한강변 알짜 재건축단지로 이름 높은 잠원동 신반포16차가 사업시행인가를 획득했다.

11월 9일 서초구청은 “서초구 잠원동 55-12번지 외 2필지 위 신반포16차아파트 재건축정비사업의 사업시행계획인가 신청에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」에 의거 사업시행계획인가 처리하고 고시한다”고 밝혔다.

신반포16차아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=이수)은 2016년 안전진단을 통과하며 재건축 추진을 본격화했다. 2017년 추진위 승인, 2018년 조합설립인가, 2021년 12월 도시계획심의 통과, 올 1월 건축심의 통과 등의 단계를 거쳐 왔다.

한강변에 위치한 신반포16차는 좁고 긴 세장형 필지로 이뤄진 단지 여건상 건축법 등 여러 제약으로 인해 설계안 마련에 상당한 어려움을 겪었다. 그런 와중에서도 수자원공사와의 점유토지 점용료 청구, 문화재 현상변경 심의, 서울시 명의 토지소송 등 이중삼중의 고초를 겪었다.

그러나 대내외적으로 열악한 조건에도 불구하고 집행부의 신속하고 투명한 사업추진과 조합원 절대다수의 신뢰를 바탕으로 사업추진에 박차를 가해왔다. 이에 굵직한 난관들을 뚫고 정비사업의 7부능선이라는 사업시행인가를 통과하게 된 것. 조합은 내년 상반기 시공사 선정, 후년 상반기 관리처분 등 후속 절차에도 박차를 가할 계획이다.

이수 조합장은 “인근 단지 대비 3배 가량 높은 세대밀도와 세장형 대지라는 단지 여건, 한강변 층수규제 등 여러모로 어려운 상황이었지만 그럼에도 불구하고 모든 문제를 잘 해결하고 사업시행인가를 받을 수 있었다”면서 “지금까지 협조하고 응원해주신 조합원 여러분과 물심양면으로 도와주신 협력업체 관계자들에게 깊은 감사를 드린다”고 소감을 밝혔다.

∥열악한 단지여건 VS 조합원 일치단결

신반포16차는 반포대교와 한남대교 사이 한강변을 따라 길게 늘어선, 좁고 긴 형상으로 이뤄져있다. 한강변이라는 입지적 장점은 두말할 필요 없이 뛰어나지만 물리적 여건만을 두고 본다면 사실 좋은 점수를 받기는 어렵다. 신반포16차와 같은 세장형 필지는 특히 건축법상 층수 규제에 제약을 많이 받는다. 한강변이라는 독보적인 장점도 이때만큼은 단점으로 작용한다. 서울시에서 더욱 엄격한 잣대를 적용하기 때문이다.

아울러 높은 세대밀도도 부담으로 작용했다. 조합에 따르면 신반포16차의 세대밀도는 인근 여타 단지에 비해 3배 가까이 된다. 이는 사업성의 지표로 평가되는 대지지분이 타 단지의 1/3 수준이라는 의미. 이와 관련 이수 조합장은 “우리 단지는 17평형이 전체 80%를 차지하며, 인근 단지 현황을 살펴본 결과 우리의 세대밀도가 대략 3배 가량 높은 것으로 나타났다”면서 “그만큼 대지지분이 적어 사업성이 많이 떨어지는 케이스”라고 설명했다.

이어 “여기에 세장형 필지라는 열악한 여건이 더해져 건축법상 층수 제한을 많이 적용받았으며, 한강변이라는 입지적 특성으로 인해 첫 주동 15층 규제와 경관 등 여러 방면으로 상당한 규제를 받아야 했다”고 덧붙였다.

세장형 필지에 한강변 입지, 그리고 높은 세대밀도가 결합된 단지여건은 일반분양은커녕 조합원 물량조차 공급하기 어려운 위험이 제기됐다. 일반적인 방식으론 해결하기 어렵다는 판단에 따라 조합은 특별건축구역 지정을 통한 규제완화에 승부수를 띄웠다.

이수 조합장은 “한강변으로서 아파트 경관과 한강조망을 최대한 살리는 등 조합원 희망사항을 최대한 담아내고자 특별건축구역 지정을 받았다”면서 “여러 가지 애로 사항이 많았지만 조합원 여러분에게 좀 더 좋은 집을 드린다는 일념 아래 인허가 절차에 집중했고, 서울시 최초의 주거형 브리지 도입 등 나름 소기의 성과를 거둔 것 같다”고 말했다.

지난 7월 신반포16차는 사업시행계획 수립을 위한 조합원 총회를 개최한 바 있다. 이 날 총회엔 전체 조합원 388명 중 92%에 달하는 358명이 참석했으며, 이 중 95%인 342명의 절대적 지지를 바탕으로 상정안건이 모두 통과됐다.

재건축은 여러모로 어려운 사업이다. 정부의 정책 변화에 의해 이리저리 채이기 십상이고, 이해관계가 다른 개별 조합원간 입장차로 인해 자주 내부 갈등에 빠지기도 한다. 특히 사업장 여건이 열악한 경우 분쟁에 빠질 가능성이 더욱 크다. 그러나 이와 같은 위험요소에도 불구하고 조합과 조합원이 하나로 똘똘 뭉친다면 어떤 어려움이라도 뚫고 나갈 수 있다. 신반포16차가 좋은 본보기다.

∥당면 최대 과제, 시공사 선정 임박

신반포16차가 사업시행인가를 통과함에 따라 내년 상반기 시공사 선정을 앞두고 있다. 이와 관련 근래 급등한 공사비 단가 등으로 인해 시공사 선정에 나선 상당수 사업장이 난항을 겪고 있다. 조합 입장에서는 많은 건설사가 참여해 경쟁입찰이 이뤄지길 바라지만 건설사들이 입찰참여에 미온적인 입장을 취하고 있어서다.

이와 관련 이수 조합장은 “시공사 선정은 우리 아파트의 브랜드와 주거환경, 분양가격 등에 상당한 영향을 미치는 부분이기에 신중하고 면밀한 검토가 필요하다”면서 “현재 시공사 선정에 필요한 공사비 적산 등 제반업무를 진행 중이며, 조합원의 자산가치 상승에 도움이 되도록 전력을 다해 임하겠다”고 밝혔다.

신반포16차 재건축사업은 서초구 잠원동 55-12번지 일대 1만2977㎡를 대상으로 한다. 용적률 289.36%, 건폐율 24.57% 등을 적용해 연면적 8만6476㎡ 규모로 지하5층~지상34층 아파트 4개동 468세대 및 부대복리시설을 건립할 계획이다. 주택규모별 세대수로는 전용면적 기준 60㎡이하 376세대(임대 68세대 포함), 85㎡미만 92세대가 공급된다.

잠깐 인터뷰 - 신반포16차아파트 주택재건축정비사업조합 이수 조합장 

“서울시 최초 주거형 브리지, 브랜드 효과 탁월”

시공사 선정 관련

우리 아파트는 바로 옆에 있는 한남대교와 반포대교 이용이 용이하다. 한남대교는 경부고속도로로 가는 입구이며, 올림픽대로와 강변북로, 한남대교, 반포대교 뿐 아니라 동작대교에서도 아파트가 잘 보인다. 이 도로들을 이용하는 수십만대의 차량들을 생각하면 아주 멋진 브랜드 광고 효과가 있다. 더구나 우리 아파트는 서울시 최초로 주거형 브리지가 적용되는 등 신축 경관이 매우 멋지고 독특한 것이기에 어느 시공사가 선정돼도 광고효과는 엄청날 것이다. 100년 아파트를 지어 100년을 홍보하는 것이기에 대한민국의 시공사 모두가 매력적인 현장이라 생각할 것이다.

초고층 이슈 관련

근래 초고층이 이슈가 됨에 따라 몇몇 조합원분이 초고층 관련 문의를 주셨다. 그러나 앞서 말씀드린 바와 같이 우리 단지의 여건상 지금의 34층도 특별건축구역 지정을 통해 관련 규정을 완화 적용해 가능한 사안이다. 원래대로라면 대략 20층에서 24층 정도 됐을 것이라 본다. 한 마디로 현재 층수가 한계치라는 점이다. 이런 부분들을 문의주신 조합원분께 설명하면 다들 이해하신다.

제도개선 방안에 대해

이번 사업시행인가에 이르기까지 참으로 많은 절차를 거쳐야했다. 해당 절차의 필요성은 인정하지만 개별적으로 이뤄지다보니 절차적으로도 시간적으로도 효율성이 떨어진다는 생각이다. 가능하면 심의를 모아서 한 번에 진행했으면 하는 바람이다. 그렇다면 재건축 속도가 좀 더 빨라져 조합에 큰 도움이 될 것이라 생각한다.

조합원 당부사항은

구청에서 우리 단지가 지금까지 민원이 없었다며 모범적인 조합이라고 칭찬해주셨다. 조합 집행부로서 조합원 여러분께 사업추진 현황을 잘 알리고 365일 24시간 원활한 소통에 노력을 기울인 덕분이겠지만 그럼에도 불구하고 지금까지 협조하고 성원해주신 조합원 여러분께 깊이 감사드린다. 앞으로도 사업을 시작했을 당시의 초심을 잃지 말고 조합원 여러분의 기대에 부응할 수 있도록 최선을 다하겠다. 많은 관심과 응원을 부탁드린다.