1. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 일부 개정

2023. 12. 26. 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 일부개정되었다(이하 ‘개정 재초환법’). 개정 재초환법은 2024. 3. 27.에 시행되어, 시행 이후 재건축 부담금을 결정·부과하는 재건축사업부터 개정 재초환법의 적용을 받게 된다(부칙 법률 제19850호 제2조). 개정 재초환법은 전체적으로, 환수되는 재건축초과이익의 범위를 축소하는 방향으로 개정이 이뤄진바, 이하에서 중요한 개정사항을 소개하겠다.

2. 부과대상 주택 범위 변경

종전 재초환법은 부과대상에서 제외되는 주택의 범위를 국가 또는 공공기관 등이 “보유”하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택으로 정하고 있었다. 그러나 개정 재초환법은 부과대상에서 제외되는 주택의 범위를 국가 또는 공공기관 등이 “보유 또는 인수”하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택으로 하여, 국가 또는 공공기관이 재건축사업을 통해 인수하게 되는 주택의 경우에도 재건축부담금의 부과 대상에서 제외할 수 있는 근거를 마련하였다. 이에 따라 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제2조가 인수하게 되는 주택을 포함하도록 개정될 것으로 보이는바, 향후 도시정비법 제54조 제4항에 따라 건설된 국민주택규모 주택 중 도시정비법 시행령 제48조 제1항에 따라 시·도지사 등에서 인수되는 주택은 재건축부담금 부과 대상에서 제외될 것으로 보인다.

3. 재건축부담금 부과개시 시점의 변경

종전 재초환법은 부과개시시점을 최초로 구성된 조합설립추진위원가 승인된 날로 하면서 몇 가지 예외 사항을 두었다. 개정 재초환법은 부과개시시점을 최초로 조합설립인가를 받은 날로 하여 부과개시시점을 보다 뒤로 늦추었는데, 이에 따라 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 공제되는 개시시점 부과대상 주택 가격의 총액(개정 재초환법 제7조 제1호)이 늘어나게 되어 재건축초과이익이 감소하는 한편, 재건축부담금 또한 감소하게 되었다.

4. 재건축부담금이 면제되는 평균이익 금액의 확대(부과율의 감소)

종전 재초환법은 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하인 경우 재건축부담금을 면제하였고, 3천만원·5천만원·7천만원·9천만원·1억1천만원을 기준으로 하여 부과율을 달리 적용하였다. 개정 재초환법은 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하인 경우 재건축부담금을 면제하고, 8천만원·1억3천만원·1억8천만원·2억3천만원·2억8천만원을 기준으로 하여 부과율을 달리 적용하도록 개정되어 재건축부담금이 감소하게 되었다.

5. 재건축부담금 감경 규정 신설

개정 재초환법은 재건축부담금 감경 규정을 신설(개정 재초환법 제14조의2)하여 조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축사업의 대상이 되는 주택 외의 다른 주택을 보유하지 아니하고(1세대 1주택), 부과종료시점(준공인가일, 사용승인일)부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우, 보유기간에 따른 비율(보유기간이 6년 이상 7년 미만인 경우 100분의10을 감경하고 보유기간에 따라 감경비율이 증가하는데, 최종적으로 보유기간이 20년 이상인 경우 100분의 70을 감경)을 적용하여 재건축부담금을 감경하도록 하였다.

6. 담보 조건부 납부유예 제도 신설

개정 재초환법은 재건축부담금의 납부유예 규정을 신설(개정 재초환법 제17조의2) 하여 조합원이 부과종료시점에 1세대 1주택이고, 60세 이상인 경우, 유예 재건축 부담금에 상당하는 담보를 제공하는 조건으로 재건축 부담금의 납부 유예를 가능케 하였다. 이 제도는 향후 시행령을 통해 구체화 될 것으로 보이는데, 재건축부담금 부과 시점에는 재건축 대상 주택의 등기가 마쳐지지 않았을 것이라는 점에서 제공 가능한 담보가 무엇인지에 따라 제도 이용 정도가 달라질 것으로 예상된다.

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