1. 문제의 소재

도시정비법은 조합임원이 정비구역 내 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하거나 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것을 요구하고 있다. 또한, 2023. 7. 28. 이후 신규 임원을 선출하거나 연임을 앞두고 단독 지분이 아닌 공유 지분자 중에서는 최다 지분자만이 조합 임원이 될 수 있다는 규정이 신설 시행되었다. 임원 선출 이후 조합장의 경우에는 관리처분계획인가시까지 정비구역에서 거주하여야 한다. 임원 선출 및 유지 조건에 관한 규정이 도입된 이후 이와 관련하여 해석상 문제점으로 논란이 있어 왔고, 공유 지분자에 관한 규정이 도입됨으로써 다시 임원 자격에 관한 문의가 끊이지 않고 있어 논란이 되는 사례를 검토해보고자 한다.

2. 관련 규정

▶ 도시정비법 제41조(조합의 임원) ① 조합은 조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 소유한 자[하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유(2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우를 포함한다)한 경우로 한정한다] 중 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.

1) 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것

2) 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것

3. 조합 임원 선임일 당시 정비구역에 거주하고 있는 자의 해당 여부

선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것을 충족하는지와 관련하여 선임일 당시의 거주 여부가 요건이 아니라는 주장이 있다. 그러나 법원은 적어도 조합장을 제외한 조합 임원의 경우 선임일까지는 해당 정비구역에서 거주하고 있을 것을 요구하고, 조합장의 경우는 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주할 것을 존속요건으로 정한 것으로 해석되고 ‘정비구역에 거주하고 있는 자로서’라는 문언을 사용하고 있는 이상 선임일을 기준으로 당시에 거주하고 있는 점도 요건으로 한다는 점을 확인한 바 있다.

4. 동일 세대원의 소유 여부로 자격 요건을 갖추었다고 할 수 있는지 여부

기존에 보유한 배우자의 지분 중 일부를 이전 받은 받았으나 그 기간이 5년이 되지 않지만 배우자의 지분 소유는 5년이 된 경우에 동일 세대를 이루고 있는 자로서 대표조합원 선임 요건에 해당하므로 배우자의 소유기간을 임원 자격에 필요한 소유기간을 산정하여야 한다는 주장이 있다. 이에 관하여 법원은 도시정비법상 토지등소유자의 의미를 고려할 때 부동산 물권의 득실변경은 등기라는 공시방법을 갖추어야 효력이 생기므로 등기된 소유자 외에 등기명의자와 동일한 세대를 이루어 실질적으로 같은 이해관계를 가지는 자인 배우자도 도시정비법상 소유자에 포함된다고 해석하는 것은 합리적 이유 없는 확장해석에 불과하다고 판단하였다.

5. 사업 구역 내외 복수의 거주지가 있는 경우 거주 요건의 충족 여부

조합 임원 당사자가 구역내 거주하고 있으나 사업 구역 외 해당 임원의 가족 등이 거주하고 있어 실제 거주 여부 여부가 논란이 되는 경우도 있다. 그러나 우리 민법은 동시에 두 군데 이상 주소가 존재할 수 있다는 점을 규정해 두고 있고(제18조), 도시정비법상 정비구역 내에서 배우자 등과 함께 거주할 것을 규정하고 있지 아니하며, 영업을 하는 경우에는 거주지가 사업 구역 외에 존재할 수도 있다. 이에 우리 법원은 조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고 다른 곳에 주소지를 두고 있더라도 정비구역 내 마련된 주소지에서 어느 정도 거주하면서 조합업무를 수행하는 이상 입법 목적은 충분히 달성될 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 도시정비법 제41조 제1항에 규정된 조합장의 해당 정비구역 내 거주의무를 ‘해당 정비구역을 유일하고도 단일한 주소지로 하여 거주할 것’으로 해석하기는 어렵다고 판단한 바 있다.

6. 부부가 동일지분으로 공유한 경우 임원 자격 여부

개정된 도시정비법이 공유자의 경우 최다 지분 소유자만이 임원 자격이 있는 것으로 규정됨에 따라 부부가 1개의 부동산을 같은 비율로 공동 소유한 경우에 임원 자격 여부가 문제되었다. 이에 관하여 국토교통부는 공유한 지분이 같은 경우에 지분 변경 없이 공유자 중 조합원인 한명이 임원 자격이 있다는 취지로 회신하였다. 문언상으로도 ‘가장 많은 지분을 소유한 경우’로 규정하고 있는 바 동일한 지분인 경우에는 해당 지분권자 모두 최다 지분 소유자에 해당한다고 해석될 수 있을 것으로 보인다.

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