수원 영통의 매탄동남아파트가 적극적인 민관협의에 힘입어 내후년 착공을 목표로 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다.

매탄동남아파트 리모델링주택조합(조합장=이봉철)은 2020년 4월 추진위를 결성하며 리모델링을 시작했다. 이듬해인 2021년 주택법에 의한 조합설립과 시공사(효성중공업) 선정을 통해 사업추진의 토대를 공고히 했다.

이후 안전진단과 건축심의를 거쳐 내년 상반기 도시계획 및 도시·건축공동심의 등의 인허가 절차를 앞두고 있다. 동남아파트 조합은 인·허가 심의 과정에서 ‘심의 절차 변경’, ‘선검토제 운영’과 같은 적극적인 민관협의 체제를 바탕으로 사업추진에 속도를 더해왔다.

이봉철 조합장은 “동남아파트는 주변 인프라 측면에서 굉장히 살기 좋은 곳이지만 조금만 면적을 더 넓혀 자녀들이 쾌적하게 공부할 수 있는 주거공간을 마련하자는 주민들의 염원에 의해 시작됐다”면서 “개인적으로 신혼생활을 했고, 아버지께서 노년을 보낸 곳이기에 추억이 가득하고 애착이 크기에 동남아파트를 더욱 멋지게 만들고 싶다”며 소감을 밝혔다.

∥용적률 216% ‘리모델링이 합리적’

1989년 준공된 동남아파트는 수원시 영통구 매탄동 810-2번지 일대에 위치한다. 최고 15층 아파트 4개동(복도식) 892세대 단일평형(전용50㎡형)으로 이뤄져있다. 현재 동남아파트의 건폐율과 용적률은 각각 18%, 216%로 비교적 높은 편이며, 제2종일반주거지역에 속한다. 한편, 수원시는 제2종일반주거지역내 공동주택의 경우 조례상 250%로 제한하고 있다.

또한 동남아파트의 현재 건물 외관 상태와 타 리모델링 추진 단지들의 선례를 고려할 때 안전진단 결과 D등급 또는 E등급이 나올 가능성이 적었다. 즉 재건축을 추진하기에는 용적률이 높아 사업성이 매우 떨어지며, 안전진단 관련 재건축 추진 등급을 판정받기도 어렵다는 의미. 정비업계에서도 이 같은 단지 여건을 고려할 때 재건축보다는 리모델링이 합리적이라는 평가다.

이와 관련 이봉철 조합장은 “배수관과 오수관 등 배관설비들이 노후화되어 수선비 증가가 지속될 것이고, 건립연한상으로만 보면 재건축 추진이 가능하지만 용적률 등 단지 여건을 고려할 때 경제성이나 실익이 크지 않았다”며 “현행법 테두리 안에서 주거환경을 개선하는 가장 좋은 방법은 리모델링이 최적이라 판단했고, 그 판단은 현재도 유효하다”고 말했다.

이어 “처음 리모델링을 시작할 당시 주민들 의견을 구한 결과 방2개, 욕실1개인 기존 구조를 조금 넓혀 방3개, 욕실2개로 변경하고, 지하주차장 정도가 있었으면 하는 것이 주민들의 소박한 바람”이라고 덧붙였다. 물론 사업추진 과정에서 승승장구한 것만은 아니었다. 사업초기 입주자대표회의의 반대로 인해 어려움이 있었지만 꾸준한 홍보활동과 설득으로 지지의사를 이끌어냈던 것.

2020년 4월 뜻을 같이하는 몇몇 주민들과 함께 추진위를 결성한 동남아파트는 거의 모든 가구를 집집마다 찾아다니며 리모델링의 필요성과 사업추진 방향을 설명했다. 그 결과 단순 찬반 의사가 아닌 사전동의서를 60% 이상 받을 수 있었고, 이 같은 압도적인 지지를 바탕으로 법정동의서를 징구한지 29일만에 법적요건인 67%를 충족할 수 있었다. 이에 2021년 8월 리모델링 추진을 시작한지 불과 1년 4개월만에 조합설립을 완료할 수 있었다.

∥건축심의 절차개선, 선검토제로 사업성 극대화

2021년 8월 조합설립인가를 받은 동남아파트는 넉 달 뒤 효성중공업을 시공사로 선정했다. 이듬해인 2022년 5월 안전진단 결과 6개 항목 평균 B등급(A등급 1개, B등급 4개, C등급 1개)을 받으며 수평증축과 별동증축이 가능한 등급을 획득했다.

이후 지난 3월 동남아파트는 수원시 최초로 건축심의 선(先)검토 절차를 완료했다. 선검토제는 수원시 건축심의 절차 중 하나로 본격적인 건축심의에 앞서 자주 문제가 발생하는 사안을 수원시가 사전에 점검하는 제도다.

선검토 절차 이후 동남아파트 리모델링사업은 불과 3개월만인 지난 6월 건축심의를 원안 통과하고, 경관·교통심의는 조건부 통과했다. 설계업체에 따르면 공동주택 리모델링에서 건축심의를 원안 통과한 사례는 ‘유래가 없었다’며 놀라워했다는 후문이다.

현재 동남아파트 리모델링 계획에 따르면 기존 21평형(전용50㎡형) 892세대를 25평형(전용59㎡형으로 4평 가량 수평증축하고, 별동증축을 통해 23평형(전용54㎡형) 36세대와 30평형(전용71㎡형) 84세대를 합쳐 120세대를 추가 확보해 총 1012세대를 건립할 방침이다. 동남아파트 계획안이 놀라운 점은 기존 용적률 216%에서 307%로 경이적인 용적률 상향을 이뤄냈다는 점이다.

이는 개선된 심의절차에 의해 용적률 등 사업성으로 대변되는 지표가 크게 향상됐다는 의미. 기존 절차에 따르면 먼저 이뤄지는 도시계획 심의 및 도시건축 공동심의 단계에서 용적률 등이 삭감되는 경우가 상당하다. 하지만 절차 개선과 선검토제를 통해 미리 증축계획에 대한 사전 검토를 거쳐 불필요한 용적률 삭감을 방지할 수 있었기에 위와 같은 놀라운 결과를 얻어낼 수 있었다.

한편 지난 10월 지구단위계획구역 변경 신청을 접수한 동남아파트는 내년 상반기에 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 심의를 기다리고 있다. 이어 내년 중으로 사업계획승인(리모델링 허가)을 받고, 내후년인 2025년 이주 및 착공 그리고 2029년~2030년경 사용검사 및 입주를 목표로 잡고 있다.

잠깐 인터뷰 - 매탄동남아파트 리모델링주택조합 이봉철 조합장

“리모델링 난제 해결 위해 적극적인 민관 협조체계 구축”

동남아파트 입지적 장점에 대해

동남아파트는 수인분당선 수원시청역이 인접해있고, 인동선 아주대삼거리역이 계획돼 향후 더블-역세권 단지로 거듭날 예정이다. 단지 앞으로는 서울 강남행 광역버스 정류소가 위치해 서울로의 접근성과 편의성이 뛰어나다. 또한 시청과 영통구청 등 주요 관공서들을 비롯해 문화의 전당과 백화점 등 다양한 행정·문화·생활편의시설, 매탄초·동수원초교 등 초·중·고교들이 밀집해있어 교육환경 또한 우수하다. 아울러 맞은편의 4천세대 규모의 영통2구역과 차로 5분거리에 광교신도시 등이 인접해 대규모 주거단지 조성에 따른 인프라 확충도 향후 기대감을 상승시키고 있다.

선검토제 도입 관련

통상적으로 건축심의 과정에서 자료 불충분이나 오류가 있을 경우 심의절차가 수개월간 지연되는 사례가 빈번하게 발생한다. 이 같은 시행착오를 방지하고자 수원시에 제안한 제도로써, 심의절차 개선과 함께 본격적인 건축심의에 앞서 건축개요 등에서 자주 문제가 발생하는 사안을 수원시가 사전에 점검해주는 선검토제 도입을 요청했다. 다행히 제도의 효용성을 인정하고 적극적으로 수용한 수원시의 적극행정에 대해 항상 깊이 감사하고 있다.

적극적 민관협의에 대해

공동주택 리모델링의 특성상 인허가권자와의 민관 협조체계 구축은 매우 중요하다고 생각한다. 이에 시의 민선8기 비전과 중점전략 등 시정방향 설정과 공약 시행계획 발굴을 위한 ‘새로운 수원기획단’에 참여해 리모델링의 청사진 마련에 일조한 바가 있다. 이후 공동주택 리모델링 민관협의체 구성을 제안하는 한편 주민측 대표로서 부위원장으로 활동하며 관내 리모델링의 공통과제 해결을 위해 긴밀한 협조 체계를 이어가고 있다. 현재는 ‘새로운 수원위원회’의 안전도시분과 위원으로 활동 중이다.

1층 필로티 수직증축 논란 관련

최근 리모델링시장의 최대 이슈였던 1층 필로티구조의 수직증축 적용에 대해 전국공동주택리모델링연합회장으로서 각 지자체가 국토부 유권해석을 참고하여 주민들의 입장에 서서 적극적인 행정지원을 해주기를 바라는 마음이다.