을 제시해 조합원의 이해를 돕기도 했다.

제도개선이 필요한 부분은.

먼저 초과이익환수제의 경우 산출방법이 명확해야하며, 산출시점은 합리적이어야 한다는 것이다. 더불어 장기보유자들의 경우 면제 조치가 이뤄져야 한다. 수십년을 살고 있는 조합원은 단순히 돈을 벌기 위해 재건축을 하는 것이 아니라는 점을 이해해야 한다. 분양가 상한제 관련 관리처분인가 지역에 대한 소급적용 여부는 국회에서 다시 다루는 것이 타당하다. 그리고 잦은 제도변경은 법의 존엄성을 스스로 낮추는 것이다. 수시로 바뀌는 법이 무슨 존중을 받고 신뢰를 얻을 수 있겠는가.

조합원에게 당부하고 싶은 바는.

2007년 준비위원회 구성부터 구역지정까지, 그리고 현재까지 준비기간 8년과 실제 사업추진기간 4년 동안 대표자로 있을 수 있었던 것은 조합원들의 믿음이 바탕이 됐기 때문이다. 조합원들의 신뢰와 기대에 부응할 수 있도록 최선을 다할 것이다. 굳이 조합원에게 당부하고 싶은 부분이 있다면 이주 등 남은 일정이 순조롭게 마무리될 수 있도록 참여와 성원을 부탁드린다.