상당수 재건축 현장에서 사업진행의 걸림돌로 작용하고 있는 상가문제에 대한 해법 모색이 시급하다는 지적이 나오고 있다.

정부는 지난달 26일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 통해 상가 ‘지분쪼개기’로 인한 분쟁과 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분쪼개기를 제한하겠다고 밝혔다.

현재 주택의 경우 기본계획 공람공고일~정비구역 지정 전까지 지자체장 고시 날을 권리산정일로 정하고 그 이후는 지분을 분할해도 분양권을 주지 않도록 하고 있다. 정부는 도시정비법 개정을 통해 상가에 대해서도 이를 동일하게 적용하겠다는 입장이다.

그동안 상가 지분쪼개기에 대한 문제는 많은 현장에서 불거져왔다.

지난 11일 국회 국토교통위원회 소속 최인호 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2020년부터 지난해까지 정비구역으로 지정된 재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난 상가 지분 분할 건수는 총 123건으로 조사됐다.

연도별로 2020년 12건에서 2021년 34건으로 늘었고 지난해에는 77건으로 급증했다. 올해도 9월까지 50건에 달해 지난해 건수를 넘길 것으로 예상된다.

상가 쪼개기를 통한 조합원 수 역시 크게 늘어 재건축 초기 단계인 전국 32개 아파트 단지의 조합원 수는 2020년 173호에서 지난달 말 기준 557호로 증가했다.

최 의원은 “상가 지분 쪼개기로 투기 수요가 유입되면 사업이 지연되고 상가 조합원이 늘어나는 만큼 일반 분양 물량이 줄어 일반 조합원 분담금이 증가할 수 있다”며 “이를 방지할 수 있는 도시정비법 개정안을 신속히 통과시켜야 한다”고 밝혔다.

하지만 권리산정일을 앞당기는 것만으로 상가 쪼개기 문제를 충분히 개선하기는 쉽지 않고 근본적 해결책이 될 수 없다는 지적이 나오고 있다.

한국건설산업연구원 이태희 부연구위원은 ‘재건축 상가 관련 분쟁의 주요 쟁점 분석’ 연구보고서를 통해 “준공 후 30년이 지나면 재건축사업이 추진될 수 있음이 명확하고 사업성이 양호한 단지 분석이 어렵지 않게 가능한 상황 속에서 권리산정일을 지자체장 고시일로 앞당긴다고 해도 쪼개기는 그 전에 충분히 발생할 수 있다”고 지적했다.

아울러, “주택과는 달리 상가는 쉽게 분할할 수 있으며 분할 후 각각의 소유자에 조합원 자격이 온전하게 주어진다는 근본적 문제를 해결해야 한다”고 밝히고 그 방안으로 “서울시 재개발사업처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원천적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정이나 최소한 일정 시점 이후 분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안을 검토할 필요가 있다”고 주장했다.

이와 함께 이태희 부연구위원은 주택과 상가소유자 간 빈번하고 심각하게 발생하는 분쟁의 원인은 제도의 미비와 잘못된 제도설계에 있다고 지적했다.

독립정산제에서 상가협의회의 지위, 구성, 권한 등이 전혀 규율되고 있지 못하는 부분이나 흔히 ‘산정비율’로 불리는 상가소유자들이 주택을 분양받을 수 있는 자격을 결정하는 데 중요하게 작용하는 비율을 조합 정관에서 정하도록 해 상가와 주택소유자간 갈등을 불필요하게 확대·증폭시키고 있다고 밝혔다.

덧붙여 “가장 해결하기 어렵고 제도적인 보완이 필요한 분쟁은 조합설립인가 단계에서 상가측이 사실상 재건축의 거부권을 가지고 과도하게 요구하는 경우나 동별동의요건에 해당되지 않아 소수자의 정당한 권익이 충분히 보호받지 못하는 경우”라고 지적하고 “보다 종합적이고 근본적인 제도개편 방안의 고민이 필요한 시점”이라고 밝혔다.