신답극동아파트가 조합설립 후 불과 4년여 만에 착공을 목전에 두는 등 경이적인 속도로 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다.

지하철 2호선 신답역과 용두역 사이 천호대로변에 위치한 신답극동아파트는 1987년 준공된 225세대의 소규모 노후 아파트다. 극심한 주차난과 열악한 주거환경으로 인해 지난 2018년 6월 추진위원회를 구성하며 리모델링을 시작했다. 사업 초기엔 재건축 추진도 거론됐지만 기존 용적률이 약269%에 달할 정도로 높아 일찌감치 리모델링으로 선회했다.

지난 2019년 3월 설립된 신답극동아파트 리모델링주택조합(조합장=장승렬)은 작년 11월 조합원 이주를 완료하고 현재 착공을 앞두고 있다. 구조심의와 해체심의 등 착공 전 제반절차에 대한 보완작업이 마무리단계에 있어 올 여름쯤 착공에 들어갈 전망이다. 조합설립 이후 대략 4년여 만에 착공에 들어가는 놀라운 성과이기에 그 사업추진 비결에 이목이 집중되고 있다.

∥철저한 사전준비로 시행착오 ‘최소화’

조합설립 이후 신답극동은 같은 해 9월 시공사(쌍용건설) 선정을 필두로 2020년 2월 안전진단 통과, 2020년 11월 건축심의 통과, 2021년 7월 리모델링 행위허가, 2022년 4월 권리변동총회, 2022년 11월 이주 완료 등 파죽지세로 사업일정을 헤쳐 왔다. 불확실성이 농후한 공동주택 리모델링의 사업여건을 고려하면 믿기 힘든 퍼포먼스다.

신답극동은 리모델링을 추진함에 있어 ‘시행착오 없는 사업추진’을 목표로 삼았다. 관련 법령의 미흡함이나 증축범위를 둘러싼 논란 등으로 인해 사업기간이 장기화되는 것을 최소화하기 위해서다. 이를 위한 첫 번째 요소로 사업 초반 올바른 방향 설정을 꼽았다. 논란이 많은 수직 증축 대신 수평증축을 택한 배경인 것.

이와 관련 장승렬 조합장은 “적지 않은 리모델링 단지들이 처음에 수직으로 가려다 수평으로 전환해 처음부터 다시 하는 사례가 많다”면서 “우리는 추진위 당시 앞선 리모델링 사례를 심도 있게 분석한 결과 수직 방식이 수평에 비해 기간은 2~3년 가량, 비용은 30% 이상 늘어난다고 보고 처음부터 수평증축으로 진행한 것이 신속한 사업추진을 이룰 수 있었던 것 같다”고 설명했다.

두 번째는 조합원과의 원활한 소통이다. 원활한 소통을 바탕으로 임·대의원회의 신속한 의사결정이 있어야 한다는 것. 조합에 따르면 신답극동은 임대의원을 여러 소그룹으로 분류한 후 그룹별 미팅을 통해 사안에 대한 사전설명을 진행해 왔다. 사업초반에는 안건 하나에도 오랜 시간이 걸렸지만 지금은 아주 빨리 이뤄진다고 한다. 논의할 만한 사안은 이미 논의가 이뤄졌기에 의사결정이 신속하다는 설명이다.

세 번째 요소는 투-트랙 방식의 사업추진이다. 이는 현재 진행하는 단계 이후 후속 절차를 미리 준비하는 추진방침을 말한다. 장승렬 조합장은 “그간 협력업체와 70여 차례에 달하는 회의를 가졌다”면서 “회의에서 개인적으로 자주 하는 표현이 ‘지금 이 단계에서 다음 단계를 위해 해야 할 일이 무엇이냐?’라는 것”이었다고 한다.

장 조합장은 그 사례로 시공사 선정을 준비하면서 후속단계인 안전진단을 준비하는 내용을 설명했다. 안전진단 절차는 시공사 선정 후 예치금이 들어오면 구청에 안전진단을 신청하며 진행된다. 구청에서 안전진단 관련 내역서 작성에 1~2개월, 그 뒤 조달청에 입찰 등록하는데 또 1~2개월, 그 뒤 적격심사에도 시간이 소요되고, 실질적으로 구청에서 안전진단 업체 결정하는 과정에 6개월 가량이 소요된다는 것.

이 과정을 미리 준비할 경우 안전진단을 신청하면서 비슷한 규모의 타 단지 사례를 구청에 제출하고, 예치금도 나중에 납부하기로 사전에 협의하면 시공사 선정 후 예치금이 들어오면 곧바로 진행될 수 있도록 했다는 것. 그밖에 선제적 사업추진에 필요한 동의율을 미리 확보하는 노력도 필요하다고 덧붙였다.

마지막으로 원활한 정보 교류 부분을 들 수 있다. 다른 단지, 특히 앞선 단계의 조합과의 교류를 통해 현 시점에서 무엇을 준비해야하는지, 다음 단계에서는 어떤 사항을 조심해야하는지 등을 파악하는 것이 중요하다고 전했다.

∥올 여름 착공 예상

신답극동아파트는 작년 11월 조합원 이주를 완료하고 현재 착공 전 제반절차를 진행 중이다. 이주 완료 이후 석면 오염도 조사, 석면 철거, 폐기물 처리 등을 3~4개월에 거쳐 진행했다.

사업추진 현황 관련 장승렬 조합장은 “지난 3월 설계변경에 대한 인허가를 받았으며, 이후 구조심의, 굴토심의, 광주 화정동 붕괴사건으로 인해 새롭게 마련된 해체심의를 진행했다”고 말했다. 이어 “각 심의시 제기된 사항에 대해 보완 절차를 진행 중”이라며 “보완 절차는 앞으로 1개월 정도면 마무리될 것으로 예상된다”며 착공이 임박했음을 밝혔다.

신답극동의 리모델링 공사 기간은 착공 후 35개월로 예정돼있다. 착공 시점은 아직 결정되지 않았지만 대략 올 여름경으로 예상된다.

잠깐 인터뷰 - 신답극동아파트 리모델링주택조합 장승렬 조합장 

“공사비 절감 위해 신속한 사업추진이 필요해”

사업추진시 어려움에 대해

개인적인 소감으론 매 단계마다 어렵지 않은 것이 없었다. 지난 석면 해체 당시에도 인근 학교 주민들이 제기한 민원으로 인해 소명하는 과정도 있었다. 그리고 광주 화정동 붕괴 사건으로 인해 우리 아파트가 해체심의가 적용된 첫 사례가 됐다. 처음이다 보니 인근 지자체에서도 결과를 주목하고, 아무래도 구청에서 보다 보수적으로 접근해 좀 더 시간이 소요됐던 것 같다. 그밖에 시공사의 사업팀과 현장팀간 인수인계가 제대로 이뤄지지 못한 것 같아 아쉽게 생각하는 부분도 있다.

공사비 상승 등 여건변화에 대해

공사비 상승의 주요 지수인 건설공사비지수 발표자료에 따르면 2015년 이후 매년 3% 범위 안에서 상승하던 지수가 재작년부터 10% 이상씩 올랐다. 지난 권리변동총회 당시 착공시까지 상승분이 적용하기로 계약했다. 본계약 이후 1년 정도 지난만큼 공사비 절감을 위해 빠른 사업추진이 절실하다. 분양시점은 당초 착공 후 3개월 정도로 예상했는데, 현재 침체된 시장 분위기를 고려할 때 착공 후 1년후 정도로 논의 중이다.

리모델링 활성화에 대해

‘서울시 리모델링조합 협의회’가 발표한 바에 따르면 전국적으로 28만 세대가 리모델링을 추진 중인데 아직도 제도적으로 미비한 점이 많다. 표준규약이 없어 인근 재건축조합 사례를 인용하거나 표준도급계약서가 없어 시공사에 유리한 계약이 이뤄지는 상황이다. 기후위기시대를 맞이해 자원 활용도가 높은 리모델링은 재건축과 달리 부동산 투기방지 및 원주민 재정착 측면에서도 매우 효과적이다. 내력벽 부분철거 허용 등 리모델링 활성화를 위한 관련법 개정에 정부가 발 벗고 나서야 한다.

당부 인사

지난 17년간 거주한 신답극동에서 작년 이주하여 현재 임시 거주지에서 생활 중인데, 불편한 부분이 한두 가지가 아니다. 많은 조합원들이 이런 불편함과 더불어 이주비 부담에 힘들 것이라 생각한다. 조합에서 임·대의원과 힘을 모아 신속한 사업진행에 전력을 다하고 있다. 조합원 여러분은 조금만 참고 견뎌주시기를 당부 드리며, 빠른 기간 내 쾌적하고 안락한 보금자리로 입주할 수 있도록 최선을 다하겠다.