최근 자금 경색으로 인하여 수도권 지역주택조합의 줄도산이 현실화되고 있다. 토지확보율 등에서 비교적 사업성이 높았던 사업장들도 법인에 대한 주택담보대출 금지와 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 중단으로, 자금조달이 막히면서 파산기로에 선 상황이다. 그런데 지역주택사업의 경우 토지 사용권의 80%, 소유권의 15%를 확보해야 조합 설립이 가능한데, 토지 사용권이 충분히 확보된 사업장에서도 파산선고가 이뤄진 것은 이례적인 현상이다. 금융 비용 상승과 조합원 가입 및 사금융을 통한 외부 자금 유입이 끊기면서 토지 매입 자체가 어려워졌고 결국 사업 자체를 포기하는 사업장이 늘면서, 향후 지역주택조합 사업장의 줄도산이 우려된다는 목소리가 커지고 있다. 지역주택조합 사업장이 2020년부터 법인으로 취급되면서 담보대출이 막힌 데다, 최근에는 지역주택조합이 토지확보율을 95% 이상 넘겨도, 제도권에서 금융 조달을 받기 어려운 상황이기 때문이다.

결국 이러한 상황이 심화되면 지역주택 조합 파산으로 조합원들이 분담금 등의 비용을 회수하지 못하는 것은 물론, 추가적인 자금 부담을 안게 될 위험성도 있다. 이런 경우 조합원으로서는 조합 탈퇴 등을 통해 채권자로서의 지위를 확보하고, 일부 자금이라도 회수할 수 있느냐 하는 문제가 대두된다.

우선 지역주택조합의 파산신청의 당사자능력을 보면, 채무자 회생 및 파산에 관한법률 제297조는 제295조(법인의 파산신청권자) 조항을 준용하여 법인 외의 법인 아닌 사단 또는 재단으로서 대표자 또는 관리자가 있는 경우에는 파산신청을 할 수 있다고 규정하고 있다. 지역주택조합은 비법인사단의 법적 성격을 가지고 있어 파산신청의 당사자능력을 가지고 있다 할 것이므로 파산요건을 충족한다면 파산신청을 할 수 있다 할 것이다.

또한 지역주택조합 파산 전에 해산 총회가 없었다면 조합원들에게 책임을 묻기는 어렵지만, 그 전에 청산을 위해 조합원 해산 총회를 거친 경우 개정 주택법으로 인해 조합 채무를 조합원들에게 전가하기 쉬워진 측면이 있다. 주택법 시행령 25조의2는 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획 승인을 받지 못한 경우 해산 총회 등을 의무적으로 개최하도록 하고 있다. 해산 총회 등에서 조합원에 대한 청산금 채권 등이 구체화되는데, 이러한 경우 조합 채권자가 이를 조합 대신 대위 청구하여 변제 받을 가능성이 높아졌기 때문이다.결국 지역주택조합은 비법인 사단이지만 파산 절차의 주체가 될 수 있어 파산 시 조합원들이 분담금을 모두 상실할 가능성이 높고, 도산 과정에서 회생 계획안에 대해 채권자들의 동의를 받지 못해 계획안이 무산될 경우, 조합원에게 추가적인 자금을 부담하게 하는 경우가 있을 수 있다.

따라서 파산 위험이 있는 지역주택조합의 조합원인 경우 일반적으로 조합 탈퇴 소송을 진행하고, 투자 유형에 따라 이후 부당이득 반환이나 손해배상 소송에서 승소해서 채권자 지위를 얻어야 일부 자금 회수가 가능한 것으로 보인다. 실무적으로 조합원들이 조합탈퇴 소송이 인용되는 경우는 안심보장증서의 발급에 의한 기망에 의한 취소 또는 확약서등에 의한 일정한 조건 위반이 주된 사유를 이루고, 단지 사업지연에 의한 사정변경 사유는 허용되지 않는 것이 법원의 태도로 보인다.

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