정비사업 필수경비를 택지 가산비에 포함하는 개편된 분양가상한제가 15일부터 시행에 들어갔다.

국토부는 분양가에 정비사업 필수 발생 비용 반영, 기본형건축비 비정기 조정 요건 추가 등 제도개선을 완료해 15일부터 시행하고 레미콘·철근 가격 상승분을 반영해 기본형건축비를 조정 고시했다고 밝혔다.

이번 개편은 지난 6월 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에 따른 것으로 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’을 개정해 공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 정비사업 추진과정에서 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융비용, 총회비용 등 필수 소요 경비를 추가했다.

아울러 국토부 고시인 ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’을 제정해 구체적인 비용 산정 기준을 정했다. 주거이전비와 이사비, 영업손실보상비는 토지보상법에 따른 법정 금액 지출내역을 반영하고 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 비용을 반영하도록 했다.

이주비에 대한 금융비용은 대출계약상 비용을 반영하되, 표준산식(종전의 토지 또는 건축물의 가격 x 해당사업장 소재지 LTV x 대출기간 x 한국은행 예금은행 가중평균금리 중 신규취급액 기준 주담대 금리)으로 상한을 설정했다. 대출기간은 대출개시일부터 입주예정일까지 기간을 인정하며 최대 5년으로 한정했다.

이밖에 총회 등 정비사업을 진행하기 위한 필수 소요경비는 총사업비의 0.3%를 정액 반영하기로 했다.

이와 별도로 자재값 급등분이 건축비에 적기 반영될 수 있도록 규칙을 개정해 기본형건축비 비정기 조정 대상이 되는 주요 자재를 현실에 맞게 교체·추가하고, 정기 고시 외 비정기 조정 요건도 추가로 마련했다.

이번에 신설된 비정기 조정 요건에 따라 지난 3월 고시 이후 레미콘 가격 10.1%, 고강도 철근 가격 10.8% 상승분을 반영해 7월 15일부터 기본형건축비도 직전 고시 대비 1.53% 상승 조정했다. 이에 따라 ㎡당 지상층 기본형건축비가 지난 3월 고시된 1,829,000원에서 1,857,000원으로 조정됐다.

한편, HUG(주택도시보증공사)의 분양가 심사와 관련해서는 “자재비 가산제도 도입, 인근 사업장 선정 기준 10년 이내로 축소, 비교 사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점 공개, 이의신청 절차 신설 등 개선 사항은 HUG 내규 개정을 완료해 7월 1일부터 시행하고 있다”고 밝혔다.

민간택지 택지비 검증 객관화를 위한 부동산원 택지비 검증위원회는 감정평가 협회 등 추천을 받아 7월 중 구성할 예정이다.

이번 분양가상한제 개편과 관련해 사업주체인 조합과 건설업계 등에서는 급격한 금리인상, 국제 원자재 가격 폭등 등의 현실을 제대로 반영하지 못한 생색내기 개편에 불과하다는 입장을 보이고 있다.

국토부는 이번 개편으로 실제 분양가가 1.5~4% 가량 상승할 것으로 예상하고 있는데 건설업계에서는 이 정도로는 공사원가 폭등으로 공사 중단까지 발생하고 있는 극한상황에서 돌파구 역할을 할 수 없는 미미한 수준이라고 평가절하하고 있다.

결국 분양가를 좌우하는 것은 택지비 산정인데 감정평가협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회와 공공기관 등의 추천을 통해 감정평가사, 교수, 변호사 등 전문가로 구성되는 부동산원 택지비 검증위원회가 현실 상황을 제대로 반영한 판단을 내릴 수 있을지 의문이다.

사단법인 주거환경연합과 한국재건축재개발조합협회 준비위원회 등 재건축·재개발 조합·추진위의 권익을 대변하는 단체에서는 “이번에 바뀐 분양가상한제 관련 내용들은 개선이라 할 수 없고 그저 개편에 불과하다”는 입장이다. 이들은 “부동산 시장이 급격히 냉각되고 있는 현 상황에서 주택공급을 위해 원활한 정비사업이 필수적이라는 점을 고려할 때 분양가상한제는 획기적으로 개선되어야 하며 이를 위해 향후 역량을 집중하겠다”고 밝혔다.