신탁방식 재개발사업을 추진 중인 산본1동1지구가 현대건설을 시공사로 선정하며 군포시 정비사업의 미래를 열고 있다. 지난 11월 26일 열린 산본1동1지구 재개발사업의 시공사 선정을 위한 토지등소유자 전체회의에서 우선협상 대상자인 현대건설의 단독 입찰에 대한 소유자 찬반 투표 결과 시공사로 최종 선정됐다.

지난 26일 전체회의 결과 시공자 외 정비사업전문관리업자로 제이엔케이, 감정평가사로 제일감정평가법인·미래새한감정평가법인이 각각 선정됐다. 그밖에 시행규정과 신탁계약 그리고 사업비 예산안 등 향후 원활한 사업추진을 위한 여섯 가지 일반 안건도 모두 통과됐다.

산본1동1지구 재개발사업은 군포시 산본동 78-5번지 일대 8만4398㎡를 대상으로 지하4층~지상35층 아파트 2021세대 및 부대복리시설을 건립할 계획이다. 산본1동1지구는 지하철 1호선과 4호선, GTX-C 노선(예정)인 금정역과 인접해 트리플 역세권을 형성할 예정이다.

또한 차로 5분 거리에 산본IC가 위치해 수도권 제1순환고속도로 진출입이 수월하며, 인근에 안양IT단지와 국제유통단지를 비롯해 15개 정비사업이 예정돼있다. 향후 일대 정비사업이 완료되면 대규모 주거단지 조성과 함께 금정역 환승센터, 산본천 복원사업까지 시너지 효과가 기대된다.

산본1동1지구 정비사업위원회 김동화 위원장은 “산본1동1지구가 있는 금정역과 군포역 일대는 과거 뉴타운에서 해제된 아픔이 있는 지역”이라며 “우여곡절을 딛고 첫 번째로 시공사 선정까지 마치게 된 것은 굉장한 상징성을 갖는다”고 말했다.

이어 “십여년간 기다려온 모든 소유자들의 개발에 대한 열망의 결과임과 동시에 향후 산본1동1지구 재개발사업의 본격적 사업추진을 위한 중차대한 전환점을 맞이하여 매우 기쁘게 생각한다”고 소감을 밝혔다.

∥군포시 대표 랜드마크로 우뚝 서다

산본1동1지구가 위치한 금정역과 군포역 일대는 단독주택과 다가구·빌라가 밀집돼있으며, 대부분의 건물 연한이 30년~40년 가량 됐을 정도로 노후불량 주거지역에 해당한다. 산본천과 안양천이 맞닿은 지역으로 과거엔 비가 많이 오면 침수 피해를 겪을 정도로 주거환경 개선이 절실하다.

지난 2010년 뉴타운에서 해제된 이후 오랫동안 방치되다가 최근 정비사업이 급물살을 타고 있다. 현재 산본1동1지구를 비롯한 산본1동2지구, 금정역 역세권 등 3개 구역이 정비구역으로 지정됐으며, 나머지 12개 구역이 구역지정을 위한 정비계획 수립절차가 진행 중이다. 오랜 시간 동안 정비사업에 목말랐던 주민들에게 산본1동1지구의 시공사 선정은 오랜 가뭄 끝에 내린 반가운 단비와 다름없다.

산본1동1지구는 지난 2021년 12월 정비구역으로 지정되며 재개발 추진을 본격화했다. 구역지정 이전부터 신탁방식을 염두에 두었던 터라 후속 절차도 순조롭게 진행됐다. 사업 초반 전체 토지등소유자의 73%가 참여한 설문조사 결과 참여자 중 약90%에 달하는 주민이 신탁방식을 선택했던 것.

2022년 8월 한국자산신탁이 사업시행자로 지정됐으며, 같은 해 12월 열린 첫 번째 토지등소유자 전체회의에서 28인의 위원을 토대로 정비사업위원회가 구성됐다. 이후 올 해 3월 2차 전체회의에서 ‘우리창우’를 설계사로 선정하고, 현대건설을 산본1동1지구의 최대 파트너로 맞이했다.

현대건설은 산본1동1지구의 단지명칭으로 ‘힐스테이트 금정역센트럴’을 제안했다. 군포의 주거중심으로 빛날 100년의 주거명작을 완성하겠다는 의지를 담았다고 한다.

이와 관련 현대건설 관계자는 “군포를 대표하는 랜드마크 단지를 위해 해외 설계사와 협업해 지역 최초의 스카이 커뮤니티 등 혁신설계를 제안한 것에 소유주님들께서 좋은 평가를 내려주신 것으로 보인다”며 “아직 연내에 시공사 선정이 마무리되는 사업지들이 남아있는 만큼 마지막까지 최선을 다해 유종의 미룰 거둘 수 있도록 하겠다“고 밝혔다.

∥우여곡절 끝에 시공사 선정 ‘안착’

군포시 정비사업의 선봉장인 산본1동1지구 재개발사업의 시공사 선정이 성공적으로 완료됐지만 사실 그 과정에서는 상당한 어려움을 겪어야 했다. 일부 주민들이 시공사 선정 방식에 반대 의사를 밝히며 입찰지침의 변경을 위한 임시총회를 개최했던 것.

만일 이들의 요구사항이 통과됐다면 자칫 시공사 선정 절차가 무산될 수 있는 위기상황이었다. 그러나 다행스럽게도 이들의 주장은 대다수 주민들의 지지를 얻지 못해 부결됐고, 잠시 지체됐던 시공사 선정 절차는 정상화될 수 있었다.

당시 일부 주민들이 요구했던 사항은 컨소시엄을 금지하자는 것과 공사비 예가를 570만원 이하로 제시할 것을 입찰지침에 반영하라는 것이었다. 사실 언뜻 들으면 매우 공감할 만한 사항이다. 건설사가 컨소시엄이 아닌 개별 참여로 경쟁구도를 형성하거나 공사단가를 제한하는 것이 주민 입장에서 유리하기 때문이다. 그러나 이는 사업지의 앞뒤 사정을 헤아리지 않은 듣기 좋은 수사에 불과했다.

조합에 따르면 초기에 참여 의향을 밝힌 건설사는 모두 9곳이었지만 시간이 흐르며 현대, G사, D사 등 3개사로 좁혀졌고, 입찰공고 시점에서는 현대·G사 컨소시엄과 D사의 2파전으로 좁혀졌다. 이에 대해 정비사업위원회(이하 정사위)는 내부 회의를 거쳐 최대한 많은 업체가 참여할 수 있도록 컨소시엄 제한 없이 참여할 수 있도록 했던 것. 근래 시공사 선정을 치른 사업장 중 적지 않은 곳에서 시공사 선정이 무산되는 기류를 고려한 까닭이다.

또한 공사비를 제한하자는 요구도 내역입찰제가 아닌 이상 마땅한 사유가 없었다. 내역입찰제는 마감재를 비롯해 각 공정별 내역이 정해져야 제시가 가능하다. 이는 사업시행인가나 최소한 건축심의를 통과해야 가능하다. 아직 정비계획만 수립된 산본1동1지구에서는 사실상 불가능하다는 것.

이와 관련 정비사업위원회 김동화 위원장은 “근래 공사비 인상이 악재인 것은 맞지만 시장논리를 거스를 수는 없는 일”이라며 “그 대신에 입주 후 시장에서의 가치평가로 보상될 수 있다는 점에 주목했다”고 설명했다.

산본1동1지구가 소유자간 내부 의견 조율에 힘을 쏟는 동안 건설사들의 입장도 변화했다. 반대 주민들에 의해 입찰절차가 보류된 상태에서 D사가 돌연 철수했고, 현대와 컨소시엄을 이뤘던 G사 또한 하차했던 것. 결국 혼란스러웠던 산본1동1지구 수주전은 현대건설의 전략적 승리로 귀결된 것으로 보인다.

잠깐 인터뷰 - 산본1동1지구 재개발사업정비사업위원회 김동화 위원장

“신탁방식, 기간단축에 따른 비용절감 효과 극대화”

향후 사업 일정에 대해

이번 시공사 선정을 기점으로 우리 산본1동1지구 재개발사업은 본격적인 재개발 추진을 위한 기술적 인프라를 완성하게 됐다. 설계자, 정비업체, 감정평가업체 등 협력업체와 현대건설과의 심도 깊은 협의를 거쳐 후속 절차에 전력을 다할 방침이다. 개략적으로 1년 정도의 기간을 들여 내년 하반기까지 사업시행인가를 신청할 수 있도록 최선을 다하겠다.

역세권 적용 관련

내년 1월 도시정비법 개정으로 역세권 완화 적용이 가능해진다. 용적률 20% 완화를 받을 수 있는데, 이를 세대수 기준으로 추산하면 현재 2021세대에서 대략 400세대가 늘어난다는 의미다. 이 중 절반을 뉴홈으로 공급하고 200세대 정도가 우리의 분양수익으로 늘어난다는 것. 아직 경기도 조례에 관련 기준이 반영되지 않아 역세권에 해당되는지 여부를 살펴봐야 한다. 차후 정비계획 변경이 필요하지만 분담금 절감 차원에서 소유자분들에게 큰 도움이 되리라 기대한다.

신탁방식의 특성에 대해

정비사업에 조합과 신탁, 공공 등 여러 방식이 있지만 100% 완벽한 정답은 없다고 생각한다. 사업성을 고려해 토지등소유자의 의사를 반영한 집행부의 의지에 의해 적합한 방식을 채택하는 것이 합리적이라 본다. 신탁방식의 특성으로 전문성과 투명성 그리고 기간단축이 있는데, 개인적으로 기간단축 효과가 가장 중요하다고 생각한다. 많은 주민들이 간과하는 부분인데, 사업기간을 1년만 단축해도 금융비용 등 사업비 절감 효과가 대단하다. 신탁보수가 많다는 단점을 상쇄하고도 남는다. 다만 그러기 위해선 신탁시행자가 제 역할을 해내야 한다. 신탁사가 제 몫을 다할 수 있도록 격려와 채찍을 아끼지 않겠다.

주민 당부 사항은

최근 시공사 선정 과정에서 발생한 주민간 갈등 상황을 치유하는 것이 최우선 과제라 생각한다. 토지등소유자 대부분에게 이번 사업은 전 재산이 걸려있는 것과 다름없기에 각 개인에 따라 일부 의견이 다를 수 있음을 충분히 이해하고 있다. 그러나 중요한 것은 이번 사업은 특정 개인이 아닌 우리 모두를 위한 사업이라는 점이다. 우리의 최종 목표가 다르지 않을 것이라 생각하며, 마지막까지 함께 하면 그 결과를 반드시 함께 누릴 것이라 말씀드리고 싶다.