현행 도시정비법 제39조(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전 구 도시정비법에서는 제19조) 제1항 제2호에 따르면 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속도 1세대로 본다)에는 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않더라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 같은 항 제3호에 따르면 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다.

2017. 2. 8. 도시정비법 전부개정에 따른 위 제2호의 주된 개정내용은 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되지 아니하여도 1세대에 포함되는 직계비속의 기준을 20세에서 민법상 성년규정과 동일한 19세로 하향한 것과 1세대에서 제외되기 위한 성년자녀의 분가 요건을 ‘세대별 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가한 경우’로 한정하여 요건을 명확히 한 것이며, 제3호의 경우 법 개정 전후 실질적 의미의 변화는 없다. 재건축사업에 있어서 위 규정들은 조합원의 자격과 관련하여 중요한 의미를 갖게 되는데, 제2호에 따라 배우자나 19세 미만의 자녀를 포함한 1세대의 세대원이 각각 재건축구역 내 아파트를 소유하고 있으면 세대원들이 단독조합원으로서 각자의 입주권을 받을 수가 없으며, 제3호에 따라 조합설립인가 후 다수의 아파트를 소유한 1명으로부터의 아파트를 양수하더라도 양수인은 단독조합원이 될 수 없고 대표조합원으로 선정된 1명이 조합원자격을 갖게 되는 것이다.

그동안 정비업계에서는 관행적으로 제2호를 ‘1세대 다물권’이라 칭하면서, 1인의 토지등소유자가 다수의 토지등을 소유한 ‘1인 다물권’의 경우와 달리 취급해 오고 있었다. 조합설립인가 후 ‘1인 다물권’이 양도된 경우 명백하게 위 법 제39조 제1항 제3호에 해당하여 양수인에게 단독조합원자격이 인정되지 않지만, ‘1세대 다물권’을 양수한 자에게는 도시정비법에 아무런 제한규정이 없다는 이유로 단독조합원자격을 인정해 주었기 때문이다. 그러나 최근 의미있는 대법원 판결이 나와 정비업계에 많은 파장이 예상된다. 대법원은 2022두56586 판결을 통해 ‘1세대 다물권’을 양수한 경우 위 제2호와 제3호를 중첩 적용함으로써 양도인이 속한 세대의 토지등소유자들과 양수인 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 판시하였다.

‘1세대 다물권’의 양도는 1세대에 속한 다수의 토지등소유자 중 일부가 재건축구역 내 아파트를 양도하여 1세대에 속하였다는 제한사유가 해소된 것이므로 반드시 1인의 토지등소유자가 다수의 아파트를 소유한 ‘1인 다물권’과 동일한 정도로 규제할 필요는 없다는 점, 도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따른 ‘1세대 다물권’의 단독조합원자격 제한 자체가 재산권 및 혼인과 가족생활을 보장하는 우리 헌법정신에 부합하는 것인지 의문인 점, 도시정비법의 조합원자격 제한은 예외적이고 침익적 규정이므로 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석을 해서는 안 된다는 점 등을 감안하면, 제2호와 제3호의 중첩적용이 입법자의 객관적 의사에 부합하는 올바른 법률해석인지에 대하여 이 사건 항소심(서울고등법원 2021누56376 판결)의 판단과 같은 반론이 있을 수는 있다.

그러나 위 규정의 입법취지가 조합설립인가 후 투기세력의 유입을 차단하고 세대분리나 매매계약으로 인한 조합원 증가를 제한하여 정비사업의 사업성 저하를 방지함으로써 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이므로 이를 중첩 적용하는 것이 타당하다고 본다. 만약 1세대 다물권 양수인에게 단독조합원자격을 인정하게 되면 입주권이 보장된 ‘1세대 다물권’을 양도함으로써 양도인이 큰 이득을 보게 되어 위와 같은 입법 취지가 무색해지므로, ‘1인 다물권’의 경우와 마찬가지로 ‘1세대 다물권’도 그 양수인에게 단독조합원자격을 인정하지 않는 것이 사회통념에 부합할 것이다. 특히, 일반분양의 청약단계에 있어서도 가점요건으로 세대별 무주택 요건을 엄격하게 제한하고 있는 관련 법령과도 조화로운 해석으로 판단된다.

앞으로 재건축조합들은 위 대법원 판결에 따라 조합설립인가 후 1세대 다물권 양수인에게 단독조합원자격을 인정하지 않을 것이고, 이 때 양도인이 속한 세대의 세대원들이 양수인에게 조합원자격을 양보하는 등의 적절한 조치를 취하지 않는다면 양수인이 단독으로 입주권을 받을 수 없게 될 것이므로, 이와 관련된 격렬한 법률적 분쟁이 예상된다. 기존 정비업계의 관행에 따른 것이므로 기망을 이유로 매매계약을 취소하기는 어렵겠지만, 표시된 동기의 착오를 이유로 취소할 가능성은 있어 보인다. 재건축 아파트를 매수하는 경우에는 상당한 금액이 소요될 것이므로 사전에 철저한 권리분석을 거친 후 신중하게 계약을 체결하여야 할 것이다. 특히 1세대 다물권을 양수한 자가 사정을 숨기고 이를 다시 매도하려는 경우가 있을 수 있으므로 매도인뿐만 아니라 전매도인의 1세대 다물권 해당여부를 확인하여야 할 것이며, 매매계약서에 매수인의 단독조합원자격에 관한 내용을 기재하는 등의 안전장치를 마련하는 것이 필요하다고 보인다.

문의) 02-593-1985