재건축사업의 추진방식에는 크게 두 가지가 있다. 우선 우리에게 익숙한 조합방식이 있고 다른 하나는 신탁방식으로 2016년경 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 의하여 그 제도가 도입되었다. 조합방식은 토지 등 소유주의 75% 이상 및 토지면적 50% 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어 시장이나 군수의 인가를 받아 조합을 설립한 후 조합을 중심으로 사업을 진행하는 것이고, 신탁방식은 위와 동일한 요건하에 신탁사가 일정 수수료를 받고 재건축사업에 참여하는 것이다. 최근 정부는 2023년 7월 국회를 통과한 도시정비법 개정법률을 통하여 신탁사 등이 시행하는 정비사업은 신탁사의 전문성을 감안하여 정비구역지정과 동시에 사업자를 지정하고 정비계획과 사업시행계획을 통합해 사업을 추진할 수 있도록 그 규제를 완화하는 추세이다. 이하에서 신탁방식과 조합방식 사이의 요건을 비교하여 보고 그 장단점에 대하여 알아보도록 하겠다.

우선 조합의 설립요건과 신탁사 지정에는 동일하게 소유주 75%, 동별 소유주 50% 이상의 동의가 필요하고, 초기 사업비의 조달은 조합의 경우에는 조합이 직접 조달하거나 정비업체의 대여를 통하여 마련하나 신탁방식의 경우에는 신탁사가 조달한다. 이익 배분에 있어서 조합방식은 조합에 환원하는 방식을 택하나 신탁방식의 경우에는 이익의 약 2% 내지 4%를 신탁사에게 지급하는 형태이다. 시공사 선정에 있어서 조합방식의 경우에는 사업시행인가 후 선정이 되나 신탁사 방식의 경우에는 사업시행자 지정 후에 선정이 되어 시공사 선정이 더 빠르다. 공사비 조달의 방법을 보면 조합방식의 경우에는 분양대금으로 공사를 진행하나 신탁사 방식의 경우에는 신탁사가 대출을 통하여 공사비를 지급하는 방법을 취하게 된다.

신탁방식의 장점은 조합이 주체가 되어 추진하는 재건축 사업은 사업 기간이 오래 걸리고 조합원들의 권익과 이익을 보호해야 할 조합장 등 집행부가 정비사업자와 특수한 관계를 맺어 문제가 생기는 경우가 많이 있다. 이에 반하여 신탁방식의 재건축사업은 조합설립 과정 및 추진위원회 과정을 생략하여 최소한 약 2, 3년 가량을 단축할 수 있는 장점이 있다. 게다가 재건축사업에서는 시공사와 조합 사이에 갈등이 생기면 조합의 전문성이 상대적으로 열악해 손해를 볼 위험성이 있으나 신탁방식에서는 이를 예방할 수 있는 장점이 있고, 전문성을 갖춘 신탁사가 시행을 맡아 인허가 기간을 줄여 사업 속도를 높이고, 건설비, 공사비 등의 갈등을 줄일 수 있는 이점이 있다.

그러나 신탁방식의 경우에는 신탁사가 시행자가 되다 보니 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않고 신탁사의 의지대로만 시행되고 이에 반대하는 조합원들의 의사가 받아들여지지 않거나 신탁사의 거대한 힘에 맞서기 힘든 구조적인 문제점이 있다. 그리고 조합원들과 신탁사 사이에는 분양가 책정을 둘러싼 갈등이 잠복해 있다. 또한 신탁방식의 재건축은 준공실적을 다 합쳐도 5건이 되지 않는 초기 단계라는 단점이 있다.

최근 조합사업 방식보다 신탁방식이 선호되어지는 이유는 인건비와 원자재 부담이 증가하면서 공사비가 증가하여 공사비 증액 갈등이 높아졌기 때문이다. 다만 신탁방식으로 사업을 한다는 것은 사업비를 줄이고 사업기간도 단축하고자 하는 목적인데 국내에는 아직 성공사례가 많지 않고 이해관계가 복잡한 사업장에서 오히려 갈등을 부추기는 요소로 작용할 수도 있으므로 장단점을 면밀히 분석하여 사업방식을 선택하는 지혜가 필요한 시점이다.

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