한남3구역에 이어 서울에서 두 번째로 큰 몸집을 지닌 북아현3구역이 오랜 칩거를 깨고 마침내 사업시행인가 변경 절차를 앞두고 있다.

북아현3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=김흥열)이 지난 7월 11일 서울시 건축위원회 심의를 통과했다. 총 세대수 4739세대라는 압도적인 단지규모에 한 단지에 스카이브리지 2개소가 건립되는 사상 최초라는 성과를 거두었다. 조합은 후속 일정으로 조합원 총회를 거쳐 사업시행인가 변경 절차를 치를 계획이다.

북아현3구역은 지난 2011년 사업시행인가를 받은 바 있다. 하지만 당시 전체 조합원의 1/3 가량이 분양신청을 포기하는 등 반대 여론이 높았고, 설상가상으로 집행부가 송사에 휘말리는 악재가 겹쳐 오랫동안 사업추진이 답보상태에 있었다. 이후 지난 2019년 현 김흥열 조합장을 중심으로 새롭게 집행부가 들어서며 사업추진이 재개됐다.

작년 4월 정비계획 변경절차를 완료한 북아현3구역은 작년 12월 건축심의를 신청했다. 지난 4월 1차 심의에서 보류 의견을 받았지만 제시됐던 보완사항들을 문제없이 조치해 지난 7월 안정적으로 심의를 통과했다. 4700여세대에 이르는 재개발 잠룡이 십여 년간의 침묵을 깨고 마침내 그 위용을 드러내고 있는 것.

이와 관련 김흥열 조합장은 “모든 정비사업이 그러하듯 조합은 조합원 여러분의 참여와 관심이 없이는 한 발짝도 나아갈 수 없다”면서 “건축심의 통과에 이르기까지 성원해주신 조합원 여러분에게 감사의 인사를 드리고 싶다”고 소감을 밝혔다.

이어 “향후 사업추진 과정에서도 지금처럼 도시정비법과 정관 등 관련 규정과 절차에 따라 성실하고 정직하게 사업을 추진할 방침이며, 적극적인 소통과 투명한 정보공개 등을 통해 대한민국 최고의 명품 단지를 조성할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

∥적극적 조합원 참여로 주도적 설계

지난 해 12월 23일 건축심의를 접수한 북아현3구역은 4개월 만에 최초 건축심의를 가졌지만 보류라는 아쉬운 결정을 받았다. 하지만 신속하게 조치계획을 수립, 보완 절차를 거쳐 두 달 만에 재심의를 거쳐 최종 조건부 통과 결정을 받게 됐다.

이번 심의 결과에 따라 북아현3구역은 먼저 구릉지형 및 공공보행통로 동선을 고려해 단지 레벨을 지형에 순응하도록 조정했다. 이어 최근 서울시 건축위원회 심의 기조인 통경축 확보를 하면서도 기존 판상형 배치를 최대한 유지하는 한편 스카이브리지(2개소)가 설치되는 랜드마크 동의 최고 층수를 29층에서 33층(세대층수 32층, 스카이브리지 33층)으로 상향했다.

전체 4739세대 중 84㎡ 이상 세대의 구성비율이 53%에 달하며, 85㎡ 초과 세대는 13.48%를 나타낸다. 일반적으로 가장 선호되는 판상형 비율이 70%를 차지하고 있기도 하다. 그밖에 세대당 주차대수 1.6대, 세대당 약1.3평의 커뮤니티 시설 면적 확보, 단위세대 천정고 2.5m(우물천장 포함시 2.6m) 등 강남권 재건축 단지에 뒤처지지 않는 명품 설계를 마련했다.

이와 관련 김흥열 조합장은 “설계안을 작업할 때 조합의 설계사가 초안을 제안하면 그에 따른 조합의 요구사항을 반영하는 것이 일반적인 방식이지만 우리 조합은 적극적인 조합원 참여를 바탕으로 조합이 주도적으로 설계안을 마련한 것에 의미가 있다”고 설명했다.

이를 위해 “재정비촉진계획 변경 단계부터 일반 조합원을 중심으로 명품단지·건축설계·마감재 등 분과별 특별소위원회 등을 구성해 조합에서 주도적으로 설계안을 마련했다”고 설명했다.

한편 북아현3구역은 이번 건축심의에 앞서 약 3년에 가까운 오랜 시간 동안 정비계획 변경절차에 매진해왔다. 통상적인 변경 기간에 비해 많은 시간이 소요된 까닭에는 역시나 쉽지 않은 난제가 산적해있었던 것.

이와 관련 김흥열 조합장은 “정비사업에서 기준 용적률 상향시 조합의 수익이 발생하는 만큼 인·허가권자로부터 그에 상응하는 공공기여를 요구받는 상황”이라면서 “공공기여 범위를 두고 합의가 쉽지 않아 당초 계획보다는 늦어졌지만 기준용적률 20% 상향, 기부채납을 통한 용적률 인센티브, 도로로 분할돼있던 1·2획지 합필 등 결과적으로 증가된 세대수로 인한 조합의 분양수익 및 획지 합필에 의한 효율적인 단지 설계 등이 가능해져 긍정적으로 판단하고 있다”고 설명했다.

∥사전대응으로 남은 현안 ‘적극적 해결’

북아현3구역은 기준용적률 20% 상향 등 기존과는 확연히 달라진 정비계획을 바탕으로 사업시행인가 변경절차를 맞이할 전망이다. 지난 1년 동안 조합은 교통영향평가, 건축심의, 환경영향평가 등의 절차를 진행했으며, 곧 사업시행계획 변경을 위한 조합원 총회를 앞두고 있다.

북아현3구역은 아직 해결되지 않은 숙제가 있다. 먼저 종전자산 평가기준이 과거 사업시행인가를 득했던 2011년을 기준으로 하기에 조합원이 느끼는 출자자산의 저평가 부분에 대한 내부적 함의가 필요하다. 또한 사업규모가 서울시에서 두 번째인 만큼 각종 기부채납 및 국유지 매입 등이 남아있으며, 구역내 종교시설 및 학교시설 등에 대한 보상 문제도 해결해야 한다.

김흥열 조합장은 “이런 사항들은 향후 관리처분계획을 수립하며 풀어야할 문제지만 사업시행계획 단계에서 미리 고려하지 않으면 향후 사업이 지연될 소지가 있기에 집행부는 당면 과제를 심도 있게 접근할 방침”이라고 설명했다.

이어 “조합은 다양한 현안에 대해 각 분과별로 특별소위원회를 구성해 대응하고 있으며, 일정관리·절차수립·명품화계획·민원관리 등 당면하거나 예상되는 업무에 대해 조합 임원과 각 분야 전문 협력업체의 협업을 통해 진행하는 동시에 관련 상황을 조합원에게 모두 공개해 투명하고 신속한 사업추진을 이어가겠다”고 덧붙였다.

잠깐 인터뷰 - 북아현3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 김흥열 조합장

“조합의 매사에 의심하기”

근래 공사비 상승 관련

최근 많은 정비사업 현장에서 공사비 협상으로 인하여 사업이 상당히 지연되는 사례들을 어렵지 않게 접할 수 있다. 우리 조합 또한 향후 일정에서 단연 화두는 도급계약에 따른 공사비 이슈일 것이다. 조합은 공사비 관련 논란을 미연에 방지하고자 건축심의 접수 전 건축심의 특별소위원회를 구성해 시공사와 사전 협의를 진행해왔다. 또한 건축심의를 받은 설계(안)을 토대로 시공사 수주전에 버금가는 수준으로 북아현3구역에 대한 비전제시를 목적으로 하는 제안서를 요청해놓은 상태다. 해당 제안서가 접수되는 대로 지체 없이 공사비 검증을 의뢰할 계획이다.

향후 사업방향에 대해

우리 조합은 2019년 출범 당시부터 명품단지 계획을 바탕으로 계획되고 설계되어 왔다. 당장 원가를 낮춰 임대아파트 수준의 깡통아파트에 입주할 것인가? 그렇지 않다면 적정 비용을 투입해 명품아파트에 입주할 것인가? 이 두 가지의 선택 중 미래가치를 생각한다면 후자일 것이다. 물론 고급화를 위해 무조건적인 최대비용을 투입한다는 것은 아니다. 합리적이고 대다수 조합원들이 수용 가능한 범위를 뜻하는 것으로, 이를 위한 공사비 협상을 위하여 공사비 전문 컨설턴트를 고용하고, 공사비 검증의 사전준비, 도급계약 협상을 위한 특별위원회 구성 등 다방면으로 준비하고 있다.

조합 운영방침에 대해

조합과 조합원간 신뢰관계 형성을 위한 핵심 열쇠는 신속한 사업추진이라 생각한다. 이를 위해 조합이 맡은 바 소명을 충실히 수행하는 것은 당연하며, 추진과정의 정보를 있는 그대로 조합원에게 성실히 알려야 한다. 이에 우리 조합은 조합원 카페(1700여명 가입) 운영, 조합원 소통방 운영(800여명 가입), 기존 현금청산 대상자였으나 분양신청을 예정하고 있는 토지등소유자 소통방 운영(500여명 가입) 뿐만 아니라 구글 스프레드 시트를 활용해 일일 단위로 사업일정을 공개하고 있다.

조합원 당부사항은

조합원 여러분에게 세 가지를 말씀드리고 싶다. 조합에 대해 “매사에 의심하기”, “매사에 관심 갖기”, “매사에 확인하기”이다. 이는 역설적으로 조합원의 관심과 참여가 중요하다는 점을 강조하자는 의미이다. 조합원 여러분이 사업진행에 의문을 품고, 관심을 갖고, 거듭 확인함으로써 조합은 항상 긴장하고, 투명하게 운영하고, 위험요인을 통제하고 보완함으로써 재개발사업이 성공적으로 수행될 것이라 판단한다.