잠실우성4차가 조합장 변고에 따른 혼란과 일몰제 적용 위기 등 악재를 극복하고 사업시행인가를 획득함에 따라 시공사 선정 등 후속 일정 추진에 탄력을 받고 있다.

지난 9월 7일 송파구청은 “2017.07.06. 정비구역 지정 고시된 잠실우성4차아파트 주택재건축정비사업에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 의거 사업시행계획인가 처리하고 고시한다”고 밝혔다. 사업시행계획인가일은 8월 31일이다.

송파구 잠실동 320번지 일대 3만1961㎡에 자리한 잠실우성4차아파트는 1983년 준공된 노후아파트로 15층 아파트 7개동 555세대로 구성돼있다. 잠실우성4차는 재건축사업을 통해 지하4층~지상32층 아파트 825세대를 건립하게 된다.

주목할 부분은 잠실우성4차 주택재건축정비사업조합(조합장=윤기헌)이 지난 3월 30일 사업시행계획 인가 건을 신청한 지 불과 5개월만에 각종 부서협의와 도서 검토 등 관련 절차를 완료했다는 점이다. 탄력을 받은 조합은 시공사 선정을 위한 입찰 절차를 거쳐 내년 상반기경 총회에서 결정할 방침이다.

∥안전진단 탈락 후 재도전

잠실우성4차는 비교적 이른 시점에 재건축사업을 시작했지만 안전진단에서 고배를 마시는 등의 시행착오를 겪었다. 지난 2009년 12월 조합설립을 위한 추진위원회 설립이 승인됐지만 2011년 안전진단이 반려되며 3년을 기다려야 했던 것.

이와 관련 조합에 따르면 안전진단 절차가 한번 탈락하면 3년이 경과해야만 재신청을 할 수 있다. 또한 당시 주택시장이 한창 경기침체에 빠져있던 상황이라 재건축 추진에 대한 의욕이 떨어진 부분도 영향을 미쳤던 것으로 보인다.

2015년 5월 두 번째 안전진단 절차를 순조롭게 통과한 잠실우성4차는 2017년 7월 정비구역 지정을 통과하며 비로소 사업추진의 기반을 닦게 됐다. 이는 추진위 승인 이후 8년만의 성과였다. 당시 잠실우성4차는 구역지정과 더불어 특별건축계획구역으로 지정되며 용적률을 299.7%까지 적용받게 됐다.

다만 용적률 299% 적용 부분은 소규모의 임대주택 건립을 최대한 많이 건립토록 권고한 서울시 정책을 반영한 사항이다. 차후 조합은 정비계획 변경을 통해 소형 중심에서 중대형 중심으로 설계를 변경하게 된다. 구역지정을 발판 삼아 조합설립 절차를 진행한 잠실우성4차는 2018년 2월 창립총회를 거쳐 같은 해 4월 조합설립인가를 받게 됐다.

조합설립 이후 잠실우성4차는 건축심의 절차를 진행했지만 2020년 12월 재심의 결정이 나오며, 지적사항에 대한 보완절차로 정비계획 변경에 들어갔다. 주요 보완사항 중 첫째는 단위 평면을 소형에서 최하 59㎡ 이상의 중형 중심으로 바꾸는 것이었고, 다른 하나는 단지 서쪽에 위치한 종교시설(교회) 매입에 대한 사항이었다.

설계변경의 경우 당시 서울시장 교체에 따른 시책의 변화에 따른 것이었고, 교회 매입은 원활한 단지 설계에 저촉된다는 의견에 따라 매입하기로 한 사안이다. 교회부지 매입은 협상 난항으로 인한 사업지연 장기화를 우려해 가급적 신속하게 매입하는 것이 합리적이라는 판단에서다.

∥조합장 유고 및 일몰제 악재 극복

정비계획을 비롯한 설계변경 절차가 마무리됨에 따라 잠실우성4차는 2022년 9월말 건축심의를 다시 접수하게 됐다. 이 때 잠실우성4차엔 중요한 이슈가 있었는데, 일몰제가 바로 그것이다.

일몰제 관련 규정에 의거 조합설립 후 5년 이내에 사업시행인가 신청을 해야 한다. 2018년 4월 조합을 설립한 잠실우성4차는 올해 3월까지 사업시행인가를 신청해야 하는 상황이었던 것. 인허가 절차에 필수적으로 수반되는 물리적인 기간을 고려할 때 2022년 12월말까지는 건축심의를 통과해야 했다.

그렇게 중차대한 시기에 갑작스런 변고가 발생했다. 그간 사업추진을 진두지휘 해왔던 고 문형모 조합장이 심한 과로로 인해 별세해 버린 까닭이다. 이에 집행부 중 가장 연장자였던 현 윤기헌 조합장이 직무대행을 맡으며 혼란을 수습했고, 건축심의 통과에 전력을 다했다.

당시 상황에 대해 윤기헌 조합장은 “너무 비통하고 안타까운 일이었지만 당면 과제였던 일몰제 해소를 위해 슬퍼하고 있을 수만은 없었다”면서 “건축위원회의 자료보완 요구와 그에 따른 조치계획 제출 등 하루하루가 피 말리는 시간싸움이었다”고 설명했다.

이어 “다행스럽게도 작년 12월 13일에 조건부로 건축심의를 통과할 수 있었으며, 감정평가와 추정분담금 검증 등 사업시행인가 신청에 필요한 제반절차도 신속하게 진행하여 일몰제 시한 이전에 사업시행인가를 신청, 결국 인가까지 무사히 도달할 수 있었다”고 덧붙였다.

∥탄천 일대 랜드마크로 ‘우뚝’

이번에 통과된 사업시행계획안에 따라 잠실우성4차는 3만1961㎡ 부지에 용적률 299.69%, 최고 높이 97.3m를 적용받아 지하 4층부터 최고 32층 아파트 9개동 총825세대로 다시 태어난다. 단지 중앙부에 타워형 4개동, 외곽에 판상형 5개동이 위치한다. 정비기반시설로는 도로 925㎡와 사회복지시설 800㎡ 등 1725㎡가 설치된다. 지하주차장은 총 1377면으로 계획돼 세대당 1.6대 규모다.

전체 분양 물량은 732세대이며, 이중 일반분양 물량은 152세대이다. 임대주택은 93세대가 건립된다. 전용면적 기준 59·70·84·102·105·160㎡ 등 6가지 타입으로 구성되며, 59㎡ 185세대, 70㎡ 118세대, 84㎡ 356세대, 102㎡ 163세대, 150㎡(펜트하우스) 2세대, 160㎡(펜트하우스) 1세대로 구성된다.

잠깐 인터뷰 - 잠실우성4차 주택재건축정비사업조합 윤기헌 조합장

“스스로 주인이라는 마음으로 적극적 참여 필요”

잠실우성4차의 장점에 대해

잠실우성4차는 지하철 9호선 삼전역으로부터 도보 10분거리에 위치하며, 남쪽으로는 탄천과 양재천, 대모산과 구룡산 전망이 가능한 우수한 입지를 지니고 있다. 잠실운동장 일대를 전시컨벤션, 야구장, 스포츠컴플렉스, 호텔, 문화상업시설 등으로 개발하는 ‘스포츠·마이스(MICE) 복합단지’의 대표적 수혜구역으로 손꼽힌다. 잠실동과 삼전동 등 인근 지역이 저층의 주택단지로 이뤄져있어 유일한 초고층 아파트로서 향후 랜드마크로 성장할 것으로 전망된다.

시공사 선정 관련

현재 시공사 선정을 대비하고자 우선적으로 공사비 예가 산정 절차를 진행 중이다. 타 재건축조합의 사례를 참조하는 한편 서울시의 공사원가 자문을 구한 후 입찰 공고를 예정하고 있다. 대략 12월경 입찰공고가 있을 것이며, 내년 3월경 총회 개최가 예상된다. 현재 메이저 건설사인 D사와 P사가 각각 하이엔드 브랜드를 제안하고 있다. 조합원 권익을 최대한 확보하기 위해 제대로 된 입찰 경쟁이 이뤄지도록 최선을 다하겠다.

제도개선 관련 건의사항은

잠실우성4차는 강남3구에 속해 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 등 부동산 규제를 모두 적용받고 있다. 국민의 재산권 행사를 규제하는 실거주 의무나 이주비 융자 제한, 전매제한 등은 반헌법적 조치이므로 조속한 해제가 필요하다. 분양가 상한제는 비규제지역과의 역차별 논란이 있기에 지역 특성을 고려해 신속한 폐지가 필요하다. 부당하게 조합원 분담금을 강제하고 있는 초과이익환수제 또한 반드시 사라져야 하는 악법이다.

조합원 당부사항은

앞으로 다가올 시공사 선정과 관리처분 절차는 재건축사업에서 가장 중요할 뿐만 아니라 조합원 분담금과 직결되는 사안이라 할 수 있다. 이런 때일수록 조합원 편 가르기나 사실왜곡 등으로 분쟁과 갈등을 일으키는 것은 자해행위와 다름없다고 생각한다. 신뢰를 바탕으로 조합원간 화합이 절실한 시기이다. 조합원 스스로가 이 사업의 주인이라는 마음으로 적극적으로 참여해주시기 바란다.