2022년 2월 17일 국토부로부터 유권해석을 받았다. 독자들은 심심풀이로 이 문제의 답을 맞춰보라.

Q. 투기과열지구 내 재건축조합인가를 받은 곳인데, (강남구 소재)현재 아들 80% 부20% 공유로 소유하고 있고 아들이 대표자로 지정되어 있음.

1) 부의 지분 20%를 아들의 처인 며느리에게 20% 증여가 가능한지?

2) 증여 시 아들과 며느리가 공유로서 아들이 대표 조합원 지위를 유지하는지?

A. 도시정비법 제39조제2항에 따르면, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으나 다만, 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음.

이는 투기과열지구 내에서 조합원 지위양도를 제한하는 것으로, 조합원이 변경되지 않는 경우의 지분 양도는 별도로 제한하고 있지 아니함.

이와 관련하여, 개별 정비사업의 구체적인 사항 또는 개별 사실판단이 필요한 사항에 대한 질의는, 해당구역의 현황과 여건을 보다 잘 알고 있고, 정비사업 전반에 걸친 인가권을 가지고 있는 해당 지자체로 문의바람(국토부 주택정비과 2022.2.17.).

Q1을 부연 설명하자면, 투기과열지구 내 강남구 재건축조합인가를 받은 사업장이다.

아버지(20%), 아들(80%)로 공유형태이며, 아들이 대표 조합원이다. 더 정확히 표현하자면 아들이 대표하는 1인의 조합원이고, 아버지는 토지등소유자인 것이다.

조합설립인가 후에 아버지 지분인 20%를 며느리에서 전부 증여가 가능하냐는 질문인데, 전체가 아닌 일부의 증여나 이전은 가능하다는 답이다. 그러나 대표자가 변경돼서는 안 된다는 게 국토부의 답변이다.

Q2는 위 Q1의 경우처럼 증여가 인정되면, 아들과 며느리가 공유이면서 아들이 대표 조합원의 자격이 유지되느냐는 질문이다.

투기과열지구 내 재건축조합설립인가 후에도 며느리에게 증여(일부 증여만 해당)가 가능하다면 아들의 대표 조합원 자격은 그대로 유지된다는 것이 국토부의 태도다.

다만 이 경우에도 국토부의 ‘정비사업의 조합원 지위 양도 관련 Q&A’에 의하면 전체 증여의 경우 조합원 지위양도 불가, 부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표조합원이 될 수 없다는 것이다.

이와 유사한 강남구의 유권해석이 있다.

Q. 다주택자이자 개포주공OO단지 재건축조합원으로서 해당 아파트를 부부가 6:4로 공동소유하고 있으며, 대표조합원(6/10 소유자)이 아닌 사람의 지분 4/10에 대하여 자녀에게 증여할 계획을 가지고 있음.

1) 대표조합원이 아닌 사람의 지분 4/10에 대하여 자녀에게 증여가 가능한지?

2) 상기 증여로 대표조합원의 조합원 자격 등에는 영향이 없는지?

A. 도시정비법 제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니 하도록 규정하고 있음.

상기 규정은 투기과열지구 내에서 조합원 지위양도를 제한하는 것으로 조합원이 변경되지 않는 경우의 부분증여는 별도로 제한하고 있지 않음.

아울러 국토부의 ‘정비사업의 조합원 지위 양도 관련 Q&A’에는 증여 및 부분증여(지분공유)로 취득하는 경우에는 전체 증여의 경우 조합원 지위양도 불가, 부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표조합원이 될 수 없음을 명시하고 있음.

해당 조합원의 자격에 관한 자세한 사항은 해당 조합 정관 등을 검토하여 판단한 사항임(서울시 강남구 재건축과 2021.5.17.).

즉 투기과열지구 내 재건축구역에서 건축물 및 토지를 공유한 A(대표 조합원), B에 대해 대표조합원을 A에서 B로 변경은 불가능하다는 것이다.

Q. 투기과열지구 내 재건축구역에서 건축물 및 토지를 공유한 A(대표 조합원), B에 대해 대표조합원을 A에서 B로 변경하는 경우 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원 양도가 불가능한지?

A. 도시정비법 제39조제2항제2호에 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있음.

상기 규정은 투기과열지구 내 정비구역에서 건축물 또는 토지의 양수한 자에 대하여 조합원 자격을 제한하는 규정임(서울시 주거정비과 2021.3.8.)

다만 투기과열지구 지정일(2017.8.3.) 전부터 공유하고 있는 경우 재건축조합의 대표조합원 변경이 가능하다는 것이 서초구청의 입장이다.

Q. 2009.1월 소유권이전등기를 완료하여 A(모) 40%, B(딸 60%)가 공동소유하고 있음. A(모)는 대표조합원으로 공동소유자 B(딸)에게 소유지분 40% 전부를 증여하고자 함.

이 경우 A(모)는 소유지분 전체를 넘기게 되므로 대표조합원의 자격을 상실하게 되며 B(딸)는 100%를 소유하게 되는데, 공동소유자였던 B가 조합원 자격을 그대로 유지할 수 있는지?

A. 도시정비법 제39조제1항제1호에 따르면 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있으며,

투기과열지구 지정일(2017.8.3.) 전부터 공유하고 있는 경우에는 대표조합원 변경이 가능한 것으로 판단됨(서울시 서초구청 주거개선과 2020.4.24.).