현행 주택법은 주택건설사업의 사업주체가 사용검사를 받기 전에 국토교통부가 지정한 바닥충격음 성능검사기관으로부터 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하게 하고, 성능검사기준에 미달하는 경우 사용검사권자인 지방자치단체장이 사업주체에게 손해배상 또는 보완시공을 권고할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 이러한 규정은 공동주택 거주자들의 층간소음으로 인해 발생하는 공동생활의 불편함을 호소하는 여론이 각종 분쟁 등 사회문제로까지 비화되는 상황에서, 국토교통부가 종전에 시행되어 오던 사전확인제를 실제 건축이 이루어진 이후에 층간소음을 확인하도록 하는‘바닥충격음 사후 확인제도’를 도입함으로써 층간소음 문제를 근본적으로 해결하려는 취지에서 2022년에 신설된 것이다.

위 규정의 시행에도 불구하고 층간소음 문제가 획기적으로 해소되지 않았다고 판단한 국토교통부는 2023. 12. 11. ‘공동주택 층간소음 해소방안’을 발표하였는데, 그 방안 중 하나로 위 규정을 개정하여 ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과 성능검사기준을 미달하는 경우 우선 사업주체가 의무적으로 이를 보완시공하도록 하되, 사용검사권자가 불가피하다고 인정하는 경우에 한하여 예외적으로 손해배상으로 갈음하도록 허용하는 것이다. 또한 층간소음 기준을 통과하지 못하는 경우 보완시공을 거쳐 다시 성능검사를 이행하도록 하고, 사업주체가 사후조치를 제대로 이행하지 아니하면 사용검사권자가 사용승인을 보류하도록 하는 내용도 담겨있다.

최근에 김포시의 한 신축 아파트단지 8개 동 중 7개 동이 「공항시설법」에 따른 고도 제한기준을 약 60여㎝ 초과하여 사용승인을 받지 못하는 바람에 입주가 지연되어 입주예정자 대다수가 입주예정일에 입주할 수 없는 피해를 입었다는 뉴스가 화제가 되었다. 입주예정자들이 시공사 및 감리업체 등을 상대로 피해에 대한 책임을 물을 수는 있겠지만, 이와 별개로 입주예정일에 맞춰 준비해 온 자금조달계획 및 이사계획 등이 틀어지게 되어 입주예정자들이 추가적으로 받은 고통은 이루 말할 수 없을 것이다. 국토교통부의 ‘공동주택 층간소음 해소방안’이 향후 시행된다면 도시정비사업에 있어서도 동일한 피해가 있을 수 있다고 예상된다. 노후화된 기존 건물을 철거한 후 새로 공동주택을 건축하였지만, ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과에 따라 성능검사기준에 미달하여 사용승인을 받지 못하게 되면 위와 동일하게 예정된 입주예정일에 입주할 수 없게 되는 피해가 있을 수 있기 때문이다.

용적률을 최대한 활용하여 고층의 공동주택을 신축하는 도시정비사업에 있어서 층간소음을 줄이기 위해서는 소요되는 건축비가 상승할 것이고, 층간소음 저감을 위해 바닥 두께를 높이면 층고 상승으로 인해 용적률에 따른 층수의 감소가 수반되어 사업성이 떨어질 수도 있다. 물론 조합원의 입장에서는 층간소음이 획기적으로 개선되면 주거 쾌적성이 향상되고 부동산의 가치도 상승하는 등 긍정적 결과도 기대할 수 있을 것이나, 사업주체인 조합에게는 도시정비사업의 원활한 시행을 위해 풀어야 할 숙제가 하나 더 생긴 셈이다.

층간소음 해소를 위해 조합은 입찰에 참여한 시공사의 시공내역을 통해 ‘바닥충격음 차단구조 성능검사’ 결과 성능검사기준에 미달한 사업장이 있었는지 여부를 확인하고, 어느 시공사가 ‘건축비 증가나 층고의 상승을 최대한 억제하면서 효율적으로 소음을 저감할 수 있는 기술력’을 보유하고 있는지를 면밀하게 살펴 시공사를 선정할 필요가 있다. 다만 이러한 기술력을 검토 및 비교하려면 전문적 지식이 필요하므로 조합에서 정보를 수집하는 데 한계가 있을 수 있다.

다행히 국토교통부의 ‘공동주택 층간소음 해소방안’에는 공공주도로 우수기술을 선도하여 적용하여 이를 민간에 확산하도록 하겠다는 내용이 담겨있는데, 2024년부터 층간소음 전담 기술혁신 시험시설을 건립하여 층간소음 저감기술 검증을 지원하고 1등급 기술을 시범단지에 선도적으로 적용한 후 그 효과를 확인하면서 민간부분에도 자연스럽게 층간소음 저감기술을 확산시켜 나가겠다는 것이다. 향후 조합은 한국토지주택공사 등 공공이 주도하여 검증한 층간소음 관련 우수기술 및 이를 시범 적용한 공공주택의 사례를 통하여 층간소음 저감에 관한 정보를 수집할 수 있을 것이다. 특히 공공이 검증하거나 인증한 소음저감기술의 효과와 이에 수반되는 공사비의 증가나 층고의 상승이 어느 정도인지를 비교하여 개별 정비구역의 특성의 맞는 방안을 찾아냄으로써 새로운 제도에 따른 위험을 예방하면서도 사업성에 최대한 지장이 없도록 대응하여야 할 것이다.

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