서울시가 새로운 서울을 담아낼 새 그릇 ‘100년 서울 도시공간 대개조’를 위한 구체적인 실행에 들어간다. 뉴욕 출장 중인 오세훈 서울시장은 주요 도심 복합개발 현장을 방문, ‘동서울터미널’을 시작으로 서울의 도시공간을 본격적으로 재편하겠다고 밝혔다.

이를 위해 서울시 대표단은 지난달 19~20일 이틀에 걸쳐 허드슨강 일대 수변 중심의 도심복합개발단지 ‘허드슨야드(Hudson Yards)’와 주변 건물의 공중권(Air Right)을 양도받아 초고층 고밀 개발된 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’ 등을 집중적으로 둘러봤다.

‘허드슨야드(Hudson Yards)’는 2005년부터 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변의 낡은 철도역, 주차장, 공터 등 약 11만㎡ 부지를 입체적으로 재개발 중인 사업으로, 뉴욕을 대표하는 도심 재탄생 사례로 손꼽힌다.

뉴욕시는 2003년 마스터플랜을 통해 부지가 균형감 있게 개발되도록 합리적인 용도지역제를 제시, 입체적인 보행로와 업무·상업, 문화시설로 동·서측이 자연스럽게 연결되게끔 유도했다.

특히 MTA 철도부지에 기존 철도 기능은 유지하면서도 복합문화시설 ‘더 셰드(The Shed)’와 100층 높이 야외전망대 ‘엣지(Edge)’ 등 독특한 건축물과 공간을 보기 위해 연중 사람이 찾는 곳으로 재탄생시켰다.

이어 허드슨야드 서측의 ‘맨해튼웨스트’를 찾아 상업과 주거, 관광(호텔·공연장 등), 오픈스페이스가 조화를 이루는 복합거점과 ‘펜스테이션(Penn Station)’와 연결된 입체 동선 등 서울 시내 복합개발을 앞둔 지역에 적용할 만한 요소를 유심히 살펴봤다.

다음 날에는 허드슨야드에서 차로 10분 거리에 위치한 혁신개발 건축물 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’와 ‘그랜드센트럴터미널(Grand Central Terminal)’을 찾아 뉴욕이 도입한 개발권양도제(Transfer of Development Rights)의 일환인 ‘공중권(Air Rignt)’에 대해 관심 있게 청취했다.

‘원 밴더빌트’는 인근 건물 바워리 세이빙(Bowery Saving)의 용적 약 9,750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층 고밀 개발된 건축물로, 지하로는 철도터미널과 연결해 이용자 편의를 높이고 상부 335m 지점에는 전망명소 ‘서밋(Summit)’을 두어 엠파이어스테이트 빌딩, 센트럴파크 등 뉴욕 시내를 전망할 수 있게 조성됐다.

1913년 개관한 ‘그랜드센트럴터미널’은 세계 최대 기차역으로 뉴욕시는 터미널 보존을 위해 저층부 터미널은 유지하면서 상부의 넓은 부지에 대한 ‘공중권’을 양도할 수 있게끔 유도, 혁신적인 도시개발을 이뤄냈다. 대표적으로 ‘175 파크애비뉴프로젝트(175 Park Avenue PJT)’가 그랜드센트럴터미널의 용적율을 양도받아 초고층 건물, 녹지 확보, 터미널 연계 입체복합 개발을 진행 중이다.

특히 뉴욕 중심부에 위치하며 최근 개발에 임박한 ‘포트어소리티(Port Authority) 터미널’이 서울시가 계획 중인 동서울터미널 주변 지역 활성화 및 교통흐름 개선 등의 좋은 사례가 될 것으로 보고 있다. 뉴욕시는 72년 된 ‘포트어소리티 터미널’을 오는 2033년까지 업무·주거·상업복합시설로 개발할 예정으로, 미국 전역과 맨해튼을 이어주는 교통·경제의 허브 역할을 하게 될 것으로 기대하고 있다.

∥동서울터미널 교통·문화·상업 복합개발, 2025년 착공 목표

서울시는 노후 도심의 고밀 복합개발 시찰지 사례를 바탕으로 동서울터미널 대상 ‘서울공간 대개조’ 선도사업에 들어간다.

‘동서울터미널 현대화’ 사업은 단순히 여객터미널의 기능 개선을 넘어 ▲지하에 터미널·환승센터 ▲지상부 수변 휴식·조망공간 ▲공중부 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치해 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾아와 즐기는 복합개발시설로 조성된다.

1987년 문을 연 동서울터미널(연면적 47,907㎡)은 112개 노선, 하루 평균 1천 대 이상의 고속·시외버스가 운행되고 있다. 그러나 30년 넘게 운영되면서 시설 노후, 주변 교통체증 등으로 몸살을 앓아온 지 오래다.

동서울터미널은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화하여 한강의 역사성과 상징성을 극대화한 건축 입면으로 조성될 예정으로, 타워 최상층을 비롯한 중층부 곳곳에도 한강과 서울 전경을 감상할 수 있는 전망 특화공간이 마련될 계획이다.

최상층에 배치될 전망대는 원 밴더밸트의 ‘서밋’처럼 남쪽으로는 한강과 강남 도심을, 북쪽으로는 남산타워와 북한산까지 360도 파노라마 전망을 즐길 수 있게끔 조성하고 공중정원·수변 전망데크 등을 설치해 다양한 각도와 장소에서 조망이 가능하도록 계획됐다.

서울시는 ‘동서울터미널 현대화’를 추진할 민간 사업자인 신세계동서울PFV(신세계프라퍼티 등)와 구체적인 공공기여계획을 담은 사전협상(안)을 9월 중 마무리하고 내년 상반기 지구단위계획을 결정하고 24년 말까지 건축 인·허가 등을 거쳐 2025년 착공을 목표로 추진된다.

시는 현재 사업자와 ▲입체적인 버스 진출입로 조성을 통한 획기적 교통체계 개선 ▲광역교통환승체계 검토를 통한 교통시스템 개선 ▲터미널과 한강 간 입체적 연결 ▲주변 주민편익을 위한 공공기여 시설 건립 등을 놓고 사전협상을 진행하여 마무리 단계에 와있다.

특히 ‘사전협상’이라는 탄탄한 제도적 기반을 바탕으로 용적률 상향 등 인센티브를 활용해 강변북로에 가로막혀 있었던 한강~강변역~터미널을 연결하는 ‘보행데크’를 조성, 구의공원 재구조화와 구의유수지 방재성능 고도화 등 지역주민 중심의 공공기여도 끌어냈다.

현재 서울에서는 공공(SH공사) 주도의 ‘창동역 복합환승센터 사업’과 민간(신세계PFV) 주도의 ‘동서울터미널 현대화 사업’이 동시에 추진되고 있다. 시는 두 사업을 광역교통 중심 복합개발의 신호탄 삼아 향후 상업·문화·주거시설까지 확장, ‘100년 서울 도시공간 대개조’를 견인하는 선도사업으로 추진한다는 계획이다.

창동역 복합환승센터 부지는 지하철 1·4호선, 수도권광역급행철도(GTX) C노선, 광역·시외·간선·공항버스 등이 집결하는 서울의 동북권 광역교통 중심지로 주변에 서울아레나, 창업·문화산업단지 등 지역 변화에 발맞추어 복합개발이 추진되고 있다.