길음5구역이 오랫동안 공들였던 촉진계획 변경절차를 성공적으로 마무리함에 따라 후속 절차인 건축심의 통과에 박차를 가하고 있다.

길음5재정비촉진구역 재개발정비사업조합(조합장=우태영)은 “우리 조합은 2020년 6월 17일 재정비촉진계획 변경(안)을 성북구청에 접수한 후 서울시와 성북구청 관련 부서(20여곳)와의 수많은 업무협의를 거쳐 지난 4월 20일 서울시 변경 고시가 확정됐다”고 밝혔다.

우태영 조합장은 “그간 촉진계획 변경에 이르기까지 여러 가지 많은 어려움이 있었기에 2년 10개월 정도 소요됐고, 그 중 특히 길음5구역만의 특수성인 순환형 개발방식과 어린이공원 이전 문제를 해결하는 데 많은 난관에 부딛쳤다”고 밝혔다.

이어 “하지만, 재정비촉진계획 변경 과정이 힘들고 어려웠던 만큼 조합에서 의도한 결과를 이끌어냈기에 집행부를 비롯한 많은 조합원들이 긍정적으로 보고 있으며, 계획 변경을 위한 여러 난제를 슬기롭게 해결해주신 여러 관계자분들에게 감사의 인사를 전하고 싶다”고 전했다.

∥순환방식·공원이전 ‘악전고투’

길음5구역은 2010년 4월 재정비촉진구역으로 지정되며 재개발 추진의 토대를 마련했다. 사업추진의 기반을 이뤘다는 점에서 촉진구역 지정이 큰 의미를 갖고 있지만 약10년전에 지정됐던 계획안은 현 트렌드와는 결이 많이 달라 변경절차의 필요성이 대두됐다.

특히 조합이 꼽는 기존 계획안의 가장 큰 문제점은 순환형 개발방식을 따르고 있다는 점과 어린이공원 위치를 바꿔야한다는 점이었다. 우태영 조합장은 “2010년 구역지정 과정에서 서울시에서 최초로 순환형 개발방식을 도입한 사항을 일반 재개발방식으로 변경하는 것과 구역 중앙부에 위치한 어린이공원 이전문제를 해결하는데 많은 시간이 소요됐다”고 설명했다.

조합측 설명에 따르면 길음5구역의 순환형 개발방식이란 기존 어린이공원 위치에 공공에서 공동주택을 신축한 후에 세입자 및 조합원들을 일부 이주시키고, 나머지 부분을 개발하도록 하는 방식이다. 서울시에서 시범적으로 길음5구역에 최초 적용하려고 했지만 재개발사업의 구조적 특성과 단지설계 등 여러 측면을 고려할 때 조합으로서 수용하기 어려운 개발방식이었다.

통상 순환형 재개발이란 성남 구시가지 재개발사업에서의 개발방식을 말하는 형태로, 순차적으로 진행되는 A·B·C구역이 있다면 A구역에 건립된 임대주택에 B구역 등 후속 사업장의 세입자 등을 이주시키는 방식이다. 그러나 길음5구역에서 계획됐던 방식은 구역내 일정 부지를 임대주택단지로 건립하는 방식이었기에 사실상 하나의 구역을 둘로 나누는 결과를 초래하기에 받아들이기 어려웠다.

공원 이전 문제는 구역 중심부에 자리한 공원을 그대로 놔둘 경우 단지 설계 등 효율적인 사업계획 수립에 엄청난 장애요소이기에 다른 곳으로 이전하는 것이 필요했다. 이와 관련 서울시 등 인허가권자 입장에서는 해당 어린이공원이 2001년 서울시에서 취약개소 환경개선사업의 일환으로 조성했기에 장소 이전에 부정적 입장을 취했고, 그에 따라 해결책 마련에 상당한 어려움을 겪었다.

우태영 조합장은 “조합 입장에서는 사업성 등을 고려할 때 공원 이전은 불가피한 사항이었기에 어떠한 경우라도 이전해야한다는 입장이었다”면서 “구청과 서울시 관계자가 요구한 의견을 최대한 반영하고자 대상지를 일곱 차례나 옮겨가며 대안마련에 주력했다”고 말했다.

이어 “그렇게 새로운 대상지로 장소를 옮길 때마다 관련 부서간 업무협의를 거치고 합의점을 찾는데 보통 2~3개월이 소요되다 보니 타 구역 대비 많은 시간이 소요될 수밖에 없었다”고 토로했다.

결국 일곱 차례에 달하는 치열한 줄다리기 협상 끝에 조합과 구청·서울시간 서로의 요구사항을 수용하는 조건으로 합의점을 찾게 됐다. 이에 공원을 조합이 원하는 구역 북측으로 이전하는 한편 구역내 사회복지시설 청사를 건립해 구청에 기부채납하는 것으로 절충안에 합의했다.

∥‘인내는 쓰지만 열매는 달다’

비록 촉진계획 변경절차에 적지 않은 시간이 소요됐지만 사업성 확보를 위해 고군분투한 조합의 노력에 힘입어 길음5구역은 상당한 사업성 향상을 누릴 전망이다.

먼저 구역면적은 기존 3만5388㎡에서 3만6333㎡로 945㎡가 늘어났으며, 전체 세대수도 기존 571세대에서 808세대로 237세대가 늘어났다. 층고도 기존 최대 28층에서 30층으로 완화됐다. 결과적으로 조합원 분양세대 보다 일반분양 세대수가 많아져 사업성 측면에서 큰 진보를 이룰 수 있었던 것.

우태영 조합장은 “이번 촉진계획 변경을 통해 우리 구역의 가장 큰 걸림돌이었던 순환형 개발방식을 일반 재개발방식으로 변경한 것과 어린이공원을 조합이 원하는 장소로 이전함에 따라 향후 조합에서 구상하고 있는 방향으로 재개발을 추진할 수 있게 됐다는 점에 의미를 부여하고 싶다”고 소감을 밝혔다.

한편 길음5구역은 재정비촉진계획 변경을 위한 서울시 도시재정비위원회 심의 과정에서 특별건축구역에 준하는 건축계획을 수립하도록 권고받은 바 있다. 이에 공공건축사 선임 등 후속절차인 건축심의 기본설계안을 마련하기 위한 업무를 진행 중이다.

아울러 교통·환경 등 각종 영향평가 심의를 대비해 관련 협력업체간 업무협의를 통해 건축심의 통과에 차질이 없도록 사전 준비에 전력을 다하고 있다.

잠깐 인터뷰 - 길음5재정비촉진구역 재개발정비사업조합 우태영 조합장 

“임대주택 건축비 인상 등 실질적 제도개선 절실”

향후 사업추진 방향에 대해

최근 부동산 시장 경기침체와 공사비 상승 등 조합으로서 고민이 많다. 이렇게 어려운 시기를 극복하기 위해 조합과 조합원간 신뢰와 믿음을 바탕으로 저렴한 공사비로 양질의 아파트를 짓을 수 있도록 지혜를 모아야 한다. 재개발사업의 성공적인 목표달성을 위해서는 무엇보다 사업기간을 단축하고 비용을 절감하는 것이 중요하다. 촉진계획 변경을 바탕으로 향후 진행될 단계별 과정에 매진할 것이며, 시공사를 선정함에 있어 조합과 갈등이 빗어지지 않도록 사전 준비에도 최선을 다하겠다.

시공사 선정 제도 관련

최근 시공자 선정 시기 조기화를 위한 서울시 개정조례안이 시행됐지만 후속절차인 세부기준이 마련되지 않아 오히려 사업지연이 예상된다. 특히 개정 사항 중 ‘조합원 과반수 찬성’ 규정의 경우 조합설립에 동의한 소유자만 조합원이 되는 재건축과 달리 재개발은 동의하지 않아도 조합원으로 간주되는 차이를 고려해야 한다. 상기 규정을 그대로 적용해 경쟁입찰을 진행한다면 현실적으로 ‘과반수 찬성’을 얻는 것이 불가능할 것으로 판단된다.

실질적 제도개선에 대해

정권교체 이후 정부나 서울시에서 정비사업과 관련된 규제와 통제를 완화하고 신속하게 사업이 진행될 수 있도록 여러 방안을 제시하고 있지만 냉정하게 말해 현장에서 겪는 실질적 제도개선은 이뤄지지 않는 실정이다. 비근한 사례로 재개발 임대주택 관련 사회적 약자에 대한 평등성 측면에서 소셜-믹스를 강조하고 있지만 정부에서 보상해주는 임대주택 표준건축비가 터무니없이 낮아 사업성 악화를 일으키고 있다. 더군다나 최근 급등한 공사비를 고려하면 모든 부담을 오롯이 조합과 조합원이 떠안고 있어 조속한 대책마련이 필요하다.

조합원 당부사항에 대해

먼저 조합을 믿고 사업추진에 협조해주신, 특히 촉진계획 변경과정에서 많은 시간이 소요됐음에도 묵묵히 성원해주신 조합원 여러분께 진심으로 감사드린다. 무엇보다도 재개발사업의 성공 여부는 조합원 상호간에 신뢰가 가장 중요하며, 서로를 믿지 못한다면 이 사업은 절대로 성공할 수 없을 것이다. 그 믿음의 중심이 조합 집행부를 비롯한 우리 모두의 몫이라고 생각하며 많은 관심과 협조를 당부 드린다