지역주택조합은 일정한 요건을 갖춘 무주택 또는 주거전용면적 85㎡이하 주택을 1채 소유한 세대주들이 청약 경쟁 없이 내 집을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합 아파트는 일반 아파트보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하고, 청약통장이 필요하지 않다는 점 등의 이점이 많아 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게 큰 관심 대상이 되고 있다. 통상 지역주택조합의 사업절차는 지역주택조합설립추진위원회의 구성, 토지매매계약 등을 통한 사업부지의 확보, 지구단위계획, 주택조합설립인가, 주택조합변경인가, 사업계획승인, 공사 착공, 준공.입주, 청산·해산으로 이루어진다.

지역주택조합 사업 성공의 가장 중요한 첫 단계는 바로 토지 확보이고, 지역주택조합설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 및 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 한다. 그리고 사업계획승인을 얻기 위하여는 사업부지의 95% 이상을 확보하여야 하고 그 이상을 확보한 경우에만 매도청구가 가능하다. 실무를 보면 실제적으로 토지 확보가 제대로 이루어지지 않은 상태에서 조합 설립 이전에 조합원을 모으는 과정에서 업무추진비, 홍보비로 수백억원이나 되는 돈을 모조리 소비하고 조합 설립 자체가 무산되는 경우도 종종 발생한다..또한 지역주택조합 사업 진행시 토지 확보가 제대로 이뤄지지 않은 상황에서 조합원을 모집하게 된다면, 이후 토지 확보 과정에서 발생하는 다양한 변수로 사업이 지연될 수 있다. 사업이 지연되면 결국 조합원의 추가 분담금이 발생되기 때문에 토지 확보 작업을 신중하게 진행하여야 한다. 업무대행사를 통해 토지를 매입하는 경우에 지역주택조합 추진위원회가 유의하여야 할 사항이 있다. 지역주택조합의 토지 매입 방법은 통상 두가지로 나뉘는 바, 토지소유주가 추진위원회를 구성해 토지를 매입하는 경우와 업무대행사가 추천하는 토지용역사를 통하여 사업 부지를 매입하는 경우가 있다.

우선 업무대행사가 추천한 토지용역사를 통해 토지 매입을 하는 경우, 지역주택조합의 추진위원회라면 꼭 주의해야 할 점이 있다. 첫째, 업무대행사가 추천한 토지용역사를 통해 사업부지 토지주들과 매매 계약 체결 시에는 중도금, 잔금 지급시기를 ‘브릿지 대출 승인시’ 또는 ‘사업 계획 승인시’ 또는 ‘본 PF 기표시’에 매매 대금을 지급해야 한다고 명확하게 명시했는지 등을 확인해야 추후 지역주택조합 사업이 다소 지체돼 중도금 및 잔금 지급시기가 지연되더라도 지역주택조합 추진위원회 또는 지역주택조합의 귀책사유로 인한 채무불이행 책임 발생 문제를 방지할 수 있다. 둘째, 지역주택조합 사업 대상부지 토지소유자들은 사업이 다소 늦어진다는 이유 등 으로 토지주의 단순한 변심으로 계약금 해제를 요구하는 경우가 많은데, 이를 대비해 토지매매계약서 상에 ‘계약금 해제를 배제한다는 특약’과 ‘단순 변심으로 인한 계약해제시 매매대금의 두배를 배상해야 한다’는 손해배상예정 특약을 두는 것이 필요하다. 이러한 특약은 비록 무효가 될 수 있더라도 토지주들의 단순 변심에 의한 계약 파기를 미연에 방지할 수 있다. 셋째, 업무대행사의 소개를 통해 토지용역사와 지역주택조합 사업부지 토지매입 업무를 대행해주기로 하는 계약을 체결했다면, 토지용역사가 지역주택조합을 위해서가 아닌 업무대행사를 위해 일을 하는 경우가 많다. 이 경우 간혹 토지용역사가 토지주들과 토지매매계약을 체결하면서 매수인을 업무대행사로 기재하는 경우가 있는데, 위 토지매매계약서 상에 업무대행사가 취득한 매수인의 지위를 추후 지역주택조합 설립시 무상으로 지역주택조합에게 이전하기로 하는 별도 약정이 없다면 지역주택조합이 업무대행사로부터 토지매매계약상의 매수인 지위를 이전 받는 과정에서 별도의 프리미엄을 요구받는 경우가 있기 때문에 업무 약정서 및 토지매매계약서를 꼼꼼하게 작성해야 할 필요가 있다.

그리고 토지 자체의 특수한 조건, 농지 등 그 취득자격 요건의 필요에 의하여 추진위원장 또는 추진위원회 이사 등 자연인을 매수인으로 하여 토지의 소유권을 취득하는 경우가 있다. 그런데 이러한 경우 추진위원회가 정상적으로 나아가는 경우에는 별 문제가 없지만, 추진위원회 구성원 사이의 갈등으로 인하여 해당 매수인인 추진위원장 또는 이사가 해임이 되는 경우 추진위원회 또는 조합으로의 소유권이전등기를 거부하는 경우가 있다. 따라서 이러한 경우에 대비하여 토지의 실질적인 매수인이 추진위원회 내지는 조합이라는 증거를 마련하여 두는 것이 필수적이라는 점을 유념하여야 할 것이다.

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