장안평중고차센터 재개발사업이 연내 건축심의 통과를 목표로 박차를 가하는 한편 외부 사회적 환경 변화에 탄력적 대응하고자 정비계획 변경을 검토하고 있다.

장안평중고차매매센터 도시정비형 재개발사업은 자동차특화산업지역인 대상지가 시설노후화로 인해 ‘서울시 도시재생전략계획’상 쇠퇴한 낙후산업지역으로 지정됨에 따라 자동차산업 중심지로서 특성을 살린 지역산업을 활성화하고자 진행 중이다.

사업주체인 장안평중고차매매센터 도시정비형 재개발정비사업조합(조합장=권오웅)은 지난 2020년 3월 조합설립인가를 통과했다. 2021년 10월 기본계획 도면을 확정한 조합은 지난 5월 교통영향평가 필증을 수령했으며, 6월 서울시 도시계획위원회 보고 절차를 마쳤다.

조합은 현재 건축심의와 더불어 환경영향평가를 진행 중이다. 환경영향평가는 대기환경, 수(水)환경, 토지환경, 자연생태환경, 생활환경, 사회·경제환경 등 6개 부분, 13개 항목을 검토하게 되며, 사업시행인가 이전에 협의를 완료해야 한다.

건축심의는 10월 7일 접수 예정이며, 올해 안으로 심의 통과를 목표로 하고 있다. 건축심의 단계에서는 건축계획은 물론 친환경, 경관, 흙막이가시설, 구조, 설비계획 등 모든 기술적 사항이 다뤄진다. 건축심의가 완료되면 사업시행인가를 위한 조합 총회 개최와 사업시행인가 접수순으로 후속 절차가 이어진다.

권오웅 조합장은 “장안평중고차센터 도시정비형 재개발사업은 도시정비법이라는 절차법에 의해 수행되기에 해결할 사안이 많으며, 또한 지역경제 활성화를 위한 도시재생사업으로서 해결할 난제가 산재해 있는 매우 어렵고 도전적인 과제”라며 “관련법에 의한 각종 사업단계를 준비함에 있어 힘들고 어려울 때도 있지만 하나하나 성취함으로써 ‘조합원의 수익과 일거리 창출 등 지역사회 발전에 기여한다’는 생각에 보람을 느끼며 매사에 정진하고 있다”고 소감을 밝혔다.

∥대기업 진출, 전기차 성장 ‘중고차매매시장 축소’

장안평중고차센터 재개발사업은 2018년 1월 정비구역으로 지정되며 사업계획의 토대가 마련된 바 있다. 하지만 그 후 전기차시장의 빠른 성장과 대기업의 중고차시장 진입 현실화 등 국내외 사회적 환경이 긴급하게 변화함에 따라 기존 사업계획의 변경이 요구되고 있다.

아울러 본 사업의 조합원들 또한 사업성에 대한 많은 반론으로 지역지구변경, 용적률과 최고높이 상향 등 많은 민원이 제기되고 있고, 사업의 지속적인 추진에 반론을 제기하고 있기도 하다. 이에 조합은 변화하는 외부 환경에 탄력적으로 대응하고자 정비계획 변경을 검토하고 있다.

조합이 밝힌 바에 따르면 내년 5월부터 13개 대기업의 중고차시장 진출에 의해 본 사업에 종사하는 기존 개인사업자나 중소형 법인은 상대적으로 영업이익이 더욱 감소할 것으로 예측된다. 중고차 매매업종 시장의 판매량 저하로 인해 상대적으로 매매상가의 분양은 더욱 어려우며 분양가 또한 저평가 되는 실정이라고 한다.

또한 2025년부터 단계적으로 기존 화석연료를 이용한 자동차 생산이 중단되고, 전기차 등 친환경자동차로의 전환 등으로 인해 자동차정비 및 부품업종이 많이 축소될 것으로 예상된다는 것. 아울러 최근 건설자재와 노무비의 상승, 52시간제 적용에 따른 일일 작업시간 축소로 인한 공사기간 연장 등으로 근래 2~3년 대비 20~30% 상당의 건설공사비 상승이 불가피할 것으로 추정했다.

이와 관련 권오웅 조합장은 “기 고시된 정비계획으로 사업을 수행할 경우 사업성 저하 및 분담금 과다, 조합원들의 사업포기 요구가 늘어나 재개발사업의 지속적 추진에 어려움을 겪을 가능성이 적지 않으며, 그럴 경우 지역경제 활성화와 일거리 창출 등 본 재개발사업의 원래 목표를 달성하기 어려울 수도 있다”고 전망했다.

∥주용도 비율 조정 및 용적률 상향으로 타개

장안평중고차센터 재개발사업은 2018년 1월 고시된 정비계획을 바탕으로 사업계획을 추진 중이다. 주요 내용으로는 먼저 자동차관련시설을 50% 이상, 업무시설(오피스텔) 30% 이하, 공공기여율 20% 이상 등으로 용도가 구분된다. 건폐율은 60%(인센티브 적용시 70%이하), 용적률 400%(인센티브 적용시 600%이하), 높이 130m 이하 등으로 구성된다.

이와 관련 조합은 앞서 밝힌 국내외 사회적 환경변화를 근거로 정비계획 변경을 고려하고 있다. 주요 사항으로는 자동차관련시설의 비중을 기존 50%에서 40%로 축소하고, 업무시설의 비중은 30%에서 40%로 증가, 용적률은 기존 400%~600% 수준을 800%~1000% 수준으로 증가, 높이 또한 130m에서 170m 이하로 증가하는 방안이 검토된다.

권오웅 조합장은 “현 건축계획의 용적률이 상대적으로 낮아 이를 해소하기 위해서는 지하 8층 이상의 공사가 불가피하며, 특히 본 사업지에 경암출현 등 암굴착에 따른 과다한 공사비와 공사기간 소요 등 많은 어려움이 예상된다”면서 “공개공지와 생태면적 확보, 건축선 지정, 썬큰계획 등 각종 영향평가에서 제시된 요구사항을 해소할 마땅한 방안 마련이 어렵다”면서 정비계획 변경의 필요성을 피력했다.

잠깐 인터뷰 - 장안평중고차매매센터 도시정비형재개발정비사업조합 권오웅 조합장 

“시련은 있지만 실패는 없다”

장안평중고차센터 재개발사업에 대해.

우리 사업은 중고자동차매매센터로서 자동차 특화산업지역이나 시설노후화로 인해 서울시 도시재생전략계획상 쇠퇴한 낙후산업지역에 대한 개선사업이다. 아파트단지를 신축하는 일반적인 재개발사업과는 또 다른, 국내 최초로 진행되는 자동차복합문화 모빌리티사업 유형이기에 보다 투명하고 면밀한 사업추진이 필요하다. 개인적으로 본 사업의 목표를 ‘24시간 잠들지 않는 국내 최초의 최첨단 대규모 모빌리티사업’으로 표현하고 싶다.

사업추진과정에서 아쉬운 점은.

사업을 진행할 때 최대한 일정을 단축할 수 있도록 사업계획을 수립한다. 하지만 조합의 계획과는 별개로 예측할 수 없는 협의와 결정의 지연 등이 발생하게 된다. 특히 코로나 확산으로 인허가 관청이나 설계참여자의 코로나 감염으로 인해 몇 주간 심의위원 구성 지연과 협의차 방문이 한동안 제한된 때도 있었다. 코로나로 인해 사업일정이 다소 지연된 것에 아쉬운 점이 있지만 향후 신속한 일처리를 통해 충분히 만회가 가능하기에 우려할 부분은 아니라고 본다.

일부 반대 의견에 대해

조합원마다 각자의 입장이 있기에 100% 동의는 현실적으로 어렵다고 생각한다. 다만 그럼에도 불구하고 최대한 많은 분들이 조합을 지지해주기를 희망한다. 가장 중요한 부분은 소통을 통한 신뢰 관계 구축이다. 이를 위해 모든 조합원과의 수시로 유선통화와 분기별 소식지를 통해 사업진행사항을 알리고, 조합원과의 사업추진 제반사항에 대해 의견수렴을 통해 조합원 요구사항의 해결을 위해 노력하고 있다. 사안에 따라서는 관련 규정과 절차에 의거 대의원과 총회에서 의결을 받아 추진하고 있다.

조합원께 당부하고 싶은 바는

재개발사업은 그 특성상 대내외적으로 이해관계자(Stakeholders)가 많고 절차 또한 매우 복잡해 결코 쉽지 않은 사업이라 생각한다. 또한 본 사업에 참여중인 조합원의 이익창출 또한 그 무엇보다도 중요하다. 또한 본 사업장은 누수, 균열, 타일박리 등 공실이 많고 건물의 수명이 한계에 다다랐다고 본다. 이런 제반 문제로 인해 우리 장안평중고차매매센터가 ‘국내 중고자동차 시장의 메카’로 도약하기 위해서는 빠른 재개발이 필수적이다. 또한 수익성 있는 사업추진으로 조합원의 이익도 함께 할 수 있도록 사업의 구도를 여러 전문가와 함께 고민하고 있다. 빠르고, 수익성 있는 사업추진과 미래 국내중고차시장의 거점, 고객이 다시 찾아오고 싶은 장소(Hot Place) 제공, 일거리 창출과 지역사회발전에 기여하는 등 우리 사업의 공동 목표를 달성하기 위해서는 여러 조합원들의 적극적인 참여와 협력이 필요하고, 조합은 조합원 여러분의 기대에 부응할 수 있도록 최선을 다하겠다.