신도시특별법 발표 등 재건축 규제완화 분위기가 이어지면서 지난 정부 재건축 규제 속에서 그 대안으로 추진되던 리모델링 사업이 혼란을 겪고 있다.

리모델링 사업을 추진하던 단지들에서 재건축으로 사업을 전환해야 되는 것 아니냐는 주민들이 늘어나면서 갈등을 빚는 곳이 늘어나고 있다.

시공사까지 선정한 일산서구 강선마을 14단지는 최근 일부 주민들이 재건축사업 추진을 요구하며 리모델링 반대 동의서를 모으고 있는 것으로 알려졌다. 또한, 송파구 거여1단지는 리모델링 조합설립 창립총회를 한 지 2달만에 사업성 저하와 주민 갈등 등의 이유로 조합해산을 위한 총회를 준비중이다.

이처럼 리모델링 사업 추진 동력이 떨어지고 있는 데는 최근 부동산 경기침체와 공사비 상승으로 인한 사업비 부담과 함께 정부의 재건축 규제 완화 기조가 영향을 주고 있는 것으로 보인다.

국토부는 지난달 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 내용을 발표하며 안전진단 면제, 종상향을 통한 용적률 상향 등의 재건축 규제 완화책을 내놓았다.

최대 500%의 용적율은 초역세권 등 극히 일부지역에만 적용이 가능하겠지만 국토부는 현재 200% 수준인 분당신도시의 경우 용적률이 특례 적용 후 300~350% 수준으로 높아질 것으로 예상하고 있다.

리모델링의 경우 현행 15%의 세대수 증가를 20% 정도로 높이는 안이 제시되었으나 재건축 규제 완화에 비해서는 못미친다는 평가다.

리모델링 사업은 재건축에 비해 세대수 증가가 크지 않은 반면 사업비는 재건축과 큰 차이가 없어 조합원들의 부담금이 높을 수밖에 없다. 또한 자유로운 단지 설계가 불가능하고 내력벽 철거가 어려워 세대평면이 최근 트렌드를 반영할 수 없기에 재건축에 비해 선호도가 떨어지는 것이 사실이다.

근래 리모델링 단지들이 급격히 늘어나게 된 것은 지난 정부의 재건축 규제분위기 속에서 부동산 가격 폭등이 계속되자 시장 분위기에 편승해 재건축의 대안으로 추진된 것으로 볼 수 있다.

이런 가운데 정부의 부동산 정책이 재건축 규제에서 재건축 촉진으로 선회하고 부동산 시장마저 최악의 침체상황이 이어지자 급격히 추진동력을 잃고 있는 것이다.

문제는 기존 용적율 200% 중·후반대의 중층단지들의 재건축 사업성이 확보될 수 있는가 하는 점이다.

현재 국토계획법상 3종일반주거지역의 상한용적율은 300%다. 준주거지역으로의 종상향은 극히 제한적이라는 점을 고려할 때 용적율 40~50% 정도의 증가로는 재건축 사업성을 확보하기 어렵다.

대부분의 저층아파트들의 재건축은 이미 마무리 된 상태에서 이제 남은 것은 기존 용적율이 높은 중·고층아파트들인데 상한용적율 자체가 상향되지 않고서는 사업이 쉽지 않다.

리모델링과 재건축이 상호 대체할 수 있도록 각각의 단지 특성에 따라 유리한 사업방식을 선택할 수 있도록 리모델링과 재건축 모두의 활성화 방안이 필요한 것이다.

리모델링의 경우 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있는 수직증축과 내력벽 철거에 대한 명확한 기준이 필요하다. 건설업계에서는 현 기술력으로 충분히 수직증축과 내력벽 철거가 가능하다고 판단하고 있으나 아직 정부는 정무적 판단에 따라 이를 제한하고 있는 것으로 보인다.

법·제도의 큰 틀이 바뀌지 않는 한 현재 노후 중층아파트들의 주거환경 개선은 쉽지 않은 상황이다. 갈수록 노후화되고 있는 도시 문제를 해결하기 위한 근본적 노력이 필요한 시점이다.