1. 사실관계

피고 조합은 2013. 10. 7. 설립인가를 받은 주택재개발정비사업조합이고, 원고들은 피고의 조합원들이다. 피고는 경쟁입찰의 방식으로 시공자를 선정하기 위하여 ‘구역면적 136,258㎡, 평균 용적률 280% 이하, 연면적 약 400,931.5㎡, 총 건립예정세대수 2,526세대(구역지정사항으로 사업시행인가 시 변경될 수 있음)’를 사업규모로 명시하여, 2014. 2. 5. 1차시공자 선정 입찰공고(이하 ‘1차 입찰공고’라고 한다), 2014. 5. 8. 2차 시공자 선정 입찰공고(이하 ‘2차 입찰공고’라고 한다)를 각 하였으나 모두 유찰되었다.

김포시장은 2014. 8. 22. 이 사건 사업 부지를 포함하여 김포재정비촉진지구에 대한 재정비촉진계획 변경안 공람절차를 진행하였다. 위 변경안에 따르면 이 사건 사업의 구역면적 136,285㎡은 127,199㎡로 축소되고, 용적률은 246.2%에서 250.9%로 증가된다.

피고는 변경예정인 재정비촉진계획의 내용을 반영하여 2014. 10. 8. ‘구역면적 127,199㎡, 평균 용적률 306%, 연면적 362,813.4㎡, 총 건립예정세대수 2,811세대수(사업시행인가시 변경될 수 있음)’를 사업규모로 공고에 명시하여2014. 10. 8. 3차 시공자 선정 입찰공고(이하 ‘3차 입찰공고’라고 한다)를 하였으나 또다시 유찰되었다.

피고는 수의계약을 체결하기 위하여 2015. 10. 8. 도급순위 100위권의 건설회사에 일괄적으로 ‘시공자 선정(수의계약)을 위한 우선협상대상자 참여 요청’ 공문을 발송하고, 2016. 1. 14. ‘구역면적 127,199㎡, 평균 용적률 296%, 연면적 약 348,609.26㎡, 건립예정세대수 2,752세대(임대 468세대 포함)(사업시행인가 시 변경될 수 있음)’를 사업규모로 명시하여 시공자 선정을 위한 수의계약 공고를 하였으나, 참여의사를 밝히는 건설회사가 나타나지 않다가 2017. 8. 11. 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)으로부터 사업참여제안서를 제출 받았고 피고는 2017. 9. 9. 개최된 2017년 정기총회에서 참가인을 시공자로 선정하는 안건을 가결하는 내용의 결의를 하였다.

구 정비사업의 시공자 선정기준(2018. 2. 9. 국토교통부고시 제2018-101호로 폐지되기 전의 것)에 따르면 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다고 규정하고 있다.

2. 원고의 주장

원고는 구 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제2항에 따라 3회 이상 유찰이 되어 수의계약을 하기 위해서는 3회 이상의 입찰이 본질적으로 동일한 내용으로 진행되어야 한다. 그런데 3차 입찰공고의 사업계획은 1차 및 2차 입찰공고의 사업계획과 큰 차이가 있으므로, 3회 이상 유찰된 것으로 인정할 수 없다고 주장한다.

3. 법원의 판단 (당 법무법인 수행 사례)

- 구 정비사업의 시공자 선정기준 위반

구 도시정비법 제11조 제1항에서 시공자 선정을 경쟁입찰의 방법에 의하도록 정하고 있는 취지는 조합과 시공자의 유착고리를 차단하여 재개발 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조리를 근절하고 수주를 위하여 투입된 비용이 주택가격에 전가되는 것을 막기 위한 것인바, 위 조항의 위임에 따라 제정된 구 정비사업의 시공자 선정기준의 각 규정은 위 법 규정 취지에 부합하도록 해석하여야 한다. 한편, 구 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제2항에서는 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다고 규정하고 있는데, 위 규정에는 3회 이상 유찰된 입찰이 동일한 입찰이어야 한다는 제한을 두고 있지 않으므로, 3회 이상 유찰된 입찰사이에 구 도시정비법 제11조 제1항과 구 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제1항의 입법 취지가 몰각될 정도로 중대한 변경이 있는 것이 아니라면 입찰이 3회 이상 유찰된 후 총회의 의결을 거쳐 수의계약을 체결한 경우, 위 규정을 위반한 것이라고 섣불리 단정할 수는 없다.

앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 구 도시정비법 제11조 제1항과 구 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제1항의 입법 취지가 몰각될 정도로 3차 입찰공고의 내용에 중대한 변경이 있었다고 보이지 아니하므로, 피고가 참가인과 수의계약을 체결한 것이 위 규정을 위반한 것이라고 할 수 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

아래 표의 기재와 같이 3차 입찰공고의 내용이 1차 및 2차 입찰공고의 내용과달리 일부 변경된 사실은 인정된다. 그러나 이 사건 사업의 본질적 내용이 변경되었다고 할 만큼 그 변경의 정도가 크다고 보기는 어렵다.

1차, 2차, 3차 입찰공고에는 공통적으로 입찰공고에 기재되어 있는 사업계획이 사업시행인가 시 변경될 수 있다는 내용이 기재되어 있다.

피고가 변경된 사업계획 내용을 명시하여 3차 입찰공고를 하였으나, 1차 및 2차 입찰공고의 결과와 마찬가지로 입찰에 참여하고자 하는 건설회사가 나타나지 아니하였다.

피고가 3차 입찰공고의 내용을 변경한 이유는 2차 입찰공고 이후 나온 재정비촉진계획 변경안을 반영하였기 때문으로 보이고, 피고에게 다른 위법한 목적이 있었다고 의심할 만한 특별한 사정을 찾을 수 없다.

4. 결론

원고들은 피고가 한 수의계약 공고의 사업계획이 3차 입찰공고의 사업계획과 상이할뿐만 아니라, 피고가 수의계약 공고에서 정한 마감시한을 지나 입찰서류를 제출한 참가인과 수의계약을 체결한 것은 수의계약 공고 없이 수의계약을 체결한 것으로 보아야 한다고도 주장하였다. 그러나 구 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제2항에 따라 수의계약을 체결할 때에도 반드시 공고를 거쳐야 한다는 규정이 관계법령에 존재하지 아니하므로(원고들은 구 정비사업의 시공자 선정기준 제8조에 의하여 수의계약 체결 전에도 공고를 거쳐야한다고 주장하나, 위 조항은 입찰을 통하여 시공자를 선정하는 경우에 적용되는 것이다), 수의계약 공고를 하지 아니하였다거나 수의계약 공고의 내용이 그 이전의 입찰공고의 내용과 다르다는 사정만으로 수의계약 방식에 의한 시공자 선정절차에 위법성이 있다고 볼 수는 없다.

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