조합과 시공사 간의 공사비 분쟁을 최소화하고 신속한 사업추진을 지원하기 위한 정비사업 표준공사계약서가 마련됐다.

국토부는 지난 23일 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 지자체와 관련 협회 등에 배포했다.

1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대 방안’의 후속 조치로 마련된 정비사업 표준공사계약서의 주요 내용은 ▲공사비 산출 근거 명확화 ▲설계변경 및 물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련 등이다.

현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고 공사비 세부 구성내역이 없어 추후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인이 되어 왔다.

총액만으로 계약하는 경우 조합이 A등급 자재를 요구하면 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정했다는 이유로 공사비 증액을 요구하고 이에 대한 증액 적정성 판단이 어려웠던 것이다.

이에 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고 이를 첨부해 계약을 체결하도록 해서 공사비 근거를 명확히 한다.

다만, 조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서를 제출하도록 하고 이를 바탕으로 계약하게 했다.

품질사양서는 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류로 ‘정비사업 표준공사계약서’에 표준품질사양서 양식을 별도 첨부했다.

또한, 다수의 계약서에서 설계변경 시 ‘단순 협의’를 거쳐 공사비를 조정하도록 해 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았다.

이에, 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함함으로써 원활한 공사비 조정을 유도하도록 했다.

그동안 다수의 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위하여 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용해왔으나 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점도 있었다.

이에, 국가계약법에 따른 지수조정률 방식 등을 활용해 물가 변동을 반영하도록 하는 등 공사비에 대한 물가 반영 방식을 현실화했다.

지수조정률 방식은 총공사비를 비목군(노무비·경비·재료비 등)으로 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용하여 공사비에 물가 상승을 반영하는 방식으로 당사자 간 합의 시 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수도 있으며 이 경우 공사비에서 간접공사비·관리비·이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용해야 한다.

이밖에 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나 착공 이후에도 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 해 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 했다.

그 외에도 증액 소요가 큰 굴착공사 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정해 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.

국토부 박용선 주택정비과장은 “정비사업 표준공사계약서가 마련되어 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리하여 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다”며, “실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서 신속한 분쟁 해결을 위하여 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진할 예정”이라고 밝혔다.

국토부는 이번 표준공사계약서에 조합과 시공사 양측의 입장이 모두 반영되었지만 상대적 약자인 조합에게 좀 더 도움이 될 것으로 예상하고 있다.

하지만 일선 현장에서는 표준공사계약서가 공사비 분쟁시 가이드라인 역할을 할 수 있다는 데는 의미가 있지만 의무가 아닌 권고사항이고 현장마다 특성이 확연히 다른데 얼마나 실효성 있게 작용할지 의문이라는 의견이 다수다. 전문성이 떨어지는 조합 입장에서 표준공사계약서만으로 대형 건설사의 횡포를 막는 것은 역부족이라는 것.

현재 불거지고 있는 공사비 갈등이 대부분 원가 상승과 사업성 악화에 따라 발생하고 있는 만큼 정비사업의 사업성 향상을 위한 보다 근본적인 대책이 필요하다는 요구가 커지고 있다.