1. 문제의 소재

재개발 정비사업 구역에 토지 또는 건축물을 소유한 자는 당연히 조합의 조합원이 되고(부산지방법원 2021. 10. 7. 선고 2021구합21645 판결 참조), 그와 같은 조합원 자격이 확정되는 시점은 조합설립인가 시점이므로(대법원 1998. 3. 27. 선고 97누17094 판결, 대법원 1999. 12. 10. 선고 98두3051 판결 등 참조), 구역 내 종교부지와 지상 건축물을 소유하고 있는 자에게는 조합원 지위가 인정된다. 다만 종교부지 소유자로서의 특수성이 있는바, 해당 조합원에게 반드시 종교용지나 종교시설을 조성하여 분양해야 하는지 문제된다.

2. 종교시설을 소유한 조합원에게 반드시 종교용지 등을 공급해야 하는지 여부

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 제72조에서 분양신청절차를 규정하고, 제73조에서 분양신청을 하지 않은 청산자에 대한 청산 절차를 규정하는 것을 비롯하여 제72조 이하에서 관리처분계획에 대한 규정을 두고 있다. 이와 같은 규정에 따라 조합원은 사업시행계획 인가 이후 조합원 분양신청 절차에서 종전자산가액을 기초로 하여 분양신청을 하여야 하고, 분양신청 현황을 토대로 수립된 관리처분계획에 따라 종후자산을 분배받게 된다.

종교시설 소유자 또한 조합원 중 1인에 해당하는바, 원칙적으로 사업시행계획 인가 이후 있을 분양신청 절차에서 분양신청을 하게 되는데, 이때 조합은 종후자산이 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다(도시정비법 제76조 제1항 제1호). 그러나 도시정비법 제76조 제1항 제1호에서 종전 토지 또는 건축물의 이용 상황 등을 고려하도록 정하고 있음에도 불구하고 조합이 반드시 종교용지 소유자에게 종교용지나 종교시설을 분양해야 하는 것은 아니고, 사업계획에 부합하도록 상가 등 적절한 종후자산을 공급할 수 있다.

이와 관련하여 대전지방법원 2019. 2. 14. 선고 2018구합103258판결은 도시정비법이 종교용지나 종교시설의 소유자를 다른 토지나 주택의 소유자와 달리 특별히 취급하는 규정은 두고 있지 아니한 점, 재개발사업에 사업시행자의 상당한 재량이 인정된다는 점, 재개발사업에 의하여 종교용지나 종교시설이 조성되지 아니함에 따라 기존의 종교단체들이 종교활동을 계속할 수 없게 되었다고 하더라도, 이는 모든 토지등소유자의 의사를 충족할 수 없는 주택재개발사업의 본질상 불가피한 것으로서, 이러한 종교단체에 대해서는 기존의 재산권에 대한 정당한 손실보상을 받을 수 있는 절차가 마련되어 있는 점 등을 종합하여 재개발조합이 반드시 종교용지나 종교시설을 조성하여 종교단체인 조합원으로 하여금 이를 분양받을 수 있도록 할 의무가 있다고 할 수 없다고 판시한바 있다.

3. 종교시설 소유자에 대한 공급 방안

그럼에도 교회가 종교용지와 종교시설을 분양받지 못하면 본연의 기능을 할 수 없게 된다는 점, 통상 정비사업 시행에서 종교시설의 명도지연은 사업비를 증가시키는 주된 이슈인 점 등을 고려하여 다수의 조합에서는 교회와의 원만한 합의를 위해 종교부지를 대토부지로 마련하는 한편, 기타 보상에 대하여 협의를 하기도 한다.

이와 같이 조합과 교회가 종교부지를 공급하기로 합의를 하는 경우에 도시정비법이 정하는 분양신청 절차에 의해 분양신청을 하지 않는 경우가 있는데, 이는 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 시행규칙 별지 제24호 서식을 비롯한 분양신청서 양식이 통상 ‘주택규모’와 ‘상가용도 등 및 규모’를 기재하도록 하되 종교부지 내지 종교시설에 대한 부분은 없다는 점을 고려한 것으로 보인다. 다만 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자가 된다는 법리는 이와 같은 경우에도 그대로 적용될 수 있는바, 조합과 교회 간 분양신청의 방법이 아닌 별도 협의를 통해 대토부지 등을 공급하기로 정하는 경우에는 반드시 합의서에 대한 총회 의결이 있어야 할 것이다. 요약하면 교회에 종교부지를 공급하고자 한다면 종교부지를 종후자산으로 설정하고 분양신청절차를 통해 종교부지에 대한 분양신청을 받거나, 적어도 교회와의 합의서에 대한 총회 의결이 필요한 것이다.

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