군포시 우륵아파트가 관내 최초로 리모델링 건축심의를 통과하는 등 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다. 우륵아파트 리모델링주택조합(조합장=노승만)은 “지난 11월 29일 군포시가 제13차 건축위원회를 개최해 우륵아파트 리모델링 건축심의안을 조건부 의결했다”고 밝혔다.

1기 신도시 중 하나인 산본의 우륵아파트는 1994년 준공돼 29년이 경과했으며, 지난 2019년 말부터 공동주택 리모델링을 추진해왔다. 현재 군포시에는 7개의 리모델링주택조합이 설립됐으며, 우륵아파트는 그 중에서 가장 빠른 속도를 자랑하고 있다. 우륵아파트 리모델링조합은 후속 절차로 내년에 사업계획승인을 목표로 하고 있다.

이번 건축심의 통과 관련 노승만 조합장은 “우륵아파트가 지금껏 산본의 선두주자로서 사업을 추진해오고 있는 것은 무엇보다도 조합을 믿고 지지해준 조합원의 힘이 가장 크다”면서 “지금 당장은 비록 주택시장이 침체기에 있지만 우리 사업이 마무리되어 새로 입주하는 시기에는 그 위상변화를 체감할 수 있도록 전심전력을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

∥산본 리모델링 선두주자

군포시 산본천로 33 일대에 자리한 우륵아파트는 지하철 4호선 산본역과 도보 10분 거리에 위치한다. 주변에 초·중·고교 등 학군이 풍부하며, 공원과 편의시설(이마트, 중심상가) 등이 근접해 있어 정주여건이 탁월하다는 평가다. 다만 건립연한 30년이 되어감에 따라 아파트 노후화와 주차여건이 불편해 주거환경개선이 시급하다.

이와 관련 노승만 조합장은 “주거환경 개선을 위해 재건축과 리모델링을 비교한 결과 우리 아파트의 높은 용적률(현재 226%)에서는 리모델링으로 사업을 추진하는 것이 조합원들에게 이익이 되겠다는 판단에 따라 리모델링을 추진하게 됐다”고 밝혔다.

2019년 12월 추진위를 구성한 우륵아파트는 2020년 11월 리모델링주택조합 설립, 이듬해 5월 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 2022년 3월 안전진단을 실시한 결과 C등급 판정을 받아 수평증축과 별동증축을 혼합한 형태의 리모델링계획을 세웠다. 수직증축은 안전진단 결과 B등급 이상을 받아야 가능하다.

이후 지난 해 11월 교통영향평가, 지난 5월 경관 및 도시계획 공동심의 통과 등을 거쳐 지난 11월 29일 건축심의를 통과하게 됐다. 노승만 조합장은 “사업추진 과정에서 지난 2월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 내용이 발표되며 리모델링 추진에 제동이 걸리는 듯 했지만 집행부와 조합원의 흔들림 없는 믿음이 있었기에 건축심의까지 통과할 수 있었다”고 말했다.

∥용적률 226%→299%, 179세대 증가

우륵아파트가 건축심의를 통과하며 리모델링 추진과정의 5부 능선을 넘었다. 아직 남은 단계가 있지만 산본 단지 가운데 제일 먼저, 단번에 통과했다는 점에서 적지 않은 의미를 갖는다.

우륵아파트는 리모델링을 통해 늘어나는 용적률 증가분을 조합원과 일반분양 물량분에 50대50 수준으로 배분할 계획이다. 증가분의 절반은 조합원 물량의 전용면적 증가에 사용하고, 나머지 절반은 별동증축으로 신축되는 일반분양분에 사용한다는 것.

이밖에 기존에 없던 커뮤니티 시설 및 지하주차장을 신축과 같은 수준으로 계획한다. 단지내 지상면적에 공원을 조성해 기존에 경험할 수 없었던 주거환경의 쾌적성이 크게 늘어날 것으로 기대하고 있다. 다만, 아쉬운 점은 리모델링이라는 특성상 세대평면 개선에 한계가 있다는 점이다.

이와 관련 노승만 조합장은 “조합원들이 100% 만족할만한 평면 개선은 아니지만 그럼에도 불구하고 조합과 협력업체, 그리고 시공사인 DL이앤씨에서 머리를 맞대고 고심한 결과인 만큼 다소 부족하더라도 최선의 결과임을 양해해주시기 바란다”고 말했다.

우륵아파트는 리모델링을 통해 기존 용적률 226.49%에서 299.98%로 73.49%P 늘어나게 된다. 건축규모는 지하 1개층 및 지상 15~25층에서 지하 5개층 및 지상 15~25층으로 확장된다. 세대수는 기존 1312세대에서 1491세대로 179세대가 늘어난다. 각 세대별 전용면적은 4평~5평 가량 늘어나며, 주차대수는 기존 649세대에서 1939세대로 세대당 1.3대 수준을 보유하게 된다.

그 외 커뮤니티 시설로 스카이라운지(23층), 어린이집, 돌봄센터, 경로당, 게스트하우스, 그린·맘스카페, 피트니스, 사우나, 스크린골프, GX룸, 작은도서관, 패밀리시네마, 독서실, 개인스튜디오, 실내체육관 등이 설치된다.

∥2024년 사업계획승인 ‘통과’

건축심의 통과 이후 우륵아파트는 후속 절차로 사업계획승인을 앞두고 있다. 조합은 2024년까지 사업계획승인을 통과할 방침이며, 그에 대한 제반 절차로 조합원 3/4 이상의 동의서를 징구할 계획이다.

한편 근래 부동산 시장이 하락 국면을 향하는 한편 건설자재비 및 인건비 상승으로 공사비가 크게 오른 상황이다. 이와 관련 노승만 조합장은 “여러 사업장에서 공사비 상승에 따른 갈등으로 사업추진에 차질을 빚고 있다는 언론보도를 접할 때마다 우륵아파트의 사업성 개선을 위한 묘책을 찾고자 다각도로 노력하고 있다”고 말했다.

이어 “향후 치러질 시공사와의 공사비 협상을 대비하여 재건축과 같은 공사비 검증제도 도입이 필요하다”며 제도적 보완책을 촉구했다.

잠깐 인터뷰 - 우륵아파트 리모델링주택조합 노승만 조합장 

“관련법 일원화 위해 리모델링 특별법 제정 서둘러야”

일부 재건축 의견에 대해

최근 신도시 특별법 통과로 일각에서 재건축 전환을 주장하는 분들이 계신다. 하지만 들리는 바에 따르면 군포시의 현재 인구나 인프라 현황 등을 고려할 때 상한용적률인 300%에서 조금 더 추가되는 수준으로 전망된다. 기부채납 등을 고려하면 재건축 추진에 실익이 있을지 의문스럽다. 또한 선도지구에 포함돼 최우선적으로 사업을 추진한다 해도 기본계획 등 각종 사업단계를 고려하면 입주까지 상당 기간 소요가 예상되며, 이주시기 조정을 위한 단계별 순환조정을 고려하면 더 걸릴 것으로 전망된다. 이 같은 현실적인 어려움을 고려할 때 리모델링을 빨리 추진해 하루속히 입주하는 것이 합리적이라 판단된다.

리모델링의 당위성에 대해

전면적인 철거방식으로 진행되는 재건축과 달리 리모델링은 자원 재활용 및 탄소발생 저감 측면에서 매우 유용한 방식이다. 더군다나 재건축의 주축을 이뤘던 저층 저밀도 아파트는 사실상 모두 끝났으며, 이제는 고층 고밀 아파트만 남아있기 때문에 리모델링이 도시정비의 주요한 수단일수밖에 없다. 리모델링이 지닌 고유의 장점이 활성화될 수 있도록 정부당국의 지원이 더욱 필요하다.

리모델링 개선방안에 대해

리모델링은 같은 사항이어도 각 지자체별로 다르게 판단하는 측면이 많고, 사례 자체가 많지 않다보니 담당 공무원들도 책임소재 측면을 고려해 소극적인 입장을 취하는 것 같다. 지자체별 상이한 기준을 실제 현장에 적용 가능한 통합적인 가이드라인이 필요하다. 주택법과 건축법 등 다양한 법규를 준용함에 따라 여러 제약이 있는데, 체계화된 법안 정비를 위해 리모델링을 위한 단일 법안 마련이 절실하다.

조합원 당부사항은

최근 건설공사비 등의 인상 등으로 조합원 부담이 사업초기보다 늘어날 것으로 전망된다. 그러나 재건축을 하던 리모델링을 하던 시간이 지날수록 공사비 및 물가는 올라가기 마련이다. 중요한 것은 사업기간 단축이야말로 가장 큰 부담금 절감 방안이라는 점이다. 산본에서 가장 빠르고 투명하게 진행해온 조합을 믿고 힘을 합쳐 산본에서 가장 빠르게 리모델링을 완료하는 단지가 될 수 있도록 지금까지 지원해주신 것처럼 앞으로도 조합과 함께 해주시길 바란다.