재건축 조합 설립 시 미동의자에 대해서 추후 매도청구 소송을 제기하여 소유권을 확보하게 되는데 통상 매매대금에 대한 의견 일치가 어려워 법원 시가 감정을 통해서 매매대금을 정하게 된다. 이와 같은 일부 미동의자들은 위 매매대금에 이사비, 취득세 등이 포함되어야 한다고 주장하는 경우가 있는 바, 이와 같은 주장이 타당한 것인지 살펴보고자 한다.

2. 헌법재판소의 판단(2012헌바27)

헌법재판소는 2010. 12. 28. 2008헌마571 결정(판례집 22-2하, 768)에서 이 사건 심판대상조항에 대하여 헌법에 위반되지 않는다고 판단한 바 있는데, 그 결정의 요지는 다음과 같다.

「매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격인바, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조)이다. 이러한 시가는 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않는 경우 법원이 지정한 감정평가사의 감정평가결과를 거쳐 판결에 의해 결정되는데, ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 수용보상금의 재결시 감정인의 감정평가금액을 기본으로 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있다. 나아가 이 사건 심판대상조항으로 침해받는 재건축 불참자의 사익이 위와 같은 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 심판대상조항은 피해의 최소성 및 법익의 균형성도 갖추었다. 따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지원칙에 위배된다고 볼 수 없다.

재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것이므로 재건축 조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하는 이 사건 심판대상조항으로 인하여 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없을 뿐 아니라 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면 재건축 불참자와 참가자 사이에 어떠한 차별취급이 존재한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 평등권을 침해하지 않는다.」

3. 청구인들의 그 밖의 주장에 대한 판단

청구인 김○기, 이○희는 이 사건 심판대상조항이 영업손실, 이사비용, 양도소득세, 대체토지 등을 취득하는 데 지출될 취득세 등의 손실을 고려하지 아니하고 시가에 따른 보상만 인정하여 재산권을 침해한다고 주장한다.

그러나 앞서 본 바와 같이 주택재건축사업의 매도청구대상자에게는 개발이익을 포함한 시가에 따른 보상이 이루어지는 점, 그리고 토지 등 소유자로서는 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 토지 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지 선택할 수 있는 점, 나아가 대체부동산을 취득할지 여부는 전적으로 토지 등 소유자의 의사에 달려 있는 것으로서 이 사건 심판대상조항이 정하는 매도청구권과는 별개의 문제라는 점에 비추어 영업손실, 이사비용, 양도소득세, 대체부동산의 취득세 등의 보상에 관한 별도의 규정을 두지 않았다고 하여 정당한 보상 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 하였고, 헌재 2012헌가 21 결정에서는 상대방이 사업자인 경우에도 시가에 의한 보상만이 인정된다거나, 부가가치세를 매도청구권자에게 전가하는 등에 관한 별도의 규율을 두지 않았다고 하여 정당한 보상 원칙에 위반되거나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 하였다.

4. 결어

이상에서 보듯이 우리 헌법재판소에서는 재건축 매도청구 시 시가 감정을 통한 매매대금 산정으로 충분하고 별도의 이사비 내지 부가세 보상을 정하고 있지 않다고 하여 위법하지 않다고 판단하였는 바, 이 점 참고하기 바란다.

문의 02-2673-3809