불과 5개월만에 사업시행인가를 통과하는 역대급 성과를 선보인 가락프라자 재건축사업이 올해 안으로 관리처분인가 획득을 목표로 사업추진에 박차를 가하고 있다.

지난 1월 11일 송파구청은 가락프라자아파트 재건축정비사업 사업시행계획의 인가를 고시했다. 사업시행인가 절차는 정비사업의 사업계획수립 절차의 최종 단계로 대개 1~2년 이상 걸리기 마련이다. 만일 유관 부서 협의 과정에서 보완 절차가 지연될 경우 그 이상의 시간이 소요되기도 한다.

가락프라자아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=배재균)은 지난 해 8월초 사업시행계획 인가를 신청했다. 사업시행인가 절차가 지닌 높은 난이도에도 불구하고 5개월만에 완료하는 역대급 성적표를 받은 것. 조합은 이 기세에 힘입어 연내 관리처분인가 획득을 목표로 삼고 있다.

이와 관련 배재균 조합장은 “한 치의 오차 없이 제반 일정을 소화할 수 있도록 조력해준 협력업체 관계자들을 비롯해 물심양면으로 가장 큰 도움을 주신 송파구청 관계자들에게 진심으로 감사의 인사를 드린다”면서 “남은 절차도 만반의 준비를 다하여 계획된 일정내 진행할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다.

∥초기 상가분할로 안정적 사업토대 구축

가락프라자 재건축사업은 2016년 안전진단 통과, 2017년 7월 정비구역 지정 이후 본격화됐다. 2017년 12월 추진위 승인을 받은 후 2019년 3월 조합설립인가를 받았다. 조합설립 당시 약98%에 달하는 높은 동의율을 기록했지만 한차례 굴곡을 넘어야 했다. 재건축 추진시 대표적 문제점으로 지적되는 상가 문제였다.

가락프라자는 상가 동의가 쉽게 이뤄지지 않음에 따라 빠른 결단을 내리게 된다. 향후 뒤이을 많은 사업단계에서 상가 문제로 발목을 잡혀 사업이 지연되느니 차라리 상가를 분리시켜 별도로 추진하는 것이 합리적일 것으로 결정한 것이다.

이에 조합은 조합설립 후 수년간 상가측과의 치열한 법정공방을 거쳐 마침내 토지분할 소송을 완료하게 됐다. 다만 확정판결을 통해 상가분리는 종료된 사안이지만 상가 소유자로부터의 민원 제기 등으로 인해 일부 진통을 겪고 있기도 하다.

이와 관련 배재균 조합장은 “이제껏 조합에겐 별다른 의사를 표명하지 않다가 구청에 자기들만 배제하고 재건축을 진행한다며 구청에 민원을 제기했다”면서 “하지만, 상가 관련 공문 등 준비된 자료를 구청에 제시해 별다른 문제없이 인가 절차를 완료할 수 있었다”고 답했다.

∥투-트랙으로 사업추진 최적화

소송으로 상가문제를 일단락 한 가락프라자는 2022년 12월 건축심의를 통과했다. 통상적인 사업절차는 건축심의 이후 사업시행인가, 그리고 시공사 선정으로 이어진다. 하지만 가락프라자 조합은 다소 타이트한 일정이지만 보다 빠르고 효율적인 방향을 선택했다.

공동사업시행자 형태로 시공사를 선정함과 동시에 사업시행인가 절차를 함께 추진하는 투-트랙 방침을 선택한 것. 사업시행인가를 신청하기 위해선 각종 영향평가 등 제반절차가 수반돼야 한다는 점을 고려하면 사실상 쓰리-트랙 방침과 다를 바 없었다. 매우 빡빡한 과제였지만 결과는 대성공이었다.

시공사 선정의 경우 많은 정비사업장에서 유찰이 발생하는 악조건에서 입찰경쟁을 성사시켰으며, 이를 통해 지난 11월 3.3㎡당 718만원이란 우수한 조건으로 GS건설이란 대어를 낚았다. 아울러 작년 8월 접수된 사업시행인가 절차 역시 5개월만에 완료하는 역대급 성과를 거둔 것이다.

조합에 따르면 협력업체 관계자들도 ‘이런 사례는 보기 힘들다’며 ‘역대급’이라 평가했을 정도다. 이런 결과는 마치 잘 짜여진 톱니바퀴처럼 관계된 모든 일정이 한 치의 오차 없이 제대로 결합됐기 때문에 나올 수 있었다. 그 중심에서 컨트롤타워 역할을 120% 수행한 배재균 조합장을 빼놓을 수 없다.

2022년 5월부터 가락프라자의 2기 집행부를 책임져온 배재균 조합장은 극동건설, 동일건축 등 건설 분야에 40년간 몸을 담은 정비사업의 베테랑이다. 그는 “정비사업에서 핵심적인 요소로 조합이 방향 설정을 제대로 하는 것이라 생각한다”면서 “각각의 업무에 필요 없는 부분은 배제하고, 필요한 부분을 적재적소에 배치해 제반 일정들이 오차 없이 진행될 수 있도록 조율하는 것이 매우 중요하다”고 말했다.

이어 “군더더기 없이 명료한 업무지침을 통해 각 협력업체로부터의 조력을 제대로 이끌어낼 수 있었으며, 빈틈없는 업무 공조를 통해 사업지연 없이 원활하게 관련 일정을 소화할 수 있었다”고 덧붙였다.

∥상반기 분양신청, 연내 관리처분 완료

1월 11일 사업시행인가를 통과함에 따라 조합은 관리처분계획 수립을 위한 제반절차를 준비 중이다. 조합에 따르면 현재 공사계약 체결을 위한 마무리 과정을 진행 중이며, 올 상반기에 분양신청 완료 및 하반기 관리처분인가 획득을 목표로 하고 있다.

배재균 조합장은 “현재 공사계약 75개 조항 중 60여개가 합의됐으며, 남은 10여개 조항에 대해서는 2월내 합의를 도출할 방침”이라고 밝혔다. 아울러 “감정평가를 통해 조합원 종전자산을 평가하는 한편 공사계약 협의 후 결정된 공사비를 바탕으로 예상 분양가와 추정 분담금 등을 산출하고, 이를 기반으로 분양신청 절차를 진행할 계획”이라고 밝혔다.

통상적인 관례를 기준으로 볼 때 사업시행인가 이후 1년내 관리처분을 완료한다는 가락프라자의 목표는 상당히 도전적인 과제라 할 수 있다. 그러나 배재균 조합장의 리더십을 중심으로 뭉친 ONE-TEAM 가락프라자라면 충분히 가능한 숙제이지 않을까 기대된다.

잠깐 인터뷰 - 가락프라자 주택재건축정비사업조합 배재균 조합장

“투기과열지구 해제로 분담금 걱정 없어질 것”

상가분할에 대해

애당초 재건축에 참여했으면 모를까 이제 와서 민원제기 등으로 조합에 피해를 초래하는 부분을 이해하기 어렵다. 지금에 와서야 그들은 상가만 따로 하면 손해이고, 아파트랑 같이 해야 그들에게 이익이라고 한다. 이런 주장은 아파트측 이익을 상가측이 가져가겠다는 논리와 다를 바 없다. 너무 이기적인 의견이라 생각한다.

분양가 상향 조정 관련

요 근래 공사비가 오름에 따라 분담금에 대한 우려의 의견이 있다. 공사 원자재 가격 인상으로 인한 공사비 상승은 피할 수 없는 부분이라 생각한다. 주목할 부분은 공사비가 오르면 분양가도 오르는 것이 정상적인 이치라는 점이다. 다만 분양가 상향이 제대로 이뤄지기 위해선 투기과열지구 해제가 필요하다. 현재 송파구 전체가 투기과열지구로 지정돼있는데, 잠실 등 아파트가격이 높은 지역과 달리 가락동 인근은 가격이 낮기에 투기과열지구 해제의 당위성이 충분하다. 이와 관련 대통령실과 지역구 정당 관계자에 의견을 전달했으며, 긍정적 답변을 받았다. 만일 분양가 상한제가 해제된다면 적절한 분양가 상향조정으로 분담금 걱정은 하지 않아도 될 것이다.

가락프라자 사업계획에 대해

우리 가락프라자 사업계획은 우수디자인, 특별건축구역, 녹색건축물 1등급, 에너지효율 1등급, 장수명 아파트, 지능형 아파트, 마감재 관련 하이엔드 브랜드 적용 등 현행 제도상 가능한 모든 첨단 사양이 적용됐다. 이로 인해 강남 최고급 아파트에 버금가는 1티어급 품질을 보유할 것으로 전망된다.

조합원 당부사항은

재건축에 대한 인식이 많이 나아졌다고는 하나 아직도 일부 조합원은 조합에 대해 편견을 지니신 듯하다. 원활한 사업추진을 위해 협력업체 선정이 필요한 경우 무슨 비리가 있는 것은 아닌지 의심하는 것 같다. 업체선정을 비롯해 조합의 모든 업무는 법과 규정에 따라 투명하고 공정하게 진행되고 있다. 불필요한 논란으로 인해 사업지연이 우려되는 만큼 조합을 믿고 지지해주기를 당부 드린다.