과천5단지가 집행부 교체에 따른 혼란을 수습하고 미뤄졌던 건축심의 통과에 전력을 다하고 있다. 과천5단지 주택재건축정비사업조합(조합장=이진규)은 올해 안으로 건축심의를 완료하는 한편 내년 상반기에는 사업시행인가까지 통과한다는 목표로 제반절차에 박차를 가하고 있다.

이진규 조합장은 “내년 상반기에 사업시행인가를 통과하는 일정이 굉장히 타이트하지만 시공사를 포함해 관련 협력업체와의 협업이 잘 이뤄진다면 충분히 가능하다고 본다”면서 “재건축사업의 특성상 대략 합리적으로 보이는 수준의 일정으로 사업을 진행하면 늦어지는 경우가 많다는 점을 고려했다”고 설명했다.

∥연내 건축심의 통과 목표

지난 2020년 1월 조합설립인가를 받은 과천5단지는 이듬해인 2021년 11월 대우건설을 시공사로 선정하며 원활한 사업추진을 위한 만반의 채비를 갖추었다. 하지만 그 후 조합에 불어 닥친 내홍으로 인해 건축심의 등 실질적인 사업추진은 기대에 미치지 못했다.

시공사 선정 직후인 2021년 12월 초대 조합장이었던 유 모 조합장이 신축평형 비율문제 등 조합원들의 반대 의견에 의해 해임됐던 것. 이후 2022년 4월 왕 아무개 조합장을 중심으로 2기 집행부가 꾸려졌지만 과거 이력에 대한 불신으로 인해 불과 8개월만에 하차하게 됐다.

그렇게 1년이 넘도록 공백기를 가졌던 과천5단지는 지난 4월 선출된 이진규 조합장을 중심으로 3기 집행부가 구성돼 미뤄졌던 사업일정에 박차를 가하고 있다. 기존에 진행됐던 건축(경관)심의 절차는 올 2월 건축위원회에서 재심의 결정을 받은 바 있다.

조합측은 “기존 설계안을 검토한 결과 시공사인 대우건설에서 입찰시 제안한 내용 중 많은 부분이 누락된 것을 발견해 설계업체와 대우에서 제안한 내용을 토대로 다시금 심의절차를 준비하고 있다”고 밝혔다.

이와 관련 이진규 조합장은 “건축심의 관련 시청 관계자와의 사전협의 과정에서 지난 심의시 미흡했던 부분이 꽤 있었던 것으로 알려져 차후 수정해야할 부분이 적지 않다”고 말했다. 다만 “위원회측이 지적한 부분을 모두 수용할 경우 조합의 사업성이 떨어질 부분이 있기에 적절하게 조율해야할 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

지난 심의시 위원회가 지적한 사안 중 하나로 5단지의 지형적 특성상 한쪽이 높이 솟아오른 형태로 신축시 위압감을 형성하기에 단지 레벨 조정이 필요하다는 것. 직사각형으로 이뤄진 타 단지와 달리 5단지는 거의 정사각형을 이루기에 단지 전체적인 레벨 조정에 있어 불리한 것으로 전해진다.

한편 현재 사전협의 중에 있는 건축(경관)심의 절차는 9월초 접수될 예정이며, 건축위원회 심의는 10월 중순경 개최될 전망이다. 심의접수 이후 추석 연휴를 비롯해 심의위원 일정조율에 일정 부분 시간이 필요하기에 10월에 개최될 가능성이 크다고 한다.

이와 관련 이진규 조합장은 “10월에 개최될 건축(경관)심의에서 통과될 수 있도록 만반의 준비를 다하고 있다”면서 “10월 건축심의 통과를 전제로 내년 2월경 사업시행인가를 위한 총회 개최, 그 후 내년 상반기 안으로 사업시행인가를 통과할 목표로 제반일정을 진행하고 있다”고 밝혔다.

∥해결과제 : 공사비 협상, 부출입구 확보

과천5단지가 건축심의와 사업시행인가를 넘어 향후 관리처분 등 후속 일정을 순조롭게 진행하기 위해서는 몇 가지 해결해야하는 과제가 남아 있다.

먼저 설계 측면에서 출입구를 추가로 확보하는 것이 필요하다. 현재 5단지 설계안에는 별양로변에 계획된 주출입구 1개소만을 포함하고 있다. 전체 계획세대수가 1240여세대의 중규모 수준을 고려하면 1개소로는 부족하고 부출입구로서 1개소가 더 필요하다는 것.

이진규 조합장은 “기존 지구단위계획이나 정비계획 수립시 이런 부분이 고려됐어야 했는데, 그렇지 못해 상당히 아쉬운 부분”이라며 “출입구 추가 확보 문제가 단지 레벨 조정과 상가입지 등 전반적인 설계와 연결되고 있어 매우 중요한 문제”라고 설명했다.

이 조합장의 설명에 따르면 주출입구가 설치된 별양로의 경우 가·감속차로를 고려할 때 길이가 짧아 추가 출입구를 내는 것이 어렵다. 4단지와 중앙공원과 접한 두 개면은 도로를 내기가 어려워 실질적으로 부출입구 확보가 가능한 곳은 인근 과천고교와 접한 면이다. 다만 해당 도로에 출입구를 설치하려면 해당 학교와 교육청, 그리고 과천시 등 여러 기관과의 협의가 선결돼야하기에 1년 이상의 시간이 필요할 것으로 예상된다.

이에 조합은 일단 주출입구 1개소가 적용된 설계안으로 건축심의와 사업시행인가 절차를 진행하고, 별도로 부출입구 확보에 필요한 협의 절차를 진행해 향후 사업시행계획을 변경한다는 투-트랙 전략을 취한다는 입장이다.

과천5단지가 직면한 해결과제 중 가장 힘든 난관으로 여기는 것이 바로 공사비 협상 부분이다. 이 논제는 비단 과천5단지뿐만 아니라 현재 정비사업을 진행하는 거의 모든 사업장에 동일하게 적용되고 있기도 하다. 5단지는 CM(건설사업관리)을 활용해 공사비 협상에 대응할 계획이다.

조합은 협력업체로부터의 협조를 구하는 한편 직접 CM업체로부터 자문을 받으며 관련 사항을 논의 중이다. 다만 CM활용방안에 대해 의견이 분분한 만큼 보다 면밀한 검토를 이어갈 방침이다.

이와 관련 이진규 조합장은 “CM업계 전문가들의 의견을 구한 결과 일단 제대로 업무능력을 갖춘 CM업체를 선정하려면 상당한 비용이 소요될 것으로 예상하며, 그렇지 않은 경우 경쟁력 부족으로 건설사에 제대로 대응하지 못할 가능성이 큰 것으로 파악돼 신중하게 검토하고 있다”고 말했다.

이어 “일단 사업시행인가를 받으면 도시정비법에 의해 부동산원을 통해 1차적으로 공사비 검증을 받고, 추가적으로 필요한 경우 CM을 통해 부족한 부분을 보완하는 형태의 대응방안을 모색하고 있다”고 전망했다.

잠깐 인터뷰 - 과천5단지 주택재건축정비사업조합 이진규 조합장 

“적극적 참여가 성공적 사업추진의 지름길”

내부통합 관련

새로이 집행부가 구성된 후 여러 달이 지났지만 아직 조합원간 갈등의 골이 일부 남아있는 것 같다. 사업을 신속하게 진행하는 것이 물론 중요하지만 내부적으로 조합원의 마음을 하나로 모으는 것 또한 못지않게 중요하다고 생각한다. 그러기 위해선 무엇보다도 소통을 통한 신뢰 회복이 중요하다 생각한다. 있는 그대로, 솔직하게 진심을 다해 조합원을 대한다면 신뢰를 얻을 것으로 기대하고 있다.

공사비 협상 관련

장차 공사비 협상을 앞두고 여러 가지 고민거리가 있지만 결론은 좋은 아파트를 짓는 것에 있다. 싼 게 비지떡이라는 말도 있듯이 단순히 싸다는 것이 좋은 것은 아니다. 우선적으로 조합원이 희망하는 아파트 품질에 대해 고민하고, 그 품질에 적합한 비용을 지불하는 것이 최선이라 생각한다. 일부 의견차가 있을 수 있지만 그런 방향으로 진행될 수 있도록 최선을 다하겠다.

규제완화 관련

현재 정부에서 정비사업 규제완화를 외치고 있지만 정말로 실효성을 갖췄는지에 대해서는 의문스럽다. 적지 않은 완화정책이 선심성 공약처럼 느껴지기도 한다. 정책결정권자와 실무담당자간 괴리가 큰 것도 문제다. 그런 점을 고려하면 인허가 담당 공무원들이 보다 원활하게 사업을 지원할 수 있도록 경직된 공무원 문화를 바꾸는 것이 실질적으로 도움이 될 것 같다.

조합원 당부 사항은

얼마 전 한 조합원이 어떻게 하면 조합을 도와줄 수 있겠냐고 물어보셨다. 그래서 저는 조합에 관심을 가져달라고 말했다. 주변에서 무슨 이상한 말을 들으면 그대로 믿지 말고, 꼭 조합에 확인해달라고 했다. 그런 부분들이 결국 조합, 아니 재건축사업에 참여하는 방법이다. 결국 조합원 여러분의 참여가 많아질수록 사업이 더욱 원활해질 것이다. 앞으로 TF활동이 본격 가동할 계획인데, TF활동에도 많은 참여를 당부 드린다.