앞으로 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축을 착수할 수 있고 재개발 사업의 노후도 기준도 기존 2/3에서 60% 이상으로 완화된다.

정부는 지난 10일 윤석열 대통령 주재로 ‘국민과 함께하는 민생토론회’를 열고 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.

이번 발표의 핵심은 도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업 속도를 높이는 것이다. 이른바 ‘재건축 패스트트랙’을 도입한다는 방침이다.

먼저, 준공 30년이 지난 주택은 안전진단 없이도 재건축 사업을 시작할 수 있도록 했다.

현재는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능하지만 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능하도록 개선하겠다고 밝혔다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 할 방침이다.

또한 추진위 역할을 ‘구역지정 후 조합설립 준비’에서 ‘입안제안 등 구역지정 사전 절차’까지 확대해 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청해 정비구역 지정과 조합설립을 병행할 수 있도록 하고 지자체는 정비구역 지정과 조합설립인가를 동시에 처리할 수 있도록 했다.

이번 대책에는 재개발 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)이 현행 전체의 3분의 2(66.7%) 이상에서 60%로 완화하는 내용도 담겼다. 재정비촉진지구는 50% 이상으로 완화된다.

아울러 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능하게 할 방침이다.

또한, 유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 입안요건에 부합하지 않는 지역도 기존 10%까지 포함할 수 있었던 것을 20%로 늘리기로 했다. 공유자 동의요건도 기존 전원동의에서 3/4동의로 변경해 공유관계가 복잡한 필지도 포함해 개발이 가능하도록 했다.

정부는 이러한 요건 완화를 통해 재개발 가능한 대상지가 10% 가량 늘어날 수 있을 것으로 전망했다.

사업성 확보와 공사비 갈등 완화를 위한 방안도 마련했다.

3월부터 시행 예정인 재건축 부담금 완화와 관련해서는 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용 항목을 늘려 부담을 추가적으로 완화하기로 했다. 제외 항목은 기부채납 토지 기여분, 신탁방식 운영비 실집행 비용 등이다.

공공성 확보, 사업가능 여부 등을 심사해 조합설립 단계에서 초기사업비를 구역당 50억 이내로 융자해주고 사업시행인가 단계에서 민간대출시 HUG보증을 할 수 있도록 하는 방안도 마련했다.

공사비 갈등을 막기 위해 공사비 조정시 사용 지수(지수조정률 또는 건설공사비 지수), 공사비 세부 산출내역, 공사비 조정 가능시기(착공 이후에도 물가 반영 일부 허용) 등을 규정한 표준계약서를 1월중 배포하고 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여해 실효성을 높이기로 했다.

정부는 가급적 재건축·재개발 규제들을 푸는 쪽으로 정책방향을 정하고 있다. 현재와 같은 주택시장 침체기에 불필요한 규제들을 손보는 것은 바람직한 일이다.

하지만 현재 침체된 도시정비사업은 단순히 사업절차를 간소화하는 것만으로 활성화되기 어렵다는데 문제가 있다.

사업이 진행되고 있는 곳들은 분양시장 악화와 자금 경색 등으로 사업 추진 동력이 극도로 떨어진 상황에서 각종 원가 상승으로 인한 공사비 갈등까지 겹치고 있어 대부분 사업이 지연되고 있다. 또한 이제 사업을 시작하는 초기 사업장들은 기존 용적률이 높아 사업성이 떨어지는 곳이 대다수다.

정비사업 현장에서는 원활한 사업진행을 위해서는 단순한 절차 간소화 만이 아니라 직접적으로 정비사업의 사업성을 높일 수 있는 용적률 상향, 분상제·재초환 폐지 등의 획기적 지원방안이 나와야 한다고 입을 모으고 있다.

정부도 주택시장 안정을 위해서는 지속적인 공급확대가 필요하다는 점을 인식하고 있는 만큼 도심 내 유일한 주택공급 수단인 재건축·재개발 사업에 좀 더 적극적인 지원이 필요한 시점이다.