오세훈 서울시장은 당시 출마 공약 중 노후된 동네 주택소유자들이 모여서 공동개발하는 정비사업의 모델을 추진하겠다는 내용이 있었는데, 이것이 지금의 모아주택(또는 모아타운)이다.

서울시는 정비사업을 이끌어가는 최첨단 도시다.

이를 위해 새로운 사업에 대응하는 용어들을 만들어 내, 이를 이해하려는 필자는 그 실체를 파악하기가 여간 어려운 것이 아니다.

가로주택이나 소규모재건축사업 등은 서울시 주거환경개선과 담당이었으나, 주택정책실 산하 전략사업과로 명칭이 바뀌면서 지금의 “모아주택팀”이 만들어졌다.

이 모아주택팀이 ‘소규모주택정비 관리지역’인 모아주택의 업무를 담당하는 곳이다.

얼마 전까지 독자들은 가로주택정비사업의 경우는 도시정비법상 재개발, 재건축사업과는 달리, 투기과열지구라도 조합원 지위승계를 제한하는 규정이 없는 투자의 피난처로 이해해 왔다.

최근 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업 조합원의 자격 또는 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 후보지 내 소유권 매매 시 분양권 지위 여부를 묻는 질문이 심심치 않게 눈에 띈다.

눈치 빠른 독자들은 이해했겠지만, 이는 조합원 지위승계가 가능한지를 묻고 있지만 신축주택을 공급받을 수 있는 권리산정기준일을 알고 싶은 것이다.

아래 서울시 유권해석을 살펴보기 바란다.

모아타운 관리지역 후보지 내 소유권매매 시 분양권 지위(서울시 전략사업과 2022.2.24)

Q. 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 후보지 내 소유권 매매 시 분양권 지위가 있는지?

A. 모아타운 대상지 내 지분쪼개기 등으로 기존 세대수가 증가할 경우 지역주민들의 사업비 부담 증가로 인한 피해 최소화 및 투기억제를 위해 권리산정기준일(2022.1.20.)을 정한 사항임.

권리산정기준일 이후 필지 분할, 단독·다가구를 다세대로 전환, 토지·건축물 분리, 다세대 등 공동주택을 신축하여 지분 취득시 분양 제한이 되는 것이며, 소유권 이전을 제한하는 것이 아님.

단, 소규모주택정비법 개정안(일부개정 2022.2.3 시행 2022.8.4.) 제24조(조합원의 자격 등) 규정에서 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정한 예외사항에 해당하지 않는 경우 조합원이 될 수 없음

위 질문 내용 중 모아타운 관리지역 후보지에 대한 주택등 건축물의 분양받을 권리의 산정기준일을 묻는 것이다.

서울시 답변을 이해하려면 서울시보의 고시문을 찾아보는 것이 좋다.

2022년 1월 20일 서울시보에서 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 후보지 중랑구 면목동 86-32 등 12곳의 권리산정기준일이 “2022.1.20.”을 찾을 수 있다. 즉 이날 이후 건축허가를 신청(나대지, 단독다가구주택 등을 다세대주택 등으로 건축하여 분할)하는 경우부터 그 기준일을 적용한다는 것이다.

다음으로 서울시 답변 후반부를 주의 깊게 보시라.

소규모주택정비법 개정안(일부개정 2022.2.3 시행 2022.8.4.)부터는 별도로 권리산정기준일 고시를 하지 않더라도 제24조(조합원의 자격 등)에서 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정한 예외사항이 아니면 조합원이 될 수 없음을 알리고 있다.

또 다른 서울시 유권해석에서 그 궤를 같이하고 있다.

투기과열지구 내 가로주택정비사업 조합원의 지위 승계 제한 여부(서울시 전략사업과 2022.3.4)

Q. 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업 조합원의 자격 등은?

A. 소규모주택정비법 개정안 제24조(조합원의 자격 등)에 따라 2022년 8월 4일부터 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가 이후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정한 예외사항에 해당되지 않는 경우 조합원이 될 수 없음.

이는 8월 4일 기준으로 투기과열지구 내 가로주택정비사업을 시행하는 모든 경우에 적용하는 사항임.