도시정비법상 재건축사업을 추진하려면 원칙적으로 하나의 주택단지 단위로 사업구역이 지정되어야 하는바, 그 주택단지 중 일부만을 사업구역으로 지정하게 되면 그 재건축사업은 위법하다. 도시정비법 제2조 제7호 각목에서는 재건축사업을 추진할 수 있는 주택단지를 구체적으로 열거하고 있다. 사업계획승인을 받아 주택 등이 건설된 일단의 토지뿐 아니라, 이러한 일단의 토지가 도시・군계획시설인 도로 등 시설로 인하여 분리되어 따로 관리되고 있는 경우에는 그 각각의 토지를, 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우에는 그 전체 토지를 각 주택단지로 정의하고 있다. 말하자면, 하나의 사업구역으로 조성된 주택단지라도 실질적으로 분리되고 따로 관리되어 서로 다른 주택단지로 인식되고 있는 경우이거나 각각 별도의 사업구역으로 조성된 복수의 주택단지일지라도 실질적으로 공동으로 관리되어 하나의 주택단지로 인식되는 경우에는 그 현실 인식에 맞게 재건축사업을 추진할 수 있도록 규정하고 있는 것이다.

별도의 사업구역으로 조성된 두 개 이상의 주택단지가 관리사무실, 경비실, 공용주차장 등의 공용시설을 공동으로 사용하면서 공동의 입주자대표회의를 구성하여 주택단지가 현실적으로 공동으로 관리되고 있는 경우에는, 도시정비법상 하나의 주택단지에 해당하여 공동으로 관리되는 주택단지 전체에 대하여 하나의 재건축사업을 시행할 수 있다. 이러한 경우 그 전체 주택단지 중 일부의 주택단지도 개별적인 주택단지로 조성되어 도시정비법상 일단의 토지로서 하나의 주택단지에 해당하므로, 일부 주택단지만으로 분리하여 독자적으로 도시정비법상 재건축사업을 추진할 수 있을지 의문이 남는다. 단지 공동관리라는 사후적인 사정으로 인하여 복수의 주택단지가 사회・문화적으로 하나의 주택단지로 인식되고 있다고 하더라도, 그 주택단지에 해당하는 일부 주택단지도 개별적인 사업계획 승인을 받아 조성된 하나의 주택단지이므로 별도로 재건축사업이 추진이 가능해야 할 것이다.

최근 이러한 의문점을 해소해 줄 수 있는 판결이 선고되어 이를 소개하고자 한다.

여의도 광장아파트는 1~2동과 3~11동으로 분리되어 서로 다른 사업계획 승인을 받아 조성되었지만, 동시 분양공고를 통하여 분양이 이루어졌으며 하나의 관리주체가 단일한 관리규약에 따라 관리하고 공용시설을 공동으로 사용하면서 사회・문화적으로 같은 아파트 단지로 인식되어왔다. 그러다가 재건축을 추진하게 되면서 용적률 문제로 다툼이 생겨 오랜 기간 소송이 진행되다가 이번에 대법원 확정판결이 나온 것이다. 용적률을 살펴보면 3~11동은 199.47%인 반면 1~2동은 243.19%로 달라서 1~11동 전체 주택단지에 대하여 재건축사업을 추진할 경우와 분리하여 추진할 경우 사업성과 직결된 용적률의 차이로 인하여 이해관계가 달라지므로 분쟁이 발생하게 된 것이다. 기존 용적률이 낮을수록 대지지분의 가치가 상대적으로 높으므로 3~11동 주민들이 분리 추진한 재건축사업에 대하여 상대적으로 불리해진 1~2동 주민들이 영등포구청의 사업시행자 지정처분의 취소를 구하며 반기를 든 것이었다.

1~2동 재건축 추진위원회가 제기한 소송은 1~11동이 하나의 주택단지라는 전제하에 1~2동 주민을 배제한 재건축결의는 재건축사업 조합 설립을 위한 동의 요건(공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수, 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의)을 충족하지 못하였다는 이유로 지정처분의 취소를 구하는 것으로 재건축사업을 시행할 수 있는 주택단지의 범위가 이 핵심 쟁점이었다. 결론적으로 항소심인 고등법원은 3~11동 주택단지에 대한 분리 재건축사업이 가능하다고 보았고, 이는 대법원에서도 유지되어 확정되었다. 법원은 각 별도의 사업계획 승인을 받아 조성된 복수의 주택단지가 공동관리라는 사후적인 사유로 인하여 그 전체 토지가 새로운 하나의 주택단지에 해당된다고 하더라도 새로운 주택단지를 구성하는 각 토지들도 하나의 주택단지로서의 성질을 상실하지는 않는다고 판시한 것이다. 여의도 광장아파트의 경우 공동관리되고 있는 1~2동과 3~11동은 하나의 새로운 주택단지를 구성하면서도 각각 독립된 주택단지이기도 한 것이다.

여의도 광장아파트의 판결이 시사하는 바에 따라 공동관리라는 사후적인 사유로 하나의 주택단지로 인식되어 온 다른 주택단지들도 정비사업의 효율적인 추진 및 사업성 확보, 나아가 주택단지별 이해관계 상충 방지를 위하여 재건축사업을 분리하여 추진할 수 있을 것으로 기대된다. 그렇지만, 통합 재건축사업의 경우에도 사업 규모가 확장됨에 따라 사업비용을 절감할 수 있으며 일반적으로 중소단지에 비하여 대단지의 부대시설 수준이 높다는 장점을 고려해 보면 분리 재건축사업이 반드시 그 추진하는 주민들에게 이익이 된다고 볼 수도 없으므로, 주민들이 재건축사업을 추진하기에 앞서 사업의 추진 속도, 사업성, 재건축사업 종료 후 조성될 새로운 주택의 예상 가치 등을 숙고하여 그 주택단지에 적정한 사업 방식을 결정해야 할 것이다.

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