지역주택조합 방식을 통한 아파트 신축사업이 진행되는 과정에서도 다른 사업과 마찬가지로 사업성을 확보할 수 없고, 분양시장이 악화되어 분양이 어려워지는 경우에는 사업을 중단하고 해산, 파산을 고려할 수밖에 없다. 지역주택조합의 경우에는 주로 조합설립인가신청 이전에 토지 사용승낙, 토지매수가 어려워 사업이 중단되는 경우가 있는데, 이러한 경우에는 토지대금이 상승되면서 토지대금이 높아지고 그 결과 추가분담금이 너무 많아지는 반면에 이에 비례하여 일반분양가격을 높일 수가 없는 경우에 사업성이 악화되어 중단된다. 한편으로는 조합원들의 가입을 통하여 가입분담금을 모집하여 어렵게 토지 매수계약을 하였으나 사업성 등의 부족으로 토지 잔금, 공사비에 필요한 PF대출 등이 이루어지지 않아 사업이 실패하는 경우이다.

특히, 최근의 코로나 사태 이후에 불거진 금융시장의 불안에서 초래된 고금리 고환율 고물가로 인해 부동산시장이 날개 없는 추락을 거듭하면서 부동산개발사업의 사업성을 담보로 금융을 일으키는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장도 빠르게 얼어붙고 있다. 따라서 앞으로 지역주택사업의 토지매수 등 초기 단계에 있는 지역주택조합의 경우에는 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움으로 인하여 사업이 중단되는 사례가 많이 나올 것으로 예상된다.

위에서 본 바와 같이 사업성 확보의 어려움 또는 금융 조달의 장애로 인하여 사업이 중단되는 경우에는 업무대행사 등 외부협력사에 대한 용역비채무와 조합원가입자의 계약해제, 취소 등 판결로 인한 반환채무로 인하여 자본잠식이 이루어졌음에도 불구하고, 이러한 상황에 대한 대처가 장기간 늦어지는 경우에는 결국에 잔존한 조합원들에게 채무가 전가되는 문제가 발생할 수 있으므로 일정 단계에서는 지역주택조합의 해산 및 파산을 진지하게 검토하여야 한다.

우선, 주택법 제14조 2 제1항은 주택조합이 주택조합 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해산여부를 결정하도록 규정하고 있다. 위 규정은 2020. 1. 23. 신설된 조항으로 사실상 파산상태에 빠져 방치되고 있는 소위 ‘유령조합’을 방지하는 기능을 할 것으로 기대된다. 기존에 대부분 채무초과 상태에 빠져 소위 유령조합으로 남게 되는 경우에 위 해산결의 조항을 활용하여 해산결의를 하고 파산신청 또는 청산절차를 통하여 채무를 정리하는 해결책을 강구할 수 있다.

또한 채무자회생및파산에관한법률 제297조는 제295조(법인의 파산신청권자) 조항을 준용하여 법인 외의 법인 아닌 사단 또는 재단으로서 대표자 또는 관리자가 있는 경우에는 파산신청을 할 수 있다고 규정하고 있다. 지역주택조합은 비법인사단의 법적 성격을 가지고 있어 파산신청의 당사자능력을 가지고 있다 할 것이므로 파산요건을 충족한다면 파산신청을 할 수 있다 할 것이고 실무에서 파산선고가 이루어지는 사례가 있다.(부산지방법원 2020하합1085 파산선고) 다만, 유의할 점은 사업이 정상적으로 완료된 경우에는 조합 해산결의 및 청산 절차를 거쳐야 하고 파산신청은 허용되지 아니하고, 사업성이 부족하거나 인허가 등의 문제로 인하여 해산되는 주택조합의 경우에도 해산결의를 할지라도 채무초과가 아닌 경우에는 파산절차가 아닌 청산 절차를 거쳐서 정리를 하여야 한다는 것이다.

이상에서 설명한 바와 같이 최근의 금융시장 등의 악화로 인한 부동산건설시장의 어려움으로 인하여 사업이 중단되고 조합의 해산 및 파산에 봉착하는 조합이 다수 나올 것이 분명한 바, 조합집행부 또는 조합원가입자들은 위와 같은 요건들을 숙지하여 합리적이고 현명한 선택을 하여 조합원가입자들의 피해를 최소화 하는 방안을 마련하여야 할 것이다.

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