최근 안산 주공5-2구역이 사업시행인가를 획득함에 따라 관리처분계획 수립을 위한 제반 절차에 박차를 가하고 있다.

지난 9월 9일 안산시는 “단원구 고잔동 674번지 일원 주공5단지2구역 주택재건축정비사업에 대해 도시 및 주거환경정비법 제50조에 따라 사업시행계획 인가하고, 같은 법 시행규칙 제10조제3항에 따라 고시한다”고 밝혔다.

안산 주공5단지2구역 주택재건축정비사업조합(조합장=김명환)은 사업시행계획이 인가됨에 따라 후속 절차인 관리처분계획 수립을 위해 만전을 기하고 있다. 사업인가 이후 종전자산 등 감정평가를 진행해온 조합은 12월 하순에 이를 마무리하고, 곧바로 조합원 분양신청을 진행할 방침이다.

김명환 조합장은 “재건축사업이 비교적 원만하게 진행됨에 따라 과거에 비해 재산가치가 두 배 가량 올랐다”면서 “주거환경 개선과 가치 상승이라는 재건축 사업목표가 점차 현실화되고 있다”고 자신감 있는 모습을 보였다.

∥신속함과 사업성 극대화, 내실 겸비한 사업추진

주공5-2구역은 2015년 8월 정비구역으로 지정되며 본격적으로 재건축을 시작했다. 당시 상황에 대해 김 조합장은 “준공 이후 약30년이 경과한 만큼 아파트 노후화가 심해 주거환경 측면에서 여러 문제가 발생했다”면서 “삶의 질을 향상시키고 떨어진 재산가치 상승을 위해 재건축사업을 시작했다”고 전했다.

구역지정 이듬해인 2016년 7월 추진위 승인을 받은 주공5-2구역은 2017년 5월 조합설립인가, 2017년 8월 시공사(롯데건설) 선정 등을 거쳐 지난 9월 대망의 사업시행인가 통과라는 값진 성과를 거두었다. 사업추진의 스타트라인이라는 정비구역 지정부터 사업계획을 결정하는 사업시행인가까지 소요된 시간은 5년에 불과했다.

일부 사람들은 5년이라는 사업기간에 대해 ‘느리다’고 생각할 수 있지만 어느 정도 재건축사업에 일가견이 있다면 느리다는 의견에 동의하기 어려울 것이다. 재건축사업은 내외부적으로 갈등 요소가 많은 특성상 10년이 넘도록 조합 단계에 머물러있는 사업장이 허다하기 때문이다.

주목할 점은 단순히 빠른 사업추진에만 초점을 맞춘 것이 아니라 조합원 권익을 향상시키기 위한 질적 성장에도 소홀하지 않았다는 점이다. 정비계획 변경을 통해 용적률과 층수 등을 상향시키는 한편 기부채납 면적은 축소시키는 성과를 거둔 것이 대표적인 사례다.

조합은 2018년 사업성 극대화를 위해 정비계획 변경 절차를 진행했다. 용적률과 층수를 상향하는 한편 기부채납 면적은 최소화하는 것이 주된 목표였다. 민감한 사항인 만큼 쉽지 않은 과정이었지만 철저한 자료수집과 현장조사, 협력업체의 지원 등을 총동원해 소기의 성과를 거둘 수 있었다.

용적률은 기존 270%에서 280%로, 층수는 최고 30층에서 38층으로 각각 상향시킬 수 있었고, 기부채납 면적은 기존 계획안 대비 165평을 감소시킬 수 있었다. 향상된 설계기준을 바탕으로 새롭게 사업계획을 마련한 결과 전체 세대수를 기존 1014세대에서 1051세대로 37가구를 증가시킬 수 있었다. 세대수가 늘어난 만큼 향후 상당한 분양수익으로 되돌아와 조합원에게 이익을 줄 것으로 전망된다.

이밖에도 ‘3면 발코니’라 불리는 특화설계가 눈에 띈다. 아파트 발코니는 전면과 후면, 양면에 설치되는 것이 일반적이다. 하지만 5-2구역의 경우 ㄷ자 형태의 3면 발코니를 도입함에 따라 서비스 면적을 극대화하고 있다. 서비스 면적은 연면적에 포함되지 않아 공사비에도 영향을 미치지 않는다. ‘3면 발코니 특화설계’는 안산시 최초로 7개동 전체에 반영된다.

5-2구역의 경우 전체 계획세대수 1051세대 중 489세대가 적용될 예정이며, 해당 서비스 면적을 모두 합하면 1049평에 달한다. 다만 3면 발코니는 설계개념상 양 끝에 위치한 세대에 적용할 수 있다.

주공5-2구역 재건축사업은 구역면적 3만6448㎡를 대상으로 지하2층/지상23층~지상38층 아파트 7개동 1051세대 및 부대복리시설을 건립한다. 전용면적 기준 주택 규모별 세대수는 59㎡형 611세대, 74㎡형 148세대, 84㎡형 255세대, 101㎡형 37세대 등으로 나뉜다.

∥관리처분계획, 재건축 8부능선 오르다

안산 주공5-2구역이 사업시행인가를 통과함에 따라 8부 능선이라 불리는 관리처분 단계에 도달했다. 조합은 감정평가 업무가 완료단계에 근접함에 따라 12월 하순경 조합원 분양신청 절차를 진행할 것으로 보고 있다. 분양신청 이후 공사계약 체결을 위한 협상이 이뤄진다. 공사계약이 체결되면 분양신청 등 제반 과정을 통해 취합된 데이터를 토대로 관리처분계획을 수립하게 된다.

김명환 조합장은 “조만간 분양신청과 본 계약 협상 등 관리처분계획 수립을 위한 제반 절차가 진행되는 만큼 원활한 사업추진을 위해 앞으로도 조합원 여러분의 적극적인 참여와 성원을 바란다”고 당부했다.

잠깐 인터뷰 - 안산 주공5단지2구역 주택재건축정비사업조합 김명환 조합장

“기존 관습을 타파하는 창의적인 사업추진 필요하다”

조합 운영 방침에 대해.

재건축에는 삼박자가 고루 갖춰져야 한다고 본다. 첫째는 인허가권자와 원활한 소통관계를 갖는 것이다. 재건축은 관련 법령에 의거 각 절차마다 인허가를 받아야만 사업추진이 가능하다. 절차 하나가 막히면 6개월~1년이란 시간이 늦어지는 만큼 최상의 소통관계를 구축하는 것이 중요하다.

두 번째는 협력업체 선정 및 관리에 대한 부분이다. 재건축은 조합 혼자 진행할 수 없다. 방대하고 전문적인 분야가 포함돼있는 만큼 협력업체의 적극적인 참여와 지원이 필수적이다. 따라서 어떤 협력사를 선정하는지, 또한 그들을 어떻게 관리하는지가 중요하다.

마지막으로 조합을 구성하는 조합원과 외부의 제도적 환경을 슬기롭게 관리하는 것이 주된 관건이라 생각한다.

일부 반대 조합원에 대해.

재건축사업은 각기 다른 이해관계를 지닌 조합원이 구성원을 이루고 있다. 따라서 조합원 개인이 처한 상황에 따라 각기 다른 의견을 내는 것은 자연스러운 현상이라 본다. 다만 자유롭게 자신의 의견을 나타내는 것과 전체 조합원에게 피해를 끼치는 것은 결이 다르다고 생각한다. 529명의 조합원을 대표하는 조합장으로서 전체 조합원에게 이득이 되는 방향으로 사업을 진행하는 것이 타당하다고 생각한다.

신속한 사업추진의 이유가 있다면.

초창기인 추진위원회 승인을 위한 동의서를 징구할 당시 외부 홍보요원을 이용하지 않고 직접 진행했었다. 당시에는 조금이나마 사업비를 아끼고자 그랬다. 그렇게 외부 도움 없이 조합원을 직접 찾아가고, 전화하고, 문자하고, 편지를 쓰고 했던 노력이 조합원에게 긍정적으로 보였지 않았나 싶다. 그렇게 축적된 신뢰가 사업을 원활하게 진행할 수 있었던 가장 큰 자산이었지 싶다.

개인적인 인생철학에 대해.

무엇이든지 어떤 목표를 갖고 즐겁게 일하는 것을 꿈꾼다. 재건축에서는 말처럼 쉽지 않지만 개인적으론 제도적 틀을 벗어나지 않는 범위에서 창의적이고 효율적인 아이디어가 있어야 한다고 본다. 사업을 진행하다보면 협력업체를 비롯해 많은 관계자들이 경직된 사고, 기존 매뉴얼에 얽매어있다는 느낌을 받곤 한다. 만일 그들 의견에 따라 관행적으로 사업을 진행했다면 지금의 성과는 없었을 것이다. 앞으로도 기존 관습에 얽매이지 않고 유의미한 성과를 거둘 수 있도록 창의적이고 효율적으로 일할 수 있도록 노력하겠다.