17년간이란 오랜 방황의 시간을 건너 마천2구역이 마침내 환골탈태를 위한 대장정의 출발점에 섰다.

지난 12월 서울시는 송파구 마천동 183번지 일대(79,069㎡)에 자리한 마천2구역을 신속통합기획 재개발 2차 후보지로 선정했다. 2005년 뉴타운으로 선정된 이후 구역해제 등 오랜 부침을 겪은 이후 일궈낸 값진 성과다.

마천2구역 등 신속통합기획(이하 신통기획) 2차 후보지는 올해 자치구별로 정비계획 수립 용역과 신속통합기획안 마련 절차가 함께 진행된다. 신통기획 후보지는 서울시의 적극적인 지원 속에 올해 안에 신통기획이 완료되고, 내년부터 정비구역 지정절차가 진행될 전망이다.

신통기획은 수권소위원회를 통한 도시계획심의, 건축심의와 각종 영향평가 등의 통합심의를 바탕으로 기존 사업방식 대비 3년 이상 사업기간이 단축될 전망이다. 오랜 시간을 허비했던 마천2구역으로선 신통기획을 통해 신속한 사업추진이 더욱 의미 있게 다가온다.

이번 신통기획 후보지 선정에 결정적인 역할을 해온 마천2구역 재개발추진준비위원회 김원기 위원장은 “향후 마천2구역이 균형발전을 통한 쾌적한 주거환경 조성과 더불어 토지등소유자 여러분들의 재산가치 상승에 도움이 될 것으로 기대된다”면서 “이제는 낙후지역이라는 꼬리표를 떼고 누구나 살고 싶은 마천2구역으로 거듭날 수 있도록 앞장서겠다”고 말했다.

∥구역해제 딛고 화려한 부활

2005년 거여·마천뉴타운이 재정비촉진지구로 지정될 당시 마천2구역은 존치구역이었지만 2012년 7월 정비구역으로 지정되며 사업추진의 발판을 마련했다. 하지만 2014년 12월 30%가 넘는 토지등소유자들의 반대로 정비구역에서 해제돼 무주공산의 처지에 놓이게 된다.

표류하던 마천2구역이 다시금 활동을 개시한 것은 김원기 위원장을 중심으로 구역지정을 위한 주민동의를 구하면서부터다. 이와 관련 김원기 위원장은 “구역해제 당시 추진위원장이 토지등소유자가 아니었기 때문에 정상적인 사업추진이 어려웠다”면서 “결국 정비구역 재지정을 위한 요청서를 받아와 다시 시작하는 마음으로 10여년동안 주민들을 만나며 재개발사업의 정상화를 위해 노력해왔다”고 설명했다.

2019년 10월 당시 토지등소유자 940여명 중 670여명의 동의를 얻은 김 위원장은 송파구에 주민제안 형태의 구역지정안을 접수했다. 하지만 구역 범위 설정에 대한 논란과 더불어 민간재개발과 공공재개발, 신탁방식 등 사업방식 관련 주민간 의견차로 인해 구역지정안은 별다른 효과를 얻지 못했다. 게다가 재개발구역 지정요건 충족에 대한 해결 여부가 새로운 과제로 떠오르기도 했다.

당시 마천2구역은 정비구역 지정 요건 중 필수요건인 노후도를 충족했지만 선택요건인 접도율과 호수밀도, 과소필지 중 어느 하나를 충족하지 못했다. 김원기 위원장은 “당시 상황이 매우 어두웠지만 십수명의 서울시의원들을 찾아가 설득해 도시정비조례 개정을 이끌어냈고, 마침내 호수밀도 기준을 충족할 수 있게 됐다”고 설명했다.

김 위원장에 따르면 개정 이전 조례는 다가구주택이 건축법상 단독주택에 속함에 따라 가구수 상관없이 1동으로 산정되지만 조례개정(2021년 9월)을 통해 다가구 또한 다세대주택처럼 가구가 많은 층의 1가구를 1동으로 산정할 수 있게 했던 것. 그에 따라 기존 53.62%였던 호수밀도를 67.08%로 끌어올려 구역지정 요건을 충족하게 됐다.

구역지정을 위한 만반의 채비를 갖춘 마천2구역에게 드디어 기회가 찾아왔다. 오세훈 시장의 민간 재개발 활성화 방침에 힘입어 신통기획이란 새로운 출구가 마련된 것이다. 하지만 1차 후보지 공모에서 고배를 마셨다. 금호아파트 포함 여부 등을 둘러싼 내부 갈등이 원인이었던 것. 신통기획의 후보지로 선정되기 위해선 주민간 단합 여부가 핵심 잣대였기 때문이다. 이후 작년 9월 금호아파트를 포함한 계획안으로 2차 공모에 나선 결과 마침내 신통기획 후보지로 선정될 수 있었다.

∥갈등요소 있지만, 대세엔 영향 없어

마천2구역은 구역내 지하철 5호선 마천역과 마천초등학교가 입지하고 있어 향후 신축아파트가 완료되면 일명 ‘초품아’ ‘초역세권’ 등 자산가치 향상에 큰 도움이 될 전망이다. 다만 역사와 학교가 구역내 있을 경우 설계안 마련을 위한 각종 심의 과정에서 적지 않은 부담으로 작용할 수 있다. 그럼에도 다행스런 점은 신통기획안 수립과정에서 서울시가 쟁점이 될 만한 요소를 사전에 다루기 때문에 그 부담을 상당 부분 덜어낼 것으로 예상된다.

지하철 역사와 초등학교처럼 마천2구역에 내재된 갈등요소로 금호아파트를 거론할 수 있다. 금호아파트는 1998년 준공된 구축 아파트로 마천2구역의 한복판에 자리한다. 뉴타운으로 지정될 당시부터 구역내 포함 여부를 두고 주민간 의견차가 상당했다. 그러나 신통기획 후보지 선정을 통해 금호아파트가 마천2구역으로 포함됨에 이에 대한 논란은 사실상 종결된 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고 아직도 일부 주민들이 금호아파트 배제를 주장하고 있어 향후 원활한 사업추진에 걸림돌로 작용할 수 있다. 김원기 위원장측이 밝힌 바에 따르면 이들은 그간 지역주택조합을 비롯해 공공재개발, 신탁방식 등 각종 개발방식을 거론하며 주민들을 호도해왔다고 한다.

또한 신통기획 후보지로 선정된 이후에도 지주공동사업을 통한 역세권 개발을 주장하고 있다는 것. 하지만 신통기획을 바탕으로 조합설립에 의한 민간 재개발사업으로 정해진 상황에서 지주공동사업 추진설은 설득력을 얻기 어렵다는 관측이다. 따라서 대세엔 지장이 없을 전망이다.

김원기 위원장은 “마천2구역을 합당하고도 지혜로운, 최선의 효율성을 바탕으로 전력질주하겠다”고 굳은 의지를 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - 마천2구역 재개발추진준비위원회 김원기 위원장

“재개발사업은 시간이 돈이다”

마천역과 마천초교 관련

마천역사와 마천초교로 인해 입주 후 초품아, 초역세권 단지로서 주택시장에서 높은 평가를 받을 것이다. 다만 입주하는 그 순간까지는 건축행위를 둘러싼 어려움이 있는 것 또한 예상되는 부분이다. 중요한 것은 불필요한 논란으로 인해 사업기간이 늘어나는 것을 방지하는 것이다. 초등학교 이전 관련 잠실5단지 사례를 보면 익히 짐작할 수 있다. 이런 사례를 반면교사로 삼아 좋은 점은 접목하고 나쁜 점은 배제하는 실사구시 방침을 취하겠다.

금호아파트 관련

마천2구역 재개발이 시작될 초창기부터 금호아파트를 구역내 포함시켜야 한다는 입장을 견지하고 있다. 개발사업 측면에서 금호아파트를 배제할 경우 인접 대지에 대한 각종 제약사항으로 인해 건립규모 감소가 불가피하며, 이로 인해 사업성이 현저히 떨어질 것이다. 또한 사업추진 과정에서 제기되는 각종 민원과 그에 따른 사업지연을 고려하면 사업구역에 포함시키는 것이 절대적으로 유리하다 생각한다. 서울시에서도 이런 요소를 고려해 신통기획 후보지에 포함시켰을 것이다.

악화된 사업여건 관련

근래 정비사업에서 높아진 공사비와 금리인상, 침체된 분양시장 등 우려되는 것이 사실이다. 다만 재개발·재건축시장은 5년, 10년 주기로 사이클이 있다. 이런 경기순환주기를 고려해 지금처럼 다소 위축된 시기에 신속하게 사업을 추진하고, 시장이 되살아나는 시점에 분양을 목표로 사업을 진행한다면 꽤 성공적인 사업이 될 것으로 자신한다.

사업추진 방침 관련

20여년동안 대한민국의 재건축·재개발현장을 가방 하나 매고 돌아다녀봤다. 결국 정답은 시간이 돈이라는 것이다. 재개발을 빨리 해서 입주하는 것이 주민들에게 가장 큰 이익이다. 오세훈 시장이 신통기획을 하면 6년 안에 입주해준다고 했다. 서강석 구청장님 또한 마천2구역을 응원하고 있다. 물 들어올 때 배 띄우라는 말처럼 질풍노도와 같이 마천2구역은 달려갈 것이다.