도심공공주택복합사업(이하 ‘도심복합사업’이라 한다.)은 2021년 3080+주택공급 대책의 핵심사업으로 역세권지역(철도역 반경 350m 이내), 준공업지역 및 노후저층주거지 밀집지역에서 공공이 사업을 주도하여 신속한 인허가를 통해 사업기간을 대폭 단축하고, 다양한 인센티브를 제공하여 원주민 분담금을 낮추는 동시에 공익성도 확보한다는 새로운 주택공급 모델로 도입되었다.

일반적인 주택재개발, 주택재건축 정비사업이 주민이 조합을 결성하여 조합의 주도로 사업을 추진하고 주민동의시 공공과 공동시행이 가능한 반면, 도심복합사업은 주민이 동의하면 공공이 직접 소유권을 넘겨받아 사업을 추진하고 대신에 토지등소유자 중 현물보상 대상자에게 우선분양권을 주는 방식이다.

도심복합사업은 사업대상에 따라 용도지역 상향, 용적률 완화 등 다양한 도시규제 완화를 통해 더 많은 주택의 공급이 가능하고 그에 따라 사업성 보전이 가능하다는 이점이 있다. 사업의 종류에 따라 역세권 사업은 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향하고 법적상한용적률의 최대 140%까지 건축이 가능하도록 하였고, 준공업사업은 법적상한용적률까지 건축이 가능하도록 하였으며, 저층주거지사업은 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한용적률의 최대 120%까지 건축이 가능하도록 하였다. 또한 토지등소유자가 현물선납(협의양도)하는 경우 양도소득세 납부연기 등 혜택을 주고 있고 공공의 전문성을 바탕으로 구역지정부터 준공시까지 신속한 인허가 절차로 사업기간을 대폭 단축할 수 있다는 점도 강점으로 꼽히고 있다.

이 사업의 절차를 살펴보면, 토지소유자나 민간기업, 지자체 등이 도심내에 있는 저개발지역 중 우수한 입지를 발굴해 SH나 LH에 그 사업을 제안하게 되며, 제안 받은 경우에 이를 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구 지정을 요청할 수 있는데, 예정지구로 지정된 이후에 지구확정을 위해서는 1년 이내에 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의 요건을 충족해야 하는바 공공주도 사업에 대한 반발과 현금 청산 문제 등으로 많은 사업장에서 동의율 확보에 어려움을 겪어 왔다. 이 과정이 순조롭게 진행된다면 부지확보를 진행하여 지자체의 통합심의를 거쳐 인허가가 난 후 착공에 돌입하게 된다.

이에 정부는 2022년 8.16 대책에서 후보지 발표 전 주택을 매수한 현금청산 대상 1주택 소유자에게 특별공급권을 부여하는 보완책을 내놓았다. 이로써 그간 이 사업을 반대해 왔던 현금청산 대상자들이 구제되면서 동의율 확보가 한층 수월해질 것으로 전망된다.

나아가 정부는 8.16 대책에서 민간도심복합사업의 도입을 제시하였다. 민간도심복합사업은 기존의 공공도심복합사업과 달리 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심 부도심 노후역세권 등에서 복합개발을 신속 추진하는 사업이다. 기존 도심공공주택복합사업이 공공시행자의 제한된 역량으로 인한 한계점을 극복하고 동시에 조합 방식으로 진행하면서 발생하는 부작용을 민간도심복합사업이 상당부분 보완해줄 것으로 기대받고 있다.

정부와 서울시가 기존 정책의 보완과 다양한 주택 활성화 대책을 내놓는 가운데 선택지의 다양화로 새로운 정비사업의 활로가 개척되는 반면, 일부 현장에서는 새로운 주민갈등의 원인이 되고 있기도 한 상황이다. 오랜 기간 추진되는 사업인 만큼 중장기적 안목에서의 정책 운용이 필요한 시점이다.

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