1. 문제의 소재

도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후, 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산을 양수하여도 양수인이 조합원 자격을 얻을 수 없다는 점을 규정하고 있다.

이와 관련하여 정비구역 내 부동산의 양도양수의 근거가 된 증여 또는 매매계약을 해제하는 경우, 해제의 소급효로 인하여 양도인의 조합원 자격이 다시 원상복구되는지 문제된다. 만약 이와 같은 방법이 가능하다면, 양수인의 조합원 자격 취득이 불가능하므로, 양수인이 현금청산자가 된 뒤에도 증여 또는 매매계약을 해제하는 방법으로 양도인에게 조합원 자격을 회복하게 할 수 있다.

2. 증여 또는 매매계약의 해제와 조합원 자격 회복

종래 국토교통부는 “재건축조합원이 배우자에게 증여계약을 했으나 이를 해지하고 당초 증여인(贈與人)의 권리가 회복된 경우 당해 증여인은 재건축조합 구성원의 요건을 갖췄다고 볼 수 있는지”에 대해 “증여계약의 해지로 입주자의 선정된 지위 및 소유권이 다시 증여인에게 이전된다면 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖췄다고 볼 수 있으며, 조합원 등의 변경이 있는 경우 위 제42조 제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 한다”고 회신하였다.

그러나 국토교통부가 회신한 위 사안은 투기과열지구에서 조합원 자격 이전이 되지 않는 경우를 다룬 것이 아니다. 즉 위 사안은 조합원 자격 이전에 제한이 없는 상황에서 증여 또는 매매계약이 해제되었으나 아직 양도인으로 조합원이 변경되지 않은 사실관계에서, 증여 또는 매매계약의 해제에 따라 당연히 양도인에게 조합원 자격이 회복되는지를 물은 것으로 본 칼럼의 경우와는 사실관계가 상이하다.

오히려 투기과열지구에서 조합원 자격 이전이 가능한 요건에 해당하지 않아 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우에는 조합원 자격 이전의 근거가 된 계약의 해제에도 불구하고 양도인의 조합원 자격이 회복되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

즉 ① 도시정비법 제39조 제2항 본문의 입법 목적은 투기과열지구 안에서 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 데 있는 점, ② 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 이 사건 부동산을 양수한 제3자는 위 규정에 따라 정상적으로는 주택공급을 받지 못하리라는 것을 알면서도 이 사건 부동산을 양수한 자라는 점, ③ 도시정비법 제39조 제2항, 제3항의 규정상 위와 같이 이 사건 부동산을 양수한 때에 바로 귀 조합의 현금청산 의무가 발생하는 것으로 해석되는 점, ④ 현금청산 의무가 발생하였음에도 매매 또는 증여의 해제에 따라 조합원 자격을 회복한다고 보면 투기가 발생할 우려가 있어 위 입법 목적에 어긋나는 결과가 초래되는 점 등을 종합하여 볼 때, 증여 또는 매매계약 해제의 소급효에도 불구하고, 양도인은 이미 조합원 자격을 상실한 양수인으로부터 조합원 자격을 이전받거나, 마치 증여 또는 매매계약이 없었던 것처럼 조합원 자격을 회복할 수는 없는 것이다.

3. 관련 판결 및 결론

법원 또한 필자의 견해와 마찬가지로 매매계약의 합의해제 따라 소유권을 회복한 자의 조합원 자격을 부정하였다. 법원은 관리처분계획의 특성에 근거하여 계약해제의 소급효가 제한되어야 한다는 점을 다수 조합원들과의 이해관계를 놓고 판단하여 양도인이 조합원 지위를 계속 유지하거나 그 지위를 소급적으로 회복하지 않는다고 판단하였다.

결론적으로 조합은 증여 또는 매매계약이 해제되는 경우에도 양수인이 현금청산 대상이 된 경우에는 양도인 또한 현금청산자의 지위를 승계받는 것으로 보아 업무를 처리하여야 할 것이고, 조합원인 개인들은 추후 계약해제의 방법으로는 조합원 자격을 회복시키지 못하므로, 조합원 지위 승계 자격이 없는 양수인에게 정비구역 내 부동산 소유권을 이전하지 않도록 주의를 기울여야 할 것이다.

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