수원시 권선2구역 재건축사업이 사업시행인가를 통과함에 따라 정비사업의 8부능선으로 통하는 관리처분계획 수립절차에 나선다.

지난 8월 11일 수원시는 “권선구 서둔동 361-1번지 일원 권선2구역 주택재건축정비사업의 사업시행계획 인가 신청에 대해 도시정비법 규정에 따라 사업시행계획 인가 처리하고, 고시한다”고 밝혔다.

권선2구역 재건축정비사업조합(조합장=강한경)은 사업시행인가 관련 군부대와의 협의 과정에서 최고층수에 대한 의견차로 잠시 주춤 거리긴 했지만 발 빠른 대처로 별다른 손실 없이 사업시행인가를 얻을 수 있었다. 조합은 후속 절차인 관리처분계획 수립 관련 감정평가와 분양신청 등 제반 일정에 박차를 가할 계획이다.

강한경 조합장은 “우리 권선2구역은 비행안전구역에 해당한 관계로 군부대와 협의 과정에서 일정이 다소 지연됐지만, 신속하게 재협의를 진행하는 한편 설계업체와 지속적인 논의를 거쳐 기존 보다 개선된 설계안으로 사업시행인가를 획득할 수 있어서 다행스럽게 생각한다”고 밝혔다.

이어 “그간 권선2구역 조합원들은 재건축을 통해 열악한 주거환경을 개선하고 재산가치를 증대시켜 삶의 질을 향상시키고자 한결같은 의지로 재건축을 추진해왔다”면서 “이번 사업시행인가 통과 등 재건축사업이 본궤도에 오를 수 있도록 묵묵히 성원해주신 조합원 여러분께 감사의 인사를 드리며, 그 성원에 보답할 수 있도록 초심을 잃지 않고 끝까지 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

∥비행안전구역 특성상 최고 14층

권선2구역은 수원시 권선구 여기산로 42 일대에 자리한 성일아파트를 말한다. 1987년 준공된 성일아파트는 5층 아파트 6개동 370세대로 구성돼있다. 지난 2012년 9월 정비예정구역 지정된 권선2구역은 2016년 9월 안전진단 통과, 2018년 5월 정비구역으로 지정되며 재건축 추진의 발판을 마련했다.

이후 2019년 2월 추진위 승인, 이듬해 2020년 3월 조합설립인가를 통과했으며, 3개월 후인 2020년 6월 한화건설을 시공사로 선정하는 등 쾌조의 추진속도를 나타냈다. 게다가 2020년 11월 정비계획 변경을 통해 용적률을 기존 230%에서 250%로, 최고층수를 16층에서 19층으로 각각 상향시킴에 따라 사업추진에 탄력을 더했다.

이윽고 2021년 12월 권선2구역은 최고 층수 19층을 적용한 설계안을 토대로 사업시행인가 절차를 신청했다. 하지만 인허가 관련 협의 과정에서 강한 반발에 부딪쳤다. 수원공항 관련 공군측에서 비행안전구역에 의해 최고층수를 14층 이하로 낮출 것을 요구했기 때문이었다.

여러 다양한 해법을 모색했지만 공군의 입장은 요지부동이었고, 결국 조합은 최고 14층 높이의 6개동 설계안으로 선회해 재도전에 나서게 됐다. 19층 설계안을 고집하다 사업이 무기한 지연되는 것보단 차선책을 찾는 것이 합리적이란 판단에서다.

이와 관련 강한경 조합장은 “사업시행인가 협의 과정에서 당초 계획에 대해 공군측이 ‘부동의’ 입장을 고수하면서 모든 가용 가능한 자원을 총동원해 해결책을 모색했지만 확고한 공군의 벽을 넘을 수는 없었다”면서 “결국 조합원 동의를 얻어 정면돌파 하는 것이 옳다는 판단에 따라 건축심의부터 다시 시작해 현재의 사업시행인가를 얻을 수 있었다”고 말했다.

이어 “이 과정에서 많은 조합원이 지적과 격려의 의견을 보내주었고, 이런 적극적인 참여는 향후 조합이 재건축을 추진함에 있어 필요한 양분으로 작용해 성공적인 결과물로 나타날 것”이라 기대했다.

이번에 통과된 권선2구역 사업시행계획에 따르면 대지면적 1만5781㎡에 용적률 249.83% 등을 적용해 전용면적 51㎡형부터 84㎡형까지 총 430세대를 건립할 계획이다. 기존 설계안 대비 조합원 희망평형인 74형과 84형을 증가시켰다.

이에 74형은 기존 68세대에서 82세대로, 84형은 기존 38세대에서 70세대로 증가했다. 변경된 계획안 관련 조합은 기존 용적률 249%를 모두 활용함에 따라 결과적으로 분양면적을 증가시켜 세대수 감소분을 만회할 것으로 기대하고 있다.

강한경 조합장은 “문화재보호구역 및 비행안전2구역이라는 지역적 특수성으로 인해 최고층수가 14층으로 제한됐지만 역으로 이를 이용한 설계를 진행해 하늘이 열린 쾌적한 단지를 조성했다”면서 “높아진 건폐율로 인한 과밀을 해소하고자 남에서 북으로 길게 뻗은 단지의 형상에 맞춰 가로막힌 모든 동을 관통하는 3개층 필로티를 과감하게 적용했다”고 설명했다.

∥정비사업 8부능선, 관리처분 ‘임박’

사업시행인가를 통과한 권선2구역의 다음 행보는 관리처분계획 수립절차다. 조합원의 신축 아파트와 그에 따른 분담금이 결정되는 절차인 만큼 가장 중요하고 난관이 많은 절차라 할 수 있다. 특히 근래 들어 건설공사비가 급증한 상황이기에 만반의 준비가 필요하다.

이와 관련 강한경 조합장은 “최근 청약 경쟁률이 높아지고 분양경기가 회복되고 있다는 각종 언론사의 보도내용이 나오는 등 부동산경기가 회복되려는 조짐이 있어 다행스럽게 생각한다”면서 “다만, 요즘 시공 건축 공사비의 급격한 상승이 관건이지만 시공사와 원만한 협의를 거쳐 조합원들의 불만사항이 나오지 않도록 합리적이고 조합과 시공사가 서로 윈윈하는 계약을 추진할 방침”이라고 전했다.

조합은 관리처분 사전단계에 속하는 감정평가 및 분양신청 절차를 준비 중이다. 현재 수원시에서 감정평가법인 1개사를 선정했고, 조합에서 선정한 감정평가법인 한 곳과 더불어 관련 업무를 진행할 전망이다. 종전자산 산정을 위한 감평 업무가 완료되면 도시정비법에 규정한 절차에 의거 분양신청 절차가 이뤄지고, 분양신청이 완료되면 신청내역을 바탕으로 관리처분계획을 수립하게 된다.

잠깐 인터뷰 - 권선2구역 재건축정비사업조합 강한경 조합장 

“공정하고 평등한 관리처분계획 수립할 것”

관리처분계획에 대해

관리처분계획은 이주 및 철거와 사업의 공사가 진행되는 시공 단계 이전 사업계획의 마지막 단계에 해당한다. 구역 내외 조합원들이 소유한 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성되는 토지와 건설되는 건축시설에 관한 권리로 변환해 배분하는 일련의 절차다. 우선 조만간 감정평가 업무가 진행될 것이기에 감평 결과와 추정 사업비 등을 고려해 분양신청 절차를 진행할 방침이다. 권리배분이 공정하고 평등하게 이뤄지도록 하겠다.

규제완화 정책에 대해

정부 당국에서는 정비사업 활성화를 위한 규제완화 정책을 펼친다고 하지만 일부 신속통합기획 등 특정지역을 제외하고는 권선2구역과 같은 일선 현장에서는 규제완화를 거의 실감하지 못하고 있다. 예컨대 용적률, 건폐율, 높이제한 등 완화나 각종 심의에서 전혀 융통성이 고려되지 않아 답답하다.

해임총회 발의 관련

일부 조합원이 조합장과 이사 및 감사 등 조합 집행부 전원과 대의원회 17인을 해임하는 총회를 발의했다. 이미 2년 전에 해임총회가 발의됐지만 부결됐기에 이번에도 부결될 것이라 예상한다. 무엇보다도 대의원을 해임하려는 발상에 대해 전혀 납득하기 어렵다. 대의원 17인을 해임하면 정족수 미달로 인해 차후 대의원회를 개최할 수 없다. 대의원 충원이 녹록치 않은 사안임을 고려하면 해임안이 가결될 경우 사업이 얼마나 지연될지 가늠하기 어려울 정도다. 조합원 여러분이 현명한 판단을 내릴 것으로 보고 있다.

조합원 당부사항은

사업시행인가 절차가 성공적으로 마무리될 수 있도록 그간 조합을 믿고 전폭적인 성원을 보내주신 조합원 여러분께 다시 한번 감사의 말씀을 드린다. 한때 우리 구역도 조합원간 갈등이 있었던 적이 있었다. 그간 어려움이 적지 않았지만 조합의 사업추진을 믿고 지지해주셨기에 사업시행계획인가라는 단계까지 올 수 있었다. 이런 조합원들의 믿음에 보답하기 위해 앞으로도 법 규정에 의거 성공적인 조합원 분양신청과 관리처분계획을 수립할 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.