흑석11구역이 정비사업의 8부 능선인 관리처분계획 인가를 받음에 따라 내년 상반기 철거 절차를 예고하고 있다.

지난 18일 동작구청은 “2006.10.19. 재정비촉진지구 지정, 2015.12.01. 조합설립인가, 2021.03.25. 사업시행인가 등 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업에 대해 도시정비법 관련 규정에 따라 관리처분계획 인가하고, 고시한다”고 밝혔다.

흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합(조합장=최형용)은 조합설립 이후 7년반, 신탁대행 도입 이후 약5년만에 관리처분인가를 통과하게 됐다. 흑석11구역은 신탁대행을 통한 안정적인 사업추진을 도모하는 한편 조합원과의 끊임없는 소통을 통해 탄탄한 신뢰관계를 쌓아 단기간에 관리처분을 통과한 것으로 평가받는다.

흑석11구역은 관리처분인가에 앞서 이주비 대출 등 이주·철거 관련 제반 절차를 준비해왔다. 이에 10월경 본격적인 이주를 시작으로 내년 상반기 철거를 예정하고 있다.

∥‘신의한수’ 신탁대행, 사업추진 가속화

흑석11구역은 지난 2012년 7월 흑석지구 재정비촉진계획이 결정․고시되며 재개발 추진 기반이 마련됐다. 2014년 7월 추진위원회 승인에 이어 이듬해 12월 조합설립인가를 받았지만 구역내 교회 이전 관련 의견차가 발생하는 등 사업추진에 난항을 겪었다.

사업지연의 장기화로 고심하던 흑석11구역은 신탁사에 의한 사업대행자 방식을 모색하게 됐다. 조합측에 따르면 사업 초반 가장 큰 애로사항인 자금조달 측면에서 원활한 추진이 가능할 뿐만 아니라 신탁사에 의한 수지분석 등을 통해 사업성 확보, 리스크 예방, CM·PM과 같은 다양한 역할도 수행할 것으로 기대했기 때문이다.

2017년 10월 한국토지신탁을 사업대행자로 선정한 이후 지속적인 협의를 통해 교회 이전 문제를 해결했으며, 2019년 5월 서울시 도시건축혁신방안 1호 시범사업지로 선정돼 사업계획 수립 절차도 가속페달을 밟게 됐다. 2019년 12월 촉진계획 변경을 통해 층수 완화 등 사업성을 개선한 흑석11구역은 2020년 6월 건축심의까지 통과하게 된다.

건축심의 이후 사업시행인가 절차를 앞둔 당시 시점에서 신탁방식의 장점이 잘 나타난다. 일반 정비사업은 사업시행인가 이후 시공사를 선정하기에 각 건설사 고유의 브랜드나 설계시 특장점 등을 반영하려면 설계변경 절차를 진행해야 한다. 설계변경에 수반되는 사업기간 지연과 공사비 조정 문제가 뒤따라 차후 분쟁의 불씨로 작용하는 것이다.

그러나 건축심의 단계 이후, 즉 사업시행인가 이전에 시공사 선정이 이뤄진다면 사업인가 단계에서 시공사측의 특화제안을 사업계획에 반영할 수 있기 때문에 차후 설계변경의 필요성이 낮아질 수밖에 없다. 그에 따른 공사비 상승 및 조합원 분담금 증가 요인도 축소된다는 의미인 셈.

2021년 1월 흑석11구역은 하이엔드 브랜드 ‘푸르지오 써밋’을 제안한 대우건설을 시공사로 선정했다. 같은 해 3월 사업시행인가를 획득하며 사업추진을 일사천리로 진행했다. 그 해 12월 조합원 분양신청을 완료한 흑석11구역은 2022년 3월 관리처분계획을 수립했고, 지난 8월 동작구청의 인가를 받아 마침내 정비사업의 꽃이라 불리는 관리처분을 통과하게 됐다.

∥비개마을, 한강변 서반포 시대 열다

흑석11구역 재개발사업은 동작구 흑석동 304번지 일대 8만9317㎡를 사업구역으로 한다. 건축계획에 따르면 대지면적 7만192㎡에 연면적 27만5974㎡ 건폐율 25.88% 용적률 201.55% 등을 적용해 지하5층 지상16층 규모의 공동주택 25개동 1509세대 및 부대복리시설을 건립한다.

주택건설계획에 의하면 분양주택 1252세대와 임대주택 257세대를 포함 총 1509세대를 건립한다. 주택규모별(전용면적 기준) 세대수에 따르면 전용 39㎡형 113세대, 49㎡형 109세대, 59㎡형 560세대, 74㎡형 126세대, 84㎡형 541세대, 114㎡형 58세대, 150㎡형 2세대 등이 각각 건립된다.

흑석11구역은 비개마을이라는 역사적 특성을 지닌 한강변 기슭에 위치하며, 기존 주거지의 조직체계를 반영한 마을을 유지하고자 블록형 마을과 길과 마당을 지닌 특색 있는 주거지로 계획됐다. 현충원에서 대상지가 보이지 않도록 높이를 관리하는 것과 동시에 서달산 지형에 순응하는 도시경관과 통경축을 확보하도록 했다.

아울러 5~8층 저층형, 14~16층 중층 탑상형 배치, 옥상부에 계단식 테라스 도입 등 다양한 주거동 및 평면계획으로 성냥갑 아파트 계획을 탈피한 새로운 형태의 공동주택을 모색했다.

지리적으로 서초구 반포동과 인접한 흑석11구역은 강남, 서초와 가장 근접한 위치에 있어 주택시장에서는 ‘서반포’라는 표현으로 일컬어진다. 중앙대, 숭실대, 총신대 등 학군에 대한 인프라가 양호하고 지하철 4호선과 9호선의 더블 역세권을 두고 있다. 종합병원과 한강 조망권, 그리고 27만여평의 현충원 근린공원이 자리해 숲세권으로도 불린다.

잠깐 인터뷰 - 흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업조합 최형용 조합장

“사업기간 단축을 통해 조합원 이익 극대화”

관리처분인가 소감

관리처분계획은 조합원의 최대 관심사인 분담금을 결정하는 과정이며, 분양계획을 비롯해 사업계획 수립의 마지막 단계라 할 수 있다. 이주와 철거 등 본격적인 시공 단계를 앞두고 있다. 이런 중차대한 절차를 순조롭게 진행될 수 있도록 물심양면으로 도와준 한국토지신탁 등 협력사 관계자를 비롯해 조합을 믿고 따라준 조합원 여러분께 심심한 감사를 드리고 싶다.

후속 일정에 대해

지난 5월 임시총회를 통해 관리처분인가 이후 후속절차인 이주와 철거 등을 대비해왔다. 원활한 이주 절차를 위해 이주관리 용역업체, 명도소송 용역업체, 이주비 및 사업비 대출 금융기관 선정 등이 진행 중이다. 후속 일정이 순조롭게 진행될 수 있도록 만반의 준비를 다하겠다.

성공적 사업추진의 비결은

흑석11구역이 초창기 부진을 딛고 사업추진이 성공적으로 이뤄질 수 있었던 배경으로는 크게 신탁대행을 통한 안정적인 사업추진과 적극적인 소통을 통한 조합과 조합원간 신뢰관계를 구축한 부분이 가장 큰 것으로 보고 있다. 앞으로도 조합원 기대에 부응할 수 있도록 초심을 잊지 않고 최선을 다하겠다.

조합원에게 당부할 사항은

흔히 재개발·재건축 등 도시정비사업을 일컬어 시간싸움으로 표현하곤 한다. 사업을 빨리 끝내는 것이 중요하다는 의미이다. 앞으로 이주가 본격화되면 이주비를 주축으로 조달한 사업비에 대한 금융비용이 발생한다. 즉 사업기간 단축할수록 조합원 부담이 줄어든다는 것. 따라서 이주·철거 등 후속 일정이 순조롭게 진행될 수 있도록 많은 조합원 여러분의 적극적인 참여를 당부드리고 싶다.