1. 사실관계

가. 당사자들의 관계

피고 C은 원고들에게 서울 서초구 소재 아파트를 매도한 사람이고, 피고 D, E은 당시 이를 중개한 공인중개사이고, 해당 아파트가 포함된 피고 G재건축 조합이 있다. 해당 매매일자에 위 서초구 아파트는 주택법에 따라 투기과열지구로 지정되었다.

원고들은 피고 조합의 조합원 지위 취득을 통해 재건축 아파트를 분양받기 위해 위 계약 체결 당시 원고들이 피고 C의 조합원 지위를 승계할 수 있는지에 관하여 피고 C 및 피고 D, E에게 문의하였고, 이에 위 피고들이 피고 조합에 순차 문의하여 피고 조합의 담당자로부터 조합원 지위 승계가 가능하다는 답변을 들은 다음 이 사건 계약서를 작성하면서 특약사항으로 '조합원 지위승계(법적인 지위)는 하자 없는 상태임. 잔금과 동시 조합원의 권리의무 일체가 원고들에게 승계 귀속된다.'라는 문구를 기재하였다.

원고들은 피고 조합과 사이에 원고들의 이 사건 아파트 소유권을 피고 조합에게 전부 신탁하는 내용의 신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하였다.

원고들은 이 사건 계약을 위하여 피고 조합으로부터 소유권을 회복한 피고 C로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료받은 후 이 사건 신탁계약에 따라 피고 조합으로 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

나. 조합원 지위 제외

피고 조합은 2018. 10. 4. 서초구청장에게 원고들이 조합원자격을 양수받을 수 있는지 여부에 관하여 확인 요청을 하였고, 서초구청장은 원고들이 조합원지위를 승계할 수 없다고 회신하였다. 이에 피고 조합은 조합설립인가 변경처분을 통해 원고들을 피고 조합원에서 제외하였다.

다. 신탁계약에 기한 정산금 청구

이에 원고들은 채무불이행 등을 이유로 이 사건 소송을 제기하는 한편, 2019. 4. 4. 피고 조합을 상대로 2019가합0000호로 이 사건 아파트에 관하여 피고 조합과 이 사건 신탁계약이 성립되었음을 전제로 정산금 청구를 하였고, 위 법원은 원고들과 피고 조합 사이에 '이 사건 아파트에 관한 분양신청기간 종료일 다음날인 2018. 5. 15. 자 감정평가액인 1,787,500,000원을 매매대금으로 하는 매매계약이 성립되었음을 전제로, 피고 조합에게 원고들한테 각 지분비율로 위 매매대금을 지급할 것을 판결하였다.

2. 법원 판결의 요지

가. 피고 조합의 손해배상책임 발생

조합원 지위 승계에 관한 피고 조합 사무장의 잘못된 답변으로 인하여 이 사건 계약이 체결된 점 등에 비추어 보면, 피고 조합 사무장의 이 사건 아파트에 관한 조합원 승계 가능 확인 행위는 피고 조합의 사무집행에 관하여 일어난 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고 조합은 그 피용자인 피고 조합 사무장의 위와 같은 행위에 대하여 사용자로서 민법 제756조에 따라 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 피고 C(매도인)의 손해배상 책임의 발생

피고 C은 국토교통부 주택토지실 주택정책관 주택정비과로부터 2015. 2. 최초로 사업시행인가를 득한 사업장이 착공하기 전까지 2년 이상 소유한 자의 양도만 조합원의 지위도 함께 양도된다는 답변을 휴대폰 문자로 받았고, 이에 따라 자신이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2016. 4. 27.로부터 이 사건 계약체결일이 2018. 1. 31.로 2년이 되지 아니하였음을 알거나 알 수 있었음에도 계약을 체결한바, 이 사건 계약 중 '조합원 지위를 승계하여야 할 채무'는 그 목적 달성이 불가능한 이행불능이고, 피고 C은 원고들에게 고의 또는 과실로 위 채무를 불이행하였으므로 이에 대하여 손해를 배상할 책임이 있다.

다. 손해배상책임의 범위

원고들의 통상손해는 원고들이 조합원 지위를 취득하였다면 분양받았을 재건축 아파트의 시가에서 원고들이 지급한 매매대금을 공제한 차액과 이 사건 아파트를 매수하기 위하여 들어간 거래 비용이라고 할 것이다. 그런데 분양아파트 상실로 인한 손해에 관하여는 원고들이 이 사건 계약으로 조합원 지위를 취득하면 장차 분양받았을 아파트에 대한 시가감정이 이루어지지 않아 그 가액을 알 수 없으므로 관련 정산금소송에서 인정된 이 사건 아파트에 대한 감정평가액 1,787,500,000원을 분양아파트의 시가 상당액으로 볼 수밖에 없는데 원고들이 관련 정산금판결을 통해 위 금원을 취득하였으므로 결국 원고들의 분양아파트 상실로 인한 손해는 모두 전보받았다고 할 것이다.

다음으로 이 사건 아파트 매수를 위한 거래비용 상당의 손해에 관하여 보건대, 이 사건 아파트 취득비용 83,921,600원( 등기비용 3,421,600원 + 취득세 80,500,000원), 부동산중개수수료 7,000,000원 합계 90,921,600원(= 83,921,600원 + 7,000,000원)이 통상손해에 해당한다. 다만, 원고들이 주장하는 금융비용은 특별손해로 인정하지 않는다.

원고들의 귀책사유 등을 고려할 때 손해배상액의 70%로 피고들의 원고들에 대한 책임을 제한하는 것이 공평의 원칙상 타당하므로, 피고들이 원고들에게 배상하여야 할 손해배상액은 총 63,645,120원(= 90,921,600원 × 70%)으로 제한된다.

3. 결론

공인중개사인 피고 D, E 역시 공인중개사법상의 의무를 불이행 하였으므로 손해배상 책임이 인정되었고, 피고들 모두 연대하여 배상 책임을 부담해야 한다고 판시하였다. 다만 매수인에게도 도시정비법 규정에 관한 검토를 게을리한 과실이 인정되어 그 과실을 상계하여야 한다고 판시하였다.

투기과열지구로 지정된 구역 내 조합원의 지위를 승계할 수 있을 것으로 알고 부동산을 매매한 사안이다. 이 사안에서 법원은 조합원 지위 승계가 안되는 것을 알면서도 매도한 매도인, 이에 대한 검토 없이 중개한 중개인, 중개인과 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회, 조합원 지위 승계에 대하여 잘못된 정보를 준 정비사업조합에게 손해배상의무가 있음을 밝혔다.

위 사안에서 법원은 정비구역내 조합원 지위 승계 여부에 대한 잘못된 고지의 책임 범위를 관련 당사자들에게 폭넓게 인정하고 있는 만큼 조합원 지위 승계 여부에 관한 고지시 조합 관계자, 매도인 공인중개사 등 관련 당사자들은 각별히 유의할 필요가 있을 것으로 보인다. 또한 매수인에게 조합원지위 승계를 잘못고지할 경우, 인정될 수 있는 손해배상의 범위도 대상판결을 참조할 필요가 있을 것이다.

문의) 02-537-3322