∥서울시 신속통합기획 재개발, 공모 → 수시 신청 전환 (선정위 통해 매월 선정)

2021년 최초 공모가 시작된 후 신속통합기획(이하 신통기획) 재개발 사업지는 1년에 한 차례 공모를 통해 선정해 왔으며, 지난 2년간 46개소가 선정되었다(2021년 21개소, 2022년 25개소).

지금까지의 신통기획 재개발은 2015년 ‘정비지수제’ 도입 후 오랫동안 신규 선정이 전무 했던 재개발사업구역 지정을 재개한다는 점, 정비계획 수립과정에서 도시계획위원회 내 수권소위 위원들과의 협의를 거치고, 이후 사업시행계획 수립과정에서 통합심의 등을 통해 신속한 사업추진을 가능하게 한다는 점에서 사업추진 희망 구역으로부터 호평을 받아왔다.

하지만 동시에 선정하는 구역의 수가 적고, 연 1회 공모에 그친다는 점에서 비판도 받아왔다.

재개발사업의 첫 단계인 구역 지정을 받는 것이 어렵기에, 구역 및 주변 환경을 고려 시 재개발사업 추진이 바람직하고 소유자 또한 재개발사업을 최우선으로 희망하는 곳에서 상대적으로 사업 개시가 수월한 모아타운, 가로주택정비사업 등으로 우회 추진하는 구역이 늘어나는 부작용이 발생해 왔다.

서울시에서 「도시정비법」 및 하위법령에 근거해 추진되는 재개발사업은 「소규모정비법」 및 하위법령에 근거해서 추진되는 ‘모아타운’이나 개별 가로주택정비사업 등과 비교해 같은 용적률을 부여받는다는 가정 시 요구되는 공공기여(도로, 공원, 임대주택 등) 양이 많다.

따라서, 재개발사업 대신에 가로주택정비사업 등을 추진하게 될 시 도로, 공원, 임대주택 등이 상대적으로 적게 공급되거나, 심지어 기반시설이 공급되지 않고 밀도만 높아지는 경우도 발생한다. 후자의 경우 해당 주택은 개선되나 주변 지역의 주거환경은 오히려 나빠지는 결과로 이어진다.

지금까지의 선정방식에서는 연간 선정하는 구역의 절대적 수가 적을뿐더러, 선정에서 탈락하게 되면 무작정 1년을 기다려야 했다. 또한, 구역 선정 시 정량평가를 통해 주거환경이 열악한 곳이 우선적으로 선정될 수 있도록 해 왔다.

신통기획에 신청하기 위해서는 동의율 확보 등 추진주체의 부담이 상당하다. 이러한 상황 속에서, 재개발사업 추진을 희망하나 노후도 등에서 높은 정량점수를 받을 수 없는 곳은 선정 가능성이 낮기에 구역 신청 시도조차 하지 못하는 경우가 발생하고 있다. 그래서 이들 다수는 사업선정이 상대적으로 수월한 모아타운, 가로주택정비사업 등을 검토하고 있는 상황이다.

신청한 곳 중 탈락한 구역에서도 재신청하려면 다시 1년을 기다려야 한다. 이에 가로주택정비사업이나 모아타운 등 다른 사업유형으로 전환하자는 주민 목소리가 커지고 있는 곳이 많다.

연 1회 공모 방식으로 선정하는 현재의 신통기획 재개발사업구역 선정방식은, 수시로 신청을 받고 있는 신통기획 재건축사업과 비교해 형평성 측면에서도 비판받아왔다. 이러한 비판 속에서, 서울시는 5월 8일 보도자료를 통해 향후 신통기획 재개발사업 선정방식을 공모에서 수시로 전환할 것임을 발표했다.

신청요건은 공모 시와 동일하며, 오는 6월부터 매월 세 번째 목요일에 선정위원회를 개최할 예정이다.

2023년 선정 물량은 추진상황, 여건변화 등에 따라 조정될 수 있으나 총 3만 4,000호 내외로 계획 중이다.

∥‘준비된 곳, 필요한 곳’ 신속한 사업착수 가능 긍정적이나, 선정구역 확대 동반되어야

수시 선정으로 전환됨에 따라 노후도가 높고 주민동의율 및 사업성이 양호한 구역, 그리고 공모에서 떨어진 구역 중 탈락 사유를 개선한 구역의 경우 공모 일정을 기다릴 필요 없이 빠른 사업착수가 가능해질 것으로 예상된다.

공모에서 떨어진 구역의 경우 공모일을 기다리는 과정에서 소유자 간 갈등 등으로 사업 동력을 상실하는 것을 막고, 재개발사업보다 주민 선호도와 주거환경 개선 효과가 낮은 사업유형으로 우회 추진하는 것도 방지할 수 있을 것으로 예상된다.

다만, 올해 선정 예정인 총 물량(3만 4,000호 내외)은 작년 공모에서 선정한 예정 물량과 동일한 수준이다. 이는 작년과 유사한 규모의 사업구역이 선정된다고 가정할 시 자치구 당 1개소 내외밖에 되지 않는다.

신통기획에 신청하기 위해서는 법령과 서울시가 제시하는 요건(노후도, 도시계획적 요건 등)을 충족시켜야 함은 물론, 주민동의율(30%)을 확보해야 하는 등 상당한 노력이 필요하다. 그럼에도 불구하고 1차 공모에서 102개 구역, 2차에서 52개 구역이 신청하는 등 적극적으로 사업 추진을 희망하는 곳이 선정 구역에 비해 훨씬 많은 상황이다.

앞선 공모에서도 노후도 등에 따라 정량평가에서 가점을 받는 방식으로 구역이 선정되었다. 따라서, 사업추진은 희망하나 노후도 등이 상대적으로 양호하여 신청하지 못한 구역을 포함하면 사업추진을 희망하는 구역 대비 선정구역 수는 지나치게 제한적인 수준이라고 할 수 있을 것이다.

따라서, 과소 선정에 따른 부작용(재개발사업 추진을 희망하나 선정되기 어려워 타 유형의 사업 추진)을 줄이기 위해서라도 선정구역을 확대할 필요가 있을 것으로 판단된다.

전술했듯 1만㎡ 이상의 부지에 정비계획을 수립하여 시행하는 재개발사업은 해당 구역 내부의 주거환경 개선 효과는 물론, 기반시설 기부채납을 통한 주변 지역 주거환경 개선 효과와 임대주택 공급을 통한 소셜믹스 측면에서도 가로주택정비사업이나 ‘모아타운’보다 비교우위에 있다.

∥자치구 단위에서도 재개발사업 신청 과정에 공공지원 확대 필요

구역 경계가 명확하지 않아 사업성 분석이나 동의 대상을 확정하는 과정이 어렵고, 토지등소유자의 이해 및 권리관계가 매우 복잡할 뿐 아니라 경제적 부담 여력에도 차이가 큰 재개발사업은 재건축사업에 비해 사업추진이 매우 어려운 특성이 있다.

하지만 신통기획을 포함한 민간시행 재개발사업 과정에서 공공의 지원은 매우 소극적인 상황이다.

신통기획 수시 신청에서도 자치구는 민간 추진 주체가 요청 시 연번동의서 발급, 동의율이 확보되면 구역지정 요건 검토 및 사업에 대한 자치구 의견이 포함된 검토보고서 작성 후 서울시 선정위원회에 후보지 추천, 선정되면 정비계획 예산을 편성하고 행정적 지원을 해 주는 선에서 그치고 있다.

재개발사업의 공익적 효과와 더불어 사업 초기 추진의 어려움을 고려할 때, 구역경계 설정과동의율 확보 과정에서 공공의 지원을 확대할 필요가 있다. 이를 위해서는 정비사업 초기단계를 지원하는 구청 내 전담조직과 더불어, 도시재생사업처럼 전문가들로 구성된 중간지원조직을 설립하는 것을 검토해야 한다.

구청 내 전담조직에서는 생활권계획, 기반시설 및 주거환경 현황, 사업성 등을 종합적으로 고려하여 구역 경계를 설정하고, 동의를 받아야 하는 대상과 거소 파악 등을 적극적으로 지원할 필요가 있을 것이다.

도시계획, 건축, 감정평가, 법 등과 관련한 전문가들로 구성된 중간지원조직에서 사업추진 과정에 필요한 전문가 컨설팅을 제공한다면 (대개) 정비사업 관련 지식이 낮은 추진주체가 사업추진 과정에서 많은 도움을 받을 수 있을 것으로 사료된다.

이태희 부연구위원 / 한국건설산업연구원