∥전국 반지하 가구 총 32만 7,000호, 대부분 준공 후 25년 경과한 노후주택

1970년대 이후 대도시로 인구가 집중되자 지하층을 주거용으로 사용하기 시작, 저지대 반지하주택의 침수 피해가 반복적으로 발생했다.

1962년 「건축법」을 제정할 당시에는 주택에 지하층을 설치할 수 없었으나, 1968년 1·21 사태 이후 방공호와 참호의 필요성이 높아지면서 주택에 지하층을 설치하기 시작했다.

우리나라 경제가 발전하고, 도시화가 본격화된 1970년 이후 수도권으로 인구 집중이 본격화되면서 대도시 주거문제가 심각해짐. 이러한 배경하에 지하층을 주거용으로 활용하는 불법 사례가 급증했다.

1976년부터 지하층 거주가 합법화되면서 수도권에 반지하주택이 본격적으로 건설되기 시작

했다.

서울의 경우 1960년대 이전 건축된 주택에 지하층이 설치된 곳은 전체의 7%에 불과했다. 하지만 1980년대 건설된 주택의 91%, 1990년대 주택의 95%가 지하층을 설치했다.

지하층에 해당하는 반지하는 용적률에 포함되지 않는다. 반지하를 주거용으로 사용하는 것은 결과적으로 용적률을 높이는 것과 동일한 효과가 있다.

폭우 시 저지대 반지하주택에서 침수 피해가 반복적으로 발생하고, 일조·환기·채광 등의 생

활환경의 문제로 반지하 구조는 거주자의 건강을 위협하고 있다.

서울의 관악·동작·양천·강서구와 인천, 경기도 고양시 등 수도권에서 반지하주택에 대한 침수에 따라 인명 및 재산피해가 반복적으로 발생해왔다.

전국의 반지하 가구는 총 32만 7,000호(2020년)로 전국 가구의 1.6%를 차지하고 있다. 수도권에 집중적으로 분포하고 있고, 대부분 준공 후 25년 이상 경과된 노후주택들이다.

우리나라 전체 반지하 가구의 96%가 수도권에 있고, 단독·다가구·다세대주택에 설치되었다.

2020년 기준 반지하 가구 현황을 보면, 서울 20만 호(서울시 전체 가구의 5%), 경기도 8만

8,000호(전체의 1.7%), 인천은 2만 4,000호(전체의 2.1%)이다.

반지하 가구가 설치된 단독·다가구·다세대주택은 대부분 2000년 이전에 건설된 노후주택이다.

2021년 기준으로 서울의 반지하주택의 80.9%가 1995년 이전에 사용 승인을 받은 노후주택이다.

서울의 다가구주택 39.6%, 단독주택 36.3%, 다세대주택 20.8%가 반지하주택이다.

∥서울시, 반지하 주거를 금지하는 정책을 순차적으로 추진

정부는 반지하주택의 신축 금지, 반지하주택의 공공매입 후 리모델링(임대주택), 재개발 촉진, 반지하 거주자 이전 지원 등을 핵심 정책으로 추진 중이다.

주차장 기준 강화로 단독·다세대주택 신축 시 보다 많은 주차장이 필요해져 반지하주택 공급 유인이 감소했다.(1996년 「주차장법」 시행령 개정 : 단독주택 200~300㎡ 1대 → 130~200㎡ 1대)

2007년 공동주택(다세대, 연립주택)의 1층을 필로티 주차장으로 전용할 경우 바닥면적 산정에서 제외했으며 2020년에는 다중주택에도 1층을 필로티 주차장으로 하면 주택 층수에서 제외했다.

2012년 「건축법」 개정으로 상습 침수지역에는 반지하주택 건설이 제한되기 시작했다.

2023년 2월, 국토교통부는 반지하 등 재해 취약주택은 공공매입, 정비사업 등으로 정비하고, 지하주택 신축을 불허하기로 했다.

반지하주택은 저렴한 집세로 저소득층이 불가피하게 거주하는 불가피성을 감안, 재해에 취약한 주택은 안전한 신축주택으로 점진적·단계적으로 정비하고, 반지하주택 신축은 원칙적으로 불허한다.

재해 취약주택 공공매입을 통해 반지하주택을 공공이 매입한 후 리모델링해 지상층은 공공임대주택으로, 지하층은 비주거 용도(공동창고 등 커뮤니티 시설)로 활용하기로 했다.

또한, 정비사업을 통해 반지하 밀집 지역의 주택정비 활성화로 신축전환을 유도하기로 했다.

신규주택 인허가 규정도 강화된다. 지하주택 신축을 원칙적으로 제한하되, 주거환경·안전 등을 고려해 조례로 정하는 경우에만 예외적으로 허용하기로 했다.

2023년 2월, 행정안전부는 침수 등 재해에 취약한 반지하주택과 지하 공간에 대한 실태를 조사해 주거 수준의 상향, 침수방지시설 설치 지원 등을 추진하기로 했다.

반지하, 쪽방 등 거주자가 공공·민간 임대주택에 입주할 수 있도록 지원을 확대하고, 이주가 어려운 경우 침수방지시설 등의 설치를 지원한다.

재해 취약주택은 매입하여 공공임대주택으로 활용하고, 지하, 반지하 공간은 공동체(커뮤니티) 시설로 이용할 수 있도록 용도를 변경하기로 했다.

2023년 4월부터 국토교통부는 지하층에 거주하는 임차인을 이주시키는 데 초점을 둔 전세자금 대출 지원을 추진한다.

지하층에서 3개월 이상 거주한 무주택 세대주가 민간임대주택으로 이주하려 할 때 최대 5,000만원을 최장 10년간 무이자 대출을 조건으로 한 ‘비정상 거처 이주 지원 버팀목 전세자금 대출’을 추진한다.

∥민간의 자발적 리모델링과 신축 유도하는 정책 부족

정부의 반지하주택 개선대책은 기존 반지하주택을 공공이 매입한 후 리모델링과 재건축을 추진하는 것으로 민간의 자발적인 리모델링과 신축을 유도하는 정책은 부족하다.

역대급 호우가 전망되는 올해 장마가 시작되기 전에 정부와 지자체는 즉시 추진과제로 기존 반지하주택의 침수방지 시설을 확인하고, 미설치 시 즉시 설치토록 조치해야 한다.

반지하 가구는 32만 7,000호로 모든 주택을 공공매입하여 리모델링 또는 재건축을 추진하는 것은 재정 여건상 어려운 과제가 될 것이므로 민간의 자율적인 리모델링 또는 소규모 재건축을 촉진할 수 있는 정책 대안의 모색이 필요하다.

반지하주택이 주로 분포하는 노후 저층주거지는 협소한 도로, 부족한 주차 및 녹지공간, 슬럼화되는 골목뿐만 아니라 주택의 노후화로 삶의 불편이 가중되고 있다.

노후 저층주거지에 있는 반지하주택의 소유자 상당수는 재정 여건이 충분치 못하여 주택 리모델링과 재건축을 추진하지 못하고 있다.

반지하주택의 밀집 지역인 노후 저층주거지의 재개발 촉진, 반지하주택과 인접 주택이 함께 재건축 또는 리모델링을 추진할 수 있는 ‘건축협정제도’ 활성화, 반지하주택의 리모델링 활성화 등 정책 대안 모색이 필요하다.

노후 저층주거지의 재개발사업이 추진되면 반지하주택의 문제점은 자동적으로 해소된다.

신축에 불리한 입지의 노후주택들이 연합하여 재건축 또는 리모델링 추진을 할 수 있는 건축협정제도를 적절히 활용하는 대안 검토가 필요하다.

반지하 공간을 리모델링하여 창고, 커뮤니티 시설, 주차장 등으로 전환할 경우 공사비 지원, 그린리모델링 지원, 재산세 감면 등 다양한 인센티브를 주는 제도를 고려해야 한다.

박용석 선임연구위원 / 한국건설산업연구원